Flexibilní kanceláře mění pravidla hry. Praha patří mezi trhy s nejrychlejším růstem v Evropě

Podle dat společnosti Colliers se objem flexibilních kancelářských prostor v regionu EMEA mezi lety 2010 a 2024 více než zčtyřnásobil. Počet center vzrostl z přibližně 1 450 na více než 4 358. Do budoucna se očekává, že trh nejrychleji poroste v Londýně, Praze, Amsterodamu a Berlíně.

Kancelář jako služba, ne jen prostor

I když flexibilní kanceláře zatím tvoří jen zlomek kancelářského trhu, zásadně už ovlivňují jeho fungování a mění způsob, jakým firmy uvažují o pracovním prostředí. Už nejde jen o to, kde zaměstnanci pracují, ale především jak efektivně je prostor využíván a jaký komfort uživatelům nabízí.

„Do segmentu kanceláří přináší flexibilní projekty zejména servisně orientovaný přístup. Ten postupně přebírají i tradiční pronajímatelé, kteří rozšiřují nabídku služeb a přizpůsobují prostory reálným potřebám uživatelů. Z alternativy ke klasickým kancelářím se tak flex prostory postupně stávají standardem, který určuje směr celého kancelářského trhu,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers, s tím, že kancelář už není jen prostor, ale služba. A stejně jako u jiných služeb se i zde stále více sleduje reálná hodnota za jednoho uživatele, nikoliv za metr čtvereční. V praxi to znamená, že i firmy v klasických kancelářích začínají pracovat s metrikami jako „cost per desk“ nebo „cost per utilized seat“. Ty často ukazují výrazně odlišný obrázek než tradiční ukazatel ceny za metr čtvereční – zejména v prostředí, kde část pracovních míst zůstává kvůli hybridnímu režimu práce v průběhu týdne nevyužitá.

Centra měst znovu v kurzu, flex jako součást strategie vlastníků budov

S rozvojem flexibilních kanceláří se zároveň mění i preference lokalit. Operátoři stále častěji míří do center měst, která nabízejí lepší dostupnost, širší služby a atraktivní pracovní prostředí. Zatímco v roce 2023 vzniklo v centrech měst 34 % nových flexibilních projektů, v roce 2025 už to bylo 47 %. Flex kanceláře tak posilují návrat pracovního života do městských center a podporují jejich další rozvoj.

Flexibilní kanceláře už také už dávno nejsou jen doménou specializovaných operátorů. Stále častěji se stávají součástí strategie samotných vlastníků budov. Ti je integrují přímo do svých projektů a doplňují o širší nabídku služeb inspirovaných například hotelnictvím – od fitness center a kaváren až po eventové prostory.

„Od roku 2020 vzniklo v regionu EMEA více než 311 flexibilních kancelářských projektů iniciovaných přímo vlastníky budov. Tento trend potvrzuje, že flexibilita se stává standardní součástí moderních kancelářských budov,“ komentuje Jana Vlková.

Flex vs. tradiční nájem: rozdíl už není v ceně, ale ve struktuře nákladů

Modelové srovnání společnosti Colliers ukazuje, že rozdíl mezi náklady na flexibilní kanceláře a tradičním nájmem se postupně stírá.

Modelový příklad firmy, která pro 400 zaměstnanců pracujících v hybridním režimu využívá 250 pracovních míst a odpovídající zázemí, ukazuje, že za tradiční kanceláře by v Praze zaplatila přibližně 1,09 milionu eur ročně, zatímco za flexibilní kanceláře zhruba 1,35 milionu eur.

Do celé kalkulace je však potřeba zahrnout i počáteční investici – ta se u tradiční kanceláře může pohybovat kolem 3 milionů eur, u flexibilních kanceláří jde ale pouze o desítky tisíc eur na úpravy a branding. Při přepočtu na desetiletý horizont se tedy celkové náklady de facto vyrovnávají.

„Z čistě finančního hlediska je při volbě flexibilní kanceláře velkou výhodou i skutečnost, že firma nemusí vynakládat vysoké vstupní investice. Prostory zde navíc bývají pronajaté na základě smlouvy o poskytnutí služby, což má další účetní a daňové výhody,“ doplňuje Jana Vlková. I když je růst flex trhu aktuálně velmi dynamický, dá se dle ní očekávat, že s postupným oživením developerské a stavební aktivity se trh opět výrazněji soustředí na tradiční pronájem kancelářských prostor. Ty však budou stále více přebírat standardy služeb a uživatelského komfortu typické pro flexibilní projekty.