Byty ve velkých městech za tři roky: Ostrava a Ústí zdražily o více než 65 %. Trh zrychlil ve všech 13 městech

Tisková zpráva, 19.8.2026

Cenová mapa velkých českých měst se za poslední tři roky výrazně změnila. Nejrychleji nezdražovaly Praha a Brno, ale dostupnější regionální metropole. Ostrava vzrostla od července 2023 o 65,8 %, Ústí nad Labem o 65,4 % a Pardubice o 52,9 %. Praha přesto zůstává s cenou 165 829 Kč/m² jednoznačně nejdražším sledovaným městem.

Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz porovnávají vývoj nabídkových cen bytů ve 13 velkých městech mezi červencem 2023 a červencem 2026. Ceny vzrostly ve všech sledovaných městech. Ještě výraznějším společným znakem je ale rychlost trhu – ve všech 13 městech se zkrátila doba nabízení bytů.

„Nejrychlejší růst dnes vidíme hlavně ve městech, která vstupovala do období s nižší cenovou základnou. Pro kupující je důležité, že i dříve dostupnější regionální metropole se velmi rychle cenově posouvají,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Ostrava a Ústí rostly nejrychleji

Nejvyšší tříletý růst zaznamenala Ostrava. Průměrná nabídková cena bytů zde vzrostla z 43 252 Kč/m² na 71 699 Kč/m², tedy o 65,8 %. Současně se průměrná doba nabízení zkrátila ze 130 na 40 dní, přestože počet nabídek vzrostl o 11,8 %.

Téměř stejným tempem rostlo Ústí nad Labem – z 32 424 Kč/m² na 53 637 Kč/m², tedy o 65,4 %. Ústí bylo zároveň nejrychlejším sledovaným trhem: průměrná doba nabízení se zkrátila ze 145 na pouhých 36 dní. Meziročně navíc ceny vzrostly o 18,9 %, nejvíce ze všech 13 měst.

Třetí největší tříletý růst zaznamenaly Pardubice, kde cena vzrostla z 61 713 na 94 367 Kč/m², tedy o 52,9 %. Doba nabízení se zde zkrátila ze 118 na 40 dní.

„Regionální metropole se cenově přibližují, ale každá z jiného důvodu. Vedle nižší výchozí ceny hraje roli pracovní trh, doprava, univerzity, investiční poptávka i množství nové nabídky. Samotné procento růstu proto nikdy nestačí,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Praha a Brno zůstávají cenově jinde

Navzdory rychlejšímu procentnímu růstu regionálních měst zůstává absolutní cenový rozdíl obrovský.

V červenci 2026 byla Praha na 165 829 Kč/m², Brno na 134 685 Kč/m² a třetí Hradec Králové na 104 060 Kč/m². Hradec je tak vedle Prahy a Brna jediným dalším sledovaným městem nad hranicí 100 tisíc korun za metr čtvereční. Olomouc se jí s cenou 98 467 Kč/m² těsně přiblížila.

Nejdostupnější zůstává Ústí nad Labem s 53 637 Kč/m², následované Ostravou s 71 699 Kč/m² a Jihlavou se 74 528 Kč/m².

Praha je tak stále přibližně 3,1krát dražší než Ústí nad Labem a více než dvojnásobně dražší než Ostrava. Relativní cenový rozdíl se za poslední tři roky zmenšil, absolutní propast ale zůstává výrazná.

Největší změna? Byty se prodávají mnohem rychleji

Zřejmě nejdůležitějším výsledkem analýzy není samotný růst cen, ale rychlost trhu.

V červenci 2026 nebyla ani v jednom ze 13 sledovaných měst doba nabízení delší než v červenci 2023.

Nejrychlejší byly:

Ústí nad Labem – 36 dní
Ostrava – 40 dní
Pardubice – 40 dní
Zlín – 44 dní
Praha – 45 dní
Hradec Králové – 50 dní

Největší procentní zrychlení zaznamenal Zlín, kde se doba nabízení zkrátila z 242 na 44 dní, tedy o 81,8 %. V Praze klesla ze 192 na 45 dní a v Ústí nad Labem ze 145 na 36 dní.

Rychlejší trh přitom automaticky neznamená, že je všude méně bytů. Například v Brně se počet nabídek za tři roky zvýšil o 36,1 %, v Hradci Králové o 20,1 % a v Ostravě o 11,8 %, přesto se ve všech těchto městech doba nabízení výrazně zkrátila.

„Počet nabídek, cenu a dobu inzerce je potřeba sledovat společně. Vyšší nabídka nemusí znamenat slabou poptávku, stejně jako nižší počet inzerátů automaticky nepotvrzuje nedostatek bytů,“ upozorňuje Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.

Co data znamenají pro kupující a prodávající

Pro prodávající představuje rychlejší trh dobrou zprávu, ale pouze v případě správně nastavené ceny. Celoměstský průměr za m² není oceněním konkrétního bytu. Rozhoduje městská část, ulice, stav domu a bytu, dispozice, podlaží, výtah, balkon, parkování i aktuální konkurence.

Pro kupující znamená kratší doba nabízení nutnost lepší přípravy. V nejrychlejších městech dnes kvalitní nabídka nemusí zůstat na trhu dlouho. Připravené financování je proto výhodou, nemělo by ale vést k vynechání právní nebo technické kontroly nemovitosti.

Pro investory je důležité nepovažovat vysoký růst posledních tří let za automatickou předpověď dalšího vývoje. Vedle pořizovací ceny musí sledovat nájemné, provozní náklady, obsazenost, stav domu i likviditu konkrétní dispozice.

„Čím rychleji se trh mění, tím důležitější je lokální ocenění. Rozdíl několika ulic, stav domu nebo rekonstrukce mohou mít na cenu konkrétního bytu větší dopad než samotný celoměstský růst,“ uzavírá Monika Lukášová.

Hlavní čísla

Za období červenec 2023 až červenec 2026:

Největší růst cen