Trend Report 2026: Investice do realit porostou pozvolna, největší potenciál má nájemní bydlení

Realitní trh v České republice čeká v letech 2026 a 2027 pozvolný růst a další posilování rezidenčního segmentu, především projektů určených pro nájemní bydlení. K největším změnám dojde v oblasti bydlení a investic. Vyplývá to z průzkumu mezi realitními experty Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), který je součástí publikace Trend Report 2026. Odborníci zároveň upozorňují, že bez zásadních změn legislativy a povolovacích procesů se dostupnost bydlení v následujících letech nezlepší.

Podle průzkumu očekává většina respondentů v roce 2026 mírný růst investic do realitního trhu, nejčastěji v rozmezí 1–10 % oproti roku 2025. Loňský rok byl přitom z hlediska objemu investic mimořádně silný a patřil k nejlepším v historii českého realitního trhu. Očekávání expertů tak spíše než na skokový nárůst ukazují na pokračování aktivního trhu, který by měl i v dalších letech těžit z přetrvávajícího zájmu investorů o nemovitosti.

Nemovitosti si podle respondentů nadále udržují silnou pozici mezi investičními třídami aktiv, investoři však budou při rozhodování stále selektivnější. Větší důraz budou klást na kvalitu aktiva, lokalitu, stabilitu výnosu a celkový rizikový profil investice, včetně regulatorních a provozních faktorů.

„Domácí kapitál zůstane jedním z klíčových motorů realitního trhu. Investoři se budou zaměřovat především na rezidenční projekty a rozvojové pozemky, zároveň očekáváme pokračující silnou aktivitu realitních fondů na českém i středoevropském trhu,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka společnosti Knight Frank.

Investory láká nejvíce nájemní bydlení

Z jednotlivých segmentů realitního trhu vychází jako nejatraktivnější nájemní bydlení, které odborníci zároveň označují za oblast s největším očekávaným přírůstkem nové nabídky oproti předchozím rokům. Vysoký zájem investorů přetrvává také o rezidenčních projektů určených k prodeji. Naopak u kancelářských a maloobchodních nemovitostí převažuje spíše průměrný investiční zájem, podobně jako u průmyslových nemovitostí. U hotelového segmentu jsou očekávání výrazně rozptýlenější a častěji se objevuje nejistota ohledně dalšího vývoje.

„Rezidenční sektor je dnes z pohledu investorů jedním z nejstabilnějších segmentů trhu. Silná poptávka po bydlení spolu s omezenou nabídkou vytváří dlouhodobě atraktivní investiční prostředí, zejména pro projekty rezidenčního bydlení. Právě tento segment proto bude podle našeho názoru v následujících letech přitahovat významnou část investičního kapitálu,“ vysvětluje Tomáš Hochmeister, CEO Penta Funds Management.

V rezidenčním segmentu experti očekávají další růst cen nových bytů i nájmů, což souvisí s dlouhodobým napětím mezi silnou poptávkou a omezenou nabídkou. Zároveň se předpokládá postupný růst podílu institucionálního nájemního bydlení, které by mohlo tvořit přibližně 10–20 % nově zahajovaných projektů.

„Napětí mezi poptávkou a nabídkou je dlouhodobým rysem českého rezidenčního trhu a podle očekávání expertů bude přetrvávat i v dalších letech. Rostoucí role velkých investorů v segmentu nájemních rezidenčních nemovitostí přitom představuje jeden z trendů, který může trh postupně stabilizovat a přinést větší objem profesionálně spravovaného nájemního bydlení,“ doplňuje Pavel Kliment, člen dozorčí rady ARTN a partner společnosti KPMG.

Praha poroste rychleji než regiony

Průzkum také ukazuje rozdíly mezi jednotlivými lokalitami v České republice. V Praze panelisté nejčastěji očekávají růst cen nových bytů o 5–10 %, zatímco v regionech se podle respondentů pravděpodobněji objeví mírnější růst do 5 %.

„V letech 2026 a 2027 bude rezidenční trh pokračovat v růstu, ale jiného charakteru než před rokem 2022 – půjde o trh selektivní, strukturálně napjatý a výrazně diferencovaný. Cenově lze očekávat další růst, zejména u novostaveb a kvalitních projektů v dobrých lokalitách, a to především kvůli chronickému nedostatku nové nabídky, drahé výstavbě a pomalému povolování,“ vysvětluje Marcel Soural, člen správní rady ARTN a předseda představenstva Trigema. A současně dodává, že růst nebude skokový, ale stabilní a dlouhodobý, spíše tažený strukturálním deficitem bytů než spekulací.

Soural také upozorňuje, že poptávkově se trh rozdělí: „Část domácností zůstane mimo vlastnické bydlení kvůli dostupnosti financování, což výrazně posílí nájemní segment a institucionální nájemní bydlení. Vlastnické bydlení se bude více orientovat na bonitní klientelu, menší dispozice a projekty s přidanou hodnotou jako je lokalita, služby nebo energetika.“

Z hlediska struktury investic do komerčních nemovitostí zůstane podle expertů dominantní domácí kapitál, zatímco zahraniční investoři budou spíše doplňovat likviditu trhu.

Hlavní překážkou zůstává pomalé povolování staveb

Respondenti se zároveň výrazně shodují v otázce dostupnosti bydlení. Bez zásadních změn legislativy a zrychlení povolovacích procesů se podle devíti z deseti odborníků situace v příštích letech výrazně nezlepší. Výsledky průzkumu dlouhodobě ukazují, že hlavní limity rozvoje trhu neleží na straně kapitálu ani poptávky, ale především v legislativním prostředí. Pomalé a nepředvídatelné povolování, regulatorní nejistota nebo nedostatečná infrastruktura zásadně ovlivňují tempo nové výstavby, uvádí průzkum ARTN.

„Z pohledu financování očekáváme v příštích letech spíše stabilitu než výraznou změnu. Banky jsou připraveny financovat kvalitní rezidenční projekty i bydlení domácností, klíčovým faktorem dalšího vývoje ale zůstává schopnost trhu rychleji přivádět nové projekty do realizace. Bez zrychlení povolovacích procesů se totiž nabídka nového bydlení nebude zvyšovat tempem, které by dokázalo zmírnit současný tlak na růst cen a nájmů,“ uzavírá Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.

O Trend Reportu 2026

Trend Report je nezávislá analytická studie vydávaná Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) od roku 2002. Poskytuje detailní přehled o vývoji všech segmentů realitního trhu a slouží jako klíčový referenční dokument pro odbornou veřejnost i investory.

Výzkum pro ARTN zpracovala společnost INCOMIND na panelu realitních expertů v lednu 2026. Dotazník byl sestaven ARTN ve spolupráci s INCOMIND a obsahoval vedle hlavní části i specializované sekce pro vybrané oblasti. Celkem se výzkumu zúčastnilo 78 respondentů. Kompletní Trend Report 2026 je dostupný zdarma ke stažení na webu ARTN: https://artn.cz/trend-report/tr-2026/.