Kdy a jak vyvázat druhou nemovitost z hypotéky? Poradíme, kdy se to vyplatí

Hypotéka a zástava nemovitosti

Aby banka nemovitost přijala jako zástavu k hypotéce, musí splňovat několik základních podmínek. Nemovitost se musí nacházet v České republice a být zapsaná v katastru nemovitostí. Zároveň musí mít vyřešené právní vztahy, přičemž některá věcná břemena mohou být akceptovatelná, pokud výrazně nesnižují hodnotu nebo prodejnost nemovitosti. Důležitý je také přístup k nemovitosti po veřejné nebo právně zajištěné cestě.

„Banka zohledňuje i technický stav objektu a možnost jeho pojištění. Nemovitost by proto měla být v dobrém stavu a neměla by se nacházet v oblasti, kde je obtížné nebo nemožné její pojištění (např. vysoce rizikové záplavové zóny). U hypoték na výstavbu lze jako zástavu využít také rozestavěnou stavbu,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Zástava druhé nemovitostí

Druhá nemovitost v zástavě se v bankovní terminologii označuje jako sekundární. Setkat se lze také s označením vedlejší nebo doplňková zástava. Z pohledu banky platí pro přijetí této nemovitosti do zástavy prakticky stejné podmínky jako u hlavní zastavované nemovitosti.

Pokud není vlastníkem druhé nemovitosti přímo žadatel o hypotéku, ale třetí osoba, například rodiče nebo příbuzní, je nutný písemný souhlas majitele. Vlastník nemovitosti musí dobrovolně podepsat zástavní smlouvu s bankou i návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. „Na sekundární nemovitosti nesmí váznout věcné břemeno doživotního užívání. Banky tyto nemovitosti do zástavy nepřijmou, protože jsou v praxi obtížně prodejné. Problémem mohou být také zástavy jiných bank či nebankovních společností,“ upozorňuje Majer.

Jaké jsou podmínky vyvázání nemovitosti ze zástavy

Pro banku je klíčová aktuální hodnota zástavy. I po vyvázání druhé nemovitosti musí zůstat hypotéka dostatečně zajištěná. Nejdůležitějším ukazatelem je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, označovaný jako LTV. Banky vyžadují, aby po vyvázání doplňkové nemovitosti nepřesáhlo LTV hranici 80 %. U žadatelů mladších 36 let může být limit až 90 %. Podmínkou vyvázání zástavy je také řádné splácení úvěru bez prodlení se splátkami.

Vyvázání nemovitosti ze zástavy krok za krokem

Na vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy nevzniká automaticky nárok. Tento krok podléhá souhlasu banky a obvykle zahrnuje následující kroky:

• Podání žádosti: Nejprve vyplníte a podáte bance oficiální žádost o uvolnění nemovitosti ze zajištění.
• Ocenění nemovitosti: Vypracuje se nový odhad hlavní nemovitosti smluvním znalcem banky.
• Schválení a dodatek: Banka žádost posoudí. V případě schválení připraví dodatek k úvěrové smlouvě, který podepíšete.
• Katastr nemovitostí: Banka vydá dokumenty pro výmaz zástavního práva. Na katastr se doručí návrh na vklad výmazu zástavního práva.
• Výmaz zástavního práva: Po výmazu zástavního práva z katastru dojde k uvolnění nemovitosti a devinkulaci pojištění.

Kolik stojí vyvázání nemovitosti ze zástavy

Vyvázání druhé nemovitosti z hypotéky není zdarma. Uhradit musíte správní poplatek katastrálnímu úřadu. Poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí aktuálně činí 2 000 Kč. Banky si mohou účtovat další poplatky za vyvázání nemovitosti ze zástavy.

Za zpracování žádosti a změnu úvěrové smlouvy zaplatíte nejčastěji do 5 000 Kč. Další poplatek si banky účtují za nový odhad nemovitosti, který se obvykle pohybuje mezi 4 000 až 8 000 Kč. Celkové náklady na vyvázání zástavy z hypotéky se obvykle pohybují v rozmezí 10 000 až 25 000 Kč. „Strategicky nejvýhodnějším momentem pro vyvázání je konec fixačního období. V rámci refinancování k jiné bance je uvolnění nemovitosti často řešeno bez poplatku za dodatek, a navíc můžete od nové banky získat odhad nemovitosti zdarma jako akviziční bonus,“ doplňuje Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Jak dlouho trvá vyvázání nemovitosti ze zástavy

Vyvázání nemovitosti ze zástavy obvykle trvá dva až čtyři měsíce. Záleží na konkrétní bance a složitosti případu. Proces začíná podáním žádosti u banky a končí zápisem změny v katastru nemovitostí, který definitivně odstraní zástavní právo z listu vlastnictví.

Celý postup se skládá z několika navazujících fází:

• Příprava a vstupní posouzení (1–2 týdny): Na začátku banka ověřuje stav úvěru a základní parametry zajištění. Součástí je také orientační zjištění aktuální hodnoty nemovitosti.
• Ocenění nemovitosti (2–3 týdny): Banka zajišťuje nový odhad, který provádí smluvní znalec. Ten obvykle zahrnuje místní šetření a následné zpracování posudku. V některých případech lze využít i rychlejší online ocenění.
• Schvalovací fáze v bance (2–4 týdny): Banka přehodnocuje hodnotu zajištění a zároveň znovu posuzuje bonitu klienta. Právě tato část bývá časově nejnáročnější.
• Smluvní dokumentace (1–2 týdny) Po schválení banka připraví dodatek k úvěrové smlouvě a dokumenty pro katastr nemovitostí, včetně podkladů pro výmaz zástavního práva.
• Katastrální řízení (cca 1 měsíc): Po podání návrhu na výmaz běží zákonná lhůta, která zahrnuje i ochrannou dobu. Celé řízení obvykle nepřesahuje jeden měsíc.

Banka zamítla vyvázání nemovitosti ze zástavy. Co dělat?

Pokud banka zamítne vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy, je to obvykle kvůli nedostatečnému zajištění úvěru nebo horší finanční situaci žadatele. Řešením může být snížení dluhu mimořádnou splátkou, aby bylo možné hypotéku zajistit jen jednou nemovitostí. Další možností je nabídnout bance jinou nemovitost jako náhradu.

Pokud vyvázání nespěchá, pomáhá čas. Postupné splácení i růst hodnoty nemovitosti mohou zlepšit poměr LTV. Využít lze také refinancování na konci fixačního období, kdy nová banka může nastavit podmínky bez nutnosti doplňkové zástavy.

Výměna zástavy u hypotéky

Záměna zástavy u hypotéky znamená, že jednu nemovitost v zajištění nahradí jiná, aniž se mění samotný úvěr. Jde o významnou změnu smlouvy, kterou musí banka schválit. „Nejprve podáte žádost a banka nechá vypracovat nový znalecký odhad nemovitosti , která má zástavu nahradit. Banka posoudí její hodnotu a to, zda dostatečně pokryje zbývající dluh . Pokud záměnu schválí, podepisují se zástavní smlouvy k nové nemovitosti a podává se návrh na vklad do katastru nemovitostí,“ uvádí Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Nová nemovitost musí být pojištěná a pojistka musí být vinkulovaná ve prospěch banky . Po zápisu zástavy do katastru se uzavírá dodatek k úvěrové smlouvě. Teprve poté banka uvolní původní nemovitost a zajistí její výmaz z katastru.