Na chybějící projektovou dokumentaci majitelé nemovitostí často přijdou až při rekonstrukci či prodeji

Při rekonstrukci, zateplení nebo prodeji domu či firemních objektů často vyjde najevo nepříjemná skutečnost v podobě chybějící dokumentace skutečného provedení stavby. Zákon přitom majitelům ukládá, aby ji měli po celou dobu existence nemovitosti k dispozici. V opačném případě hrozí dle zákona až statisícové pokuty. Pokud podklady nejsou kompletní, je nejlepším řešením nechat vyhotovit pasport stavby. U větších firemních a veřejných objektů se často vyplatí rovnou pořídit i 3D model.

Stavební dokumentace domu představuje soubor podkladů, které popisují, jak byla stavba navržena, povolena a provedena. Tvoří ji hlavně výkresy a technické zprávy, jež zachycují konstrukce a základní řešení domu. Často obsahuje i přehled klíčových rozvodů a záznamy o pozdějších úpravách.

Řadě majitelů rodinných domů však kompletní dokumentace chybí. Typické to bývá u starších staveb, kde se často nedochovala nebo v ní nebývají promítnuté dodatečné úpravy po rekonstrukcích, přístavbách či změnách rozvodů. Povinnost disponovat přesnou dokumentací nicméně vyplývá ze stavebního zákona. „Podle něj musí vlastník objektu po celou dobu trvání stavby uchovávat ověřenou dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby, a to podle vydaných povolení,“ upozorňuje Drahomíra Zedníčková, výkonná ředitelka společnosti TopGis.

Likvidační pokuty lidem většinou nehrozí

Samotná povinnost není novinkou a v českém právu existuje již od roku 2006. Nový stavební zákon nicméně před dvěma lety zvýšil maximální pokutu za absenci dokumentace, a to z původních 200 tisíc na 400 tisíc. V praxi však takové pokuty zatím nepadají a majitelům domů hrozí maximálně v případě, kdy by s úřadem ani po opakovaných výzvách nespolupracovali.

Obvyklé nejsou ani namátkové kontroly v terénu ze strany úředníků. „Na chybějící nebo neaktuální dokumentaci se nejčastěji přijde až v souvislosti s rekonstrukcí, přístavbou, zateplením nebo při převodu nemovitosti, kdy stavební úřad aktuální podklady vyžaduje,“ vysvětluje zástupkyně společnosti TopGis.

Pokud majitel nemovitosti nemá aktuální dokumentaci o skutečném provedení stavby k dispozici, je nejjednodušším způsobem nechat si u odborníka provést pasport domu. Ten představuje zjednodušenou stavební dokumentaci a vzniká na základě zaměření stavby. Obvykle obsahuje základní výkresovou část a stručný technický popis, tedy přehled dispozic, konstrukcí a hlavních rozvodů.

Častý zádrhel pro firmy, města či kraje

Chybějící nebo neúplná dokumentace však zdaleka nezpůsobuje problémy jen majitelům starších rodinných domů. Mnohdy na ni narážejí i firmy či samosprávy. S danou situací se v minulých letech musel vypořádat například Jihomoravský kraj před plánovanou rekonstrukcí hustopečské nemocnice.

„Bylo zjištěno, že ani Jihomoravský kraj jakožto vlastník, ani Nemocnice Hustopeče nedisponují dostatečně rozsáhlou a úplnou dokumentací skutečného provedení staveb v areálu,“ přibližuje David Danihelka z majetkového odboru jihomoravského krajského úřadu.

Stejně jako v případě rodinných domů tak ani firmy nebo města či kraje nemohou bez úplné dokumentace či pasportu na svých budovách provádět stavební úpravy, včetně těch, které míří na energetické úspory. Bez aktuálních podkladů se hůř navrhují a povolují zásahy do obálky budovy i modernizace technických zařízení. Dokumentace je zároveň klíčová pro energetické posouzení, například pro zpracování průkazu energetické náročnosti, a často i pro energetický posudek či audit, bez nichž se řada projektů a dotací v praxi neobejde.

S pasportem i 3D model pro BIM

U větších objektů se již dnes podle odborníků ekonomicky vyplatí nechat si spolu s pasportem rovnou vytvořit 3D model budovy ve formátu BIM (Building Information Management). „K tomu lze využít vysokofrekvenční mobilní 3D skener, který společně s fotogrametrií a geografickým zpracováním dat vytvoří detailní dokumentaci reálného stavu budov a 3D model objektu. Ten lze následně načíst do architektonických softwarů nebo využít v programu BIM pro rekonstrukce budov a areálů,“ popisuje proces zástupkyně společnosti TopGis.

Samotné digitální dvojče výrazně zjednodušuje další správu nemovitosti. Díky tomu, že v jednom prostředí propojuje přesný 3D popis budovy s údaji o jejích fyzických a funkčních parametrech, usnadňuje plánování a kontrolu údržby i dalších provozních činností.

Velmi podstatnou roli hraje BIM i v rámci managementu energií. „Propojení digitálního dvojčete s daty získanými online z reálné budovy umožní prakticky jedním kliknutím zjistit, jaké zdroje energie daná budova využívá nebo jak vysoká je její momentální spotřeba jednotlivých energií,“ uzavírá Karel Vlach, generální ředitel společnosti Enbra.