Garáže za 10 let: cena v ČR vzrostla o 373 %. Pardubice +551 %, nejdražší je Olomouc

Garáže prošly za posledních deset let jednou z nejvýraznějších cenových proměn na českém realitním trhu. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrná nabídková cena garáží v celé České republice vzrostla z 7 138 Kč/m² v červenci 2016 na 33 755 Kč/m² v červenci 2026, tedy o 372,9 %.

Trh je přitom nejen výrazně dražší, ale také rychlejší. Průměrná doba nabízení se za deset let zkrátila ze 159 na 67 dní, zatímco počet evidovaných nabídek vzrostl z 1 037 na 1 845, tedy o 77,9 %. Vyšší cena tak nevznikala na trhu s menším počtem inzerovaných garáží.

„Garáž už dávno není jen nenápadným příslušenstvím k bydlení,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Hodnotu dnes výrazně ovlivňuje nedostatek parkování, konkrétní lokalita, právní forma, technický stav i možnost dalšího využití.

Pardubice vedou: za deset let +551 %

Mezi dlouhodobě srovnatelnými okresy zaznamenaly největší růst Pardubice. Nabídková cena zde vzrostla z 5 057 Kč/m² na 32 922 Kč/m², tedy o 551,0 %.

Na druhém místě je Břeclav s růstem o 462,3 % a třetí Plzeň-město s růstem o 448,7 %. Následují Frýdek-Místek (+444,7 %), Hodonín (+441,1 %) a Olomouc (+438,0 %).

Desetileté okresní srovnání záměrně nezahrnuje všechny okresy. Aby výsledek nestál na jedné nebo dvou nabídkách, analýza pracuje pouze s okresy, které měly alespoň 10 deduplikovaných nabídek v červenci 2016 i červenci 2026. Tuto podmínku splnilo 25 okresů.

Olomouc předstihla Prahu i Brno

Aktuální cenový žebříček přinesl překvapivé pořadí. Nejdražším okresem nebyla v červenci 2026 Praha ani Brno, ale Olomouc s 58 215 Kč/m².

Následuje Praha s 55 421 Kč/m² a Brno-město s 54 014 Kč/m². Do první pětice se dostaly také Zlín s 47 120 Kč/m² a Vyškov s 46 823 Kč/m².

Výsledek je ale nutné interpretovat opatrně. U garáží může cenu za metr výrazně ovlivnit velikost objektu, poloha, technický stav, elektřina, zabezpečení nebo právní forma. Menší garáž může mít například vyšší cenu za m², aniž by její celková kupní cena byla vyšší.

„Data ukazují směr, konečné ocenění ale musí být lokální,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Nejlevnější jsou Sokolov, Most a Teplice

Na opačné straně cenového žebříčku je Sokolov s 18 398 Kč/m², následovaný Mostem s 18 462 Kč/m² a Teplicemi s 18 598 Kč/m². Dalšími dostupnějšími okresy jsou Svitavy a Cheb.

Rozdíl mezi Olomoucí a Sokolovem tak přesahuje trojnásobek. Nižší cena ale sama o sobě neznamená výhodnější koupi. U garáže je potřeba ověřit zejména vlastnictví stavby a pozemku, přístup, zápis v katastru, případná věcná břemena, technický stav, elektřinu a skutečnou použitelnost.

Mezi kraji vedou Pardubický, Liberecký a Moravskoslezský

Také krajské srovnání potvrzuje, že nejrychleji nezdražovaly historicky nejdražší regiony.

Za deset let vzrostla cena garáží nejvíce v:

• Pardubickém kraji: +447,1 %

• Libereckém kraji: +440,9 %

• Moravskoslezském kraji: +426,3 %

Nejnižší procentní růst zaznamenala Praha – +175,6 %. Ta ale vycházela už v roce 2016 z výrazně nejvyšší cenové základny a v roce 2026 zůstává nejdražším krajem s cenou 55 421 Kč/m².

Hlavní čísla: červenec 2016 → červenec 2026

• Cena v celé ČR: 7 138 → 33 755 Kč/m² | +372,9 %

• Doba nabízení: 159 → 67 dní | −57,9 %

• Počet nabídek: 1 037 → 1 845 | +77,9 %

• Nejvyšší krajský růst: Pardubický kraj +447,1 %

• Nejvyšší okresní růst: Pardubice +551,0 %

• Nejdražší okres: Olomouc 58 215 Kč/m²

• Druhá: Praha 55 421 Kč/m²

• Třetí: Brno-město 54 014 Kč/m²

• Nejnižší ceny: Sokolov, Most a Teplice.

Co rozhoduje o skutečné ceně garáže?

Celorepubliková nebo okresní hodnota je pouze orientační rámec. U garáží může být rozdíl mezi dvěma nemovitostmi ve stejné čtvrti mimořádně vysoký.

Rozhoduje zejména:

• nedostatek parkovacích míst v bezprostředním okolí,

• vlastnictví pozemku a právní forma garáže,

• právně zajištěný přístup,

• technický stav střechy, vrat a elektroinstalace,

• vlhkost a zabezpečení,

• rozměry a možnost zaparkovat současná větší vozidla,

• elektřina a případná možnost nabíjení,

• lokální poptávka po pronájmu.

Pro investory proto není klíčový pouze historický růst ceny. Rozhodující je poměr kupní ceny k dosažitelnému nájemnému, obsazenost, provozní náklady a pravděpodobnost budoucího prodeje.

Co z toho plyne pro kupující a prodávající?

Pro prodávající jsou dlouhodobá data příznivá, ale cena konkrétní garáže se nemůže odvozovat pouze od okresního průměru. Zásadní je srovnání s aktuální nabídkou v bezprostředním okolí a technický i právní stav.

Pro kupující je potřeba důkladně prověřit vlastnictví pozemku, přístup, katastr, případná omezení a technický stav. Zdánlivě levná garáž s právním nebo přístupovým problémem může být ve výsledku velmi drahou koupí.

Pro realitní makléře analýza potvrzuje význam mikro-lokality. Ocenění musí rozlišit, zda jde o samostatnou garáž, jednotku, podíl, objekt v řadovém komplexu nebo například stavbu na cizím pozemku.

Hlavní závěr

České garáže za posledních deset let zdražily téměř na pětinásobek původní ceny. Současně se trh výrazně zrychlil a počet nabídek je vyšší než v roce 2016.

Největší dlouhodobý růst vykázaly Pardubice, Břeclav a Plzeň-město. Aktuálně nejdražší je Olomouc, která předstihla Prahu i Brno.