Pražské kanceláře stárnou. Mohou se proměnit v byty?

Pražský trh s kancelářskými prostory vstoupil do roku 2026 s historickým paradoxem. Firmy shání prostory, nájmy rostou, a přesto developeři staví méně než kdykoli předtím. Zároveň se nad trhem vznáší otázka, která nemá jednoduchou odpověď: co se stane s více než polovinou pražských kancelářských budov, jimž brzy uplynou dvě dekády provozu a které přestávají splňovat nároky dnešní doby?

Rok 2025 byl z pohledu nové kancelářské výstavby nejslabším v celé historii pražského trhu. Do provozu bylo uvedeno pouhých 26 600 metrů čtverečních v pěti projektech, přičemž čtyři z nich byly rekonstrukce nebo modernizace existujících budov. Jedinou skutečně novou kancelářskou stavbou byl Perner Karlín, plně předpronajatý ještě před zahájením výstavby v roce 2023. Pro srovnání – mezi lety 2018 až 2020 přibývalo v Praze každoročně přes 150 000 metrů a na vrcholu v roce 2019 dokonce přes 200 000 metrů čtverečních nových ploch.

Ani letošní rok zatím nepřinese zlepšení. K dokončení je v Praze naplánováno pouhých 36 700 metrů čtverečních kancelářských ploch. Výraznější změnu analytici očekávají až v roce 2028, kdy by mohlo být hotovo více než 150 tisíc metrů čtverečních, které jsou v letošním roce ve výstavbě.

Kanceláře stárnou rychleji, než se omlazují

Největší problém pražského kancelářského trhu, a zároveň ten nejméně viditelný v každodenních číslech, spočívá podle Colliers v tom, že třetina budov na pražském kancelářském trhu je dnes starších dvaceti let. Do roku 2030 to bude téměř 1,8 miliónu metrů čtverečních. Podíl takových budov tedy vzroste během pěti let o polovinu.

„Je to přímý důsledek propadu výstavby: v Praze přibývá na trh zlomek toho, co před deseti lety, zatímco stávající fond neúprosně stárne. Budovy postavené na přelomu tisíciletí se dnes dostávají do bodu technologické, ale i designové expirace. Přestávají splňovat energetické požadavky a z pohledu dnešních korporátních cílů pro udržitelnost se začnou dostávat na hranici akceptovatelnosti,“ komentuje Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers.

Rekonstrukce, konverze nebo demolice?

Majitelé stárnoucích kancelářských budov tak stojí před volbou. Rekonstrukce je ekonomicky náročná, protože rostoucí stavební náklady prodražují opravy stejně jako nové projekty, které by potenciálně mohly vzniknout na pozemcích původních kancelářských objektů po demolici. A konverze kancelářských budov na jiný účel naráží na řadu bariér. Akutní nedostatek dostupného bydlení, se kterým se potýká dlouhodobě Praha i jiná města, sice nahrává zejména myšlence přeměny části kancelářských budov na byty, realita je však výrazně složitější.

Administrativní budovy totiž vznikaly s potřebami, které jsou v rozporu s rezidenčními standardy. Jejich hluboké trakty s okny pouze po obvodu neumožňují přirozené proslunění bytů, jež české normy striktně vyžadují. Střední část takovéto budovy zůstává pro bydlení nevyužitelná, pokud není architektonicky vybouráno vnitřní atrium, což značně zvyšuje náklady i snižuje užitnou plochu. Dalším faktorem jsou přísnější požárně bezpečnostní požadavky pro rezidenční budovy, akustické problémy kancelářských prosklených fasád u frekventovaných dopravních tepen a nutnost změny územního plánu, která v Praze běžně trvá pět až deset let.

Navíc, ani při rostoucích cenách bytů není jisté, že by konverze dávala ekonomický smysl. Náklady se podle aktuálních kalkulací pohybují dle konečného standardu v rozmezí 70 až 98 tisíc korun za jeden metr čtvereční, což znamená, že konverze by v mnoha případech mohla vyjít dráž než stavba na zelené louce. Jen pro srovnání – náklady na komplexní rekonstrukci a modernizaci kancelářské budovy na současné energetické, technologické, materiálové i designové standardy se pohybují v rozmezí 57 až 75 tisíc korun za metr čtvereční.

Projekty, které ukazují cestu

Přes všechny překážky tyto projekty v Praze už vznikají.

Příkladem novostavby podle standardů města krátkých vzdáleností je Hila na Brumlovce v Praze 4 od Passerinvest Group, plánovaná k dokončení na jaře 2027. Jde o zcela novou generaci multifunkční stavby: komerční parter, kancelářská patra a nad nimi 71 nájemních bytových jednotek s panoramatickými výhledy. Hila ukazuje, jakým směrem se bude muset trh ubírat, byty v nejvyšších patrech dotují a oživují administrativní bloky pod nimi.

Dalším ambiciózním pokusem o skutečnou konverzi je rekonstrukce funkcionalistické budovy bývalého sídla odborových svazů Dům Radost na Žižkově. Objekt, který dříve sloužil jako sídlo se stovkami kanceláří, má být přeměněn na moderní nájemní bydlení s až 650 jednotkami.

Do třetice můžeme zmínit budovu Danube House v pražském Karlíně, která prochází kompletní rekonstrukcí včetně vnějšího pláště a vnitřních technologií a redesignu společných prostor. Budova, která je již v současné době plně pronajatá novým nájemcům, dosáhne po rekonstrukci na nájemné o ca. 30% vyšší než před rekonstrukcí.

Co se děje ve světě

Přestavba kancelářských budov na byty je nejdále v USA, kde neobsazenost po pandemii dosáhla dramatických rozměrů, ratingová agentura Moody's ji označila za nejvyšší od roku 1979. V roce 2024 tam bylo dokončeno rekordních 25 000 bytů z konvertovaných struktur, dvojnásobek oproti roku 2022.

V Evropě je vývoj opatrnější. Německá studie Colliers a ifo Institutu identifikovala potenciál pro vznik 60 000 bytů v sedmi největších německých městech, avšak pouze třetina neobsazených kanceláří je vhodná pro konverzi.

Britský přístup přes institut Permitted Development Rights, který umožňuje přeměnu komerčních budov na rezidenční bez plného územního povolení, vedl od roku 2013 ke vzniku přes 121 000 bytů. Zároveň ukázal stinné stránky , kdy v minulosti vznikaly malé, nekvalitní byty bez oken.

Zkušenosti ze zahraničí i první pražské projekty ukazují, že transformace kancelářského fondu nebude ani rychlá, ani levná. Nejde o jednorázový proces, ale o postupnou proměnu, která si vyžádá koordinaci mezi investory, developery, architekty a městem.

Bude se historie opakovat?

Není to poprvé, co Praha prochází takovou transformací. Ještě na přelomu tisíciletí stávaly v Holešovicích, Karlíně nebo na Žižkově brownfieldy, bývalé továrny a sklady. Dnes jsou to nejžádanější kancelářské a rezidenční adresy.

Dnešní situace je však přece jen odlišná – nejde o rozvoj nových čtvrtí, ale o hledání nového využití pro existující budovy. Odpovědí pravděpodobně nebude jedna univerzální cesta, ale kombinace rekonstrukcí, částečných konverzí a selektivních demolic. Nejde jen o realitní trend, ale o krok k dekarbonizaci stavebnictví i k řešení bytové krize – a zároveň o test schopnosti města reagovat na rychle se měnící ekonomické i společenské podmínky.