Průměrná sazba hypoték v únoru zůstala na úrovni 4,93 %. Proč vlastní kapitál rozhoduje víc než kdy dřív

Výše vlastních úspor hraje při sjednávání hypotéky v roce 2026 zásadní roli. Nejde přitom jen o splnění formálních požadavků banky, ale o jeden z nejdůležitějších faktorů, který přímo ovlivňuje úrokovou sazbu, celkovou cenu úvěru i smluvní podmínky. Čím více vlastních peněz klient do nákupu nemovitosti vloží, tím menší riziko pro banku představuje – a to se promítá do konkrétních čísel.

Banky dnes mnohem citlivěji rozlišují mezi klienty, kteří financují nákup „na hraně“, a těmi, kteří mají solidní finanční rezervu. Rozdíl mezi hypotékou s minimálními vlastními prostředky a úvěrem s vyšším podílem vlastního kapitálu může znamenat nejen nižší úrokovou sazbu, ale také vyšší šanci na schválení úvěru, menší tlak na dodatečné zajištění nebo větší flexibilitu při splácení.

Proč banky vlastní kapitál tolik řeší
„Z pohledu banky je vlastní kapitál klienta klíčovým ukazatelem rizika. Pokud kupující vloží do nemovitosti větší část vlastních peněz, snižuje se poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (tzv. LTV). To znamená, že i v případě poklesu cen nemovitostí nebo finančních potíží klienta je pro banku úvěr lépe krytý,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners a dodává: „V praxi to funguje jednoduše: nižší riziko pro banku = lepší nabídka pro klienta. Rozdíly v sazbách mezi hypotékami s vyšším a nižším LTV se v roce 2026 pohybují klidně v řádu několika desetin procentního bodu, což při dlouhodobém úvěru znamená statisíce korun navíc nebo naopak ušetřených.“

Platilo to vždy, nebo je to novinka?
Základní princip – že více vlastních peněz znamená lepší podmínky – platil vždy. Nové však je, jak silně se tento rozdíl v posledních letech prohloubil. Zatímco dříve banky často nabízely velmi podobné sazby i klientům s minimálními úsporami, dnes jsou rozdíly výraznější a systematičtější. Zároveň se ustálila pravidla, která určují minimální podíl vlastních zdrojů. Většina bank se drží hranice 80 % LTV jako standardu, přičemž vyšší financování je buď výrazně dražší, nebo dostupné jen omezenému okruhu klientů. Výjimky existují, ale jsou méně časté než v letech před růstem úrokových sazeb.

Vyplatí se s hypotékou počkat?
„Pro řadu domácností se tak v roce 2026 otevírá strategická otázka: zda jít do hypotéky co nejdříve, nebo si dát čas na vytvoření vyšší rezervy. Odklad nákupu o rok či dva může znamenat nejen vyšší vlastní vklad, ale i lepší vyjednávací pozici vůči bance. To platí zejména v situaci, kdy ceny nemovitostí rostou pomaleji než v minulosti, zatímco rozdíly v úrokových sazbách podle LTV zůstávají výrazné,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners a dodává: „Vlastní úspory dnes nejsou jen nutným vstupním kapitálem, ale jedním z hlavních nástrojů, jak dlouhodobě snížit náklady na bydlení. Pro mnoho žadatelů se tak hypotéka stává nejen otázkou výše příjmu, ale především finanční disciplíny a schopnosti plánovat dopředu.“

Jaká je situace na trhu?
Průměrná sazba hypoték v únoru zůstala na úrovni 4,93 %, potvrdila tak přechod trhu do fáze stability. Prudké výkyvy, které charakterizovaly předchozí období, odezněly. Tento „nový normál“ ale neznamená plošné zlevňování. Naopak se dál rozevírají rozdíly mezi jednotlivými bankami i typy fixací. Zatímco krátkodobé fixace slouží jako nástroj k oživení poptávky, u pětiletých a desetiletých fixací banky postupně přitvrzují. I zdánlivě malý rozdíl v sazbě se přitom při dlouhé splatnosti promítá do citelně vyšších celkových nákladů.

„Právě v tomto prostředí získávají vlastní úspory ještě větší význam než dříve. Vyšší podíl vlastního kapitálu nejen snižuje měsíční splátku, ale zároveň dává klientovi větší volnost při volbě fixace i banky. Zatímco u minimálních vkladů je strategie často vynucená nabídkou trhu, klient s dostatečnými rezervami může lépe reagovat na rozdíly v sazbách a regulaci. Hypotéka se tak v roce 2026 stává méně otázkou „zda dosáhnu na úvěr“ a více otázkou „za jakých podmínek a s jakým dlouhodobým dopadem na rodinný rozpočet,“ dodává Pavel Janeček z Royal Bridge Partner.