Brownfieldy jako klíč k udržitelnému rozvoji měst: Nová příručka CZGBC radí, jak překonat překážky a využít jejich potenciál

Bývalá brněnská zbrojovka, ze které se stává moderní městská čtvrť s certifikátem BREEAM Communities v hodnocení Outstanding a čtvrtým nejlepším skóre na světě. Areál bývalého cukrovaru, kde developer namísto rigidního postupu otevřel dlouhodobý dialog s veřejností. Průmyslový areál se starou ekologickou zátěží, kde pokročilá recyklace vody snížila spotřebu té pitné o 84 %. To jsou reálné příklady, jak lze úspěšně překonávat bariéry, na které v České republice naráží téměř každý projekt revitalizace brownfieldu. Česká rada pro šetrné budovy (CZGBC) na tato úskalí reaguje novou příručkou Brownfieldy bez bariér. Publikace systematicky mapuje šest hlavních okruhů překážek – od nestabilního podloží přes chybějící infrastrukturu a financování až po odpor veřejnosti – a ke každému z nich nabízí konkrétní řešení podložená zkušenostmi z tuzemského trhu.

Tématem udržitelné regenerace zanedbaných území se Česká rada pro šetrné budovy intenzivně zabývá již od roku 2019, kdy publikovala první materiál zaměřený na aplikaci principů energetické efektivity a cirkulární ekonomiky. V návaznosti na vývoj legislativy a aktuální situaci na realitním trhu nyní organizace vydala novou publikaci Brownfieldy bez bariér, která je určena investorům, municipalitám, developerům i projektantům. Zaměřuje se na konkrétní překážky bránící v úspěšném zahájení či dokončení projektů, zároveň však vyzdvihuje jejich nezanedbatelný přínos pro životní prostředí. Přestože bývá obnova zanedbaných území náročnější, představuje zásadní krok v duchu globálních trendů cirkularity, odpovědného stavitelství a udržitelného rozvoje.

„Naše nová příručka nemá pouze popisovat problémy, ale především nabízet řešení a inspiraci. Každé téma jsme proto zpracovali systematicky: od základních pojmů přes identifikaci konkrétních rizik až po doporučení pro majitele a ukázky reálných příkladů z praxe. Chceme vlastníkům i investorům dodat odvahu a motivaci čelit překážkám, které na první pohled vypadají jako nepřekonatelné,“ říká Robert Leníček, hlavní garant pracovní skupiny Brownfieldy CZGBC.

Drahé podloží, drahé peníze

Realizace staveb na brownfieldech vyjde v průměru o 15 až 30 % dráž než výstavba nových objektů na takzvané zelené louce. Zásadní podíl na tom má především to, co není lidským okem na první pohled vidět. Staré navážky, opuštěné důlní štoly nebo zapomenutá podzemní vedení dokážou připravený rozpočet zásadně zatížit. Tyto investice se však projektům vracejí v podobě vyšší bezpečnosti, udržitelnosti a šetrnosti ke krajině. Příručka uvádí modelový příklad, kdy investor po nálezu pětimetrové vrstvy nehomogenních navážek pod bývalým průmyslovým areálem přistoupil ke kompletní výměně za stabilní materiál. To sice prodražilo samotný start, ale zajistilo bezpečnou stavbu bez rizika budoucího sedání objektů.

Finančně i koordinačně náročné jsou také inženýrské sítě a navazující infrastruktura, kterou autoři publikace označují za gatekeepera rozvoje, protože bez ní se žádný projekt nedá úspěšně zkolaudovat. Koordinace přeložek sítí pomohla dotáhnout do úspěšné fáze projekt Nová Zbrojovka v Brně pod taktovkou CPI Property Group. Tato vznikající čtvrť dnes drží prestižní certifikát BREEAM Communities na úrovni Outstanding se skórem 90,8 %, což představuje čtvrté nejlepší hodnocení na světě. Chybějící finanční prostředky na nákladné sanace navíc pomáhá řešit úzká spolupráce s obcemi. Podle dat z příručky stačila veřejná dotace ve výši 120 milionů korun z fondů Evropské unie na pokrytí sanace kontaminované strojírny k tomu, aby se městu tato investice následně vrátila pětinásobným nárůstem výnosu z daně z nemovitosti po dokončení projektu.

Když se sousedé bojí bagrů

Jedním z nejcitlivějších bodů celého procesu bývá odpor místních obyvatel, v odborných kruzích označovaný jako NIMBY efekt. Řešení tohoto fenoménu podle expertů z CZGBC nespočívá v tlaku na protlačení projektu, ale v otevřeném a transparentním dialogu. Při revitalizaci Modřanského cukrovaru v Praze 12 developer Skanska zapojil sousedy a veřejnost do plánování ještě před podáním hotového návrhu a celou lokalitu navíc dočasně zpřístupnil pro komunitní akce dlouho před samotným spuštěním výstavby.

K ekologické zátěži se dá v praxi přistoupit prostřednictvím inovativního urbanismu a cirkulární ekonomiky. V projektu Accolade Park Cheb South nebylo kvůli riziku staré kontaminace půdy možné vsakovat dešťovou vodu přímo do podloží. Řešením se stala pokročilá recyklace dešťové vody ze střech, která se využívá na splachování a snížila celkovou spotřebu pitné vody o 84 %. Celý průmyslový projekt za tento udržitelný přístup získal nejvyšší světovou certifikaci BREEAM Outstanding.

Šest oblastí, jedna metodika

Nová příručka vedle technických, ekonomických a sociálních bariér komplexně řeší také legislativní nejistoty spojené s územním plánováním a složité majetkoprávní spory. Ty sahají od roztříštěného vlastnictví parcel až po vypořádání věcných břemen, nejčastěji vázaných na kontaminaci půdy a podzemních vod. Autoři na základě těchto zkušeností doporučují čtyři zásadní principy pro úspěch: důkladný geotechnický a environmentální průzkum, tedy takzvanou Due Diligence, už v rané fázi, etapizaci infrastruktury místo plošných stop-stavů v území, aktivní vyhledávání synergií, jako je recyklace stavebního materiálu přímo na místě, a úzké partnerství s veřejným sektorem.

„Brownfieldy nejsou jen problémem minulosti, ale především příležitostí pro budoucnost našich měst a naplnění globálních cílů udržitelnosti. Pokud dokážeme úspěšně překonat počáteční technické a ekonomické překážky, nezískáme pouze novou výstavbu, ale můžeme aktivovat život v celém okolí. Správně zregenerovaný brownfield vrací lidi i služby do center, využívá již existující infrastrukturu a hlavně chrání volnou krajinu před neefektivním zastavováním. Investice do těchto lokalit je investicí do zdravějšího a šetrnějšího městského prostředí, ze kterého budou profitovat další generace,“ uzavírá Robert Leníček.