Regulace úroků hypoték není v Evropě tabu; Francie či Chorvatsko ukazují, jak lze bankám zastropovat sazby. ČR by mohla regulovat i jejich marže

Vláda může bankám zákonem stanovit maximální úrokové sazby hypoték, omezit jejich marže nebo část úroků dotovat ze státního rozpočtu. Regulace cen hypoték přitom není v Evropské unii žádné tabu. Uplatňuje se například ve Francii či Chorvatsku, tedy v zemích platících eurem. Samotné zastropování sazeb ovšem ještě automaticky neznamená levnější hypotéky. Rozhodující je, jak přísný limit stát stanoví a zda skutečně omezuje cenotvorbu bank.

Francie patří k nejvýraznějším příkladům regulace cen hypoték v Evropské unii. Tamní centrální banka pravidelně vyhlašuje maximální přípustnou efektivní úrokovou sazbu. Ta se odvíjí od průměrných sazeb úvěrů poskytnutých v předchozím čtvrtletí, zvýšených o třetinu. Banky přitom nesmějí překročit takto stanovenou hranici, do níž se započítávají také příslušné poplatky a povinné pojištění.

Od letošního října činí ve Francii maximální efektivní sazba u hypoték s pevnou sazbou a splatností nejméně dvacet let 5,40 procenta. U úvěrů se splatností od deseti do méně než dvaceti let je strop 4,68 procenta. Francouzský systém tak omezuje nejen samotné úročení, ale celkové náklady hypotečního financování.

Regulaci cen hypoték uplatňuje v EU také Chorvatsko. I tam zákon omezuje cenu hypoték, včetně nominálních úrokových sazeb. U variabilně úročených hypoték je maximální úrok navázán na průměrnou sazbu existujících úvěrů. Nová legislativa, která nabude účinnosti letos v listopadu, zachovává princip zákonných limitů. Variabilní sazba podle ní nesmí překročit čtyři třetiny stanovené průměrné sazby příslušného hypotečního portfolia.

Pokud by například průměrná sazba činila tři procenta, odpovídal by takto vypočtený limit čtyřem procentům. Banky by tedy nemohly nově nastavovanou variabilní sazbu zvýšit libovolně, ani kdyby se jim prodražilo financování.

Chorvatská zkušenost je podstatná také při vysvětlování letošního vývoje hypotečních sazeb. Zatímco v Česku hypotéky zdražovaly, v Chorvatsku docházelo k jejich zlevňování. Celý rozdíl ale nelze přičítat regulaci. Zákonný strop totiž sám o sobě banky nenutí zlevňovat. Pouze jim brání překročit určitou hranici. Významnou roli mohou hrát konkurence, struktura nově poskytovaných úvěrů nebo rozdílný vývoj nákladů financování.

Další přístup představuje Polsko. Tamní občanský zákoník omezuje maximální smluvní úrok na dvojnásobek součtu referenční sazby centrální banky a 3,5 procentního bodu. Takový strop však zpravidla leží výrazně nad běžnými hypotečními sazbami. Funguje tedy spíše jako ochrana před extrémně drahými úvěry než jako prostředek každodenní regulace hypotečního trhu.

Maďarsko naopak využívá státní podporu. Vybraní žadatelé mohou v programu Home Start získat hypotéku s úrokem nejvýše tři procenta. Rozdíl oproti tržním podmínkám ovšem nese stát. Levnější financování navíc může povzbudit poptávku po nemovitostech a přispět k růstu jejich cen. Část výhody tak nakonec mohou získat prodávající, nikoli kupující.

V Česku by přitom nemusela být jedinou možností regulace konečné úrokové sazby. Stát by teoreticky mohl omezit také bankovní marže. Maximální sazbu hypotéky by například navázal na příslušnou korunovou swapovou sazbu, zvýšenou o zákonem stanovenou přirážku.

Pokud by pětiletý swap činil 3,8 procenta a maximální přirážka jeden procentní bod, příslušná hypotéka by nesměla být úročena více než 4,8 procenta. Na rozdíl od pevného úrokového stropu by takový mechanismus reagoval na měnící se tržní cenu peněz.

Ani toto řešení však není bez rizik. Swapová sazba totiž nepředstavuje veškeré náklady banky. Ta musí pokrývat také úvěrové riziko, kapitálové požadavky nebo provoz. Příliš nízko nastavená maximální marže by proto mohla vést k omezení poskytování hypoték méně bonitním klientům.

Česká vláda by regulaci hypotečních úroků mohla prosadit legislativní cestou, při respektování ústavních a evropských pravidel. Nemohla by však jednoduše administrativně přikázat bankám, aby ze dne na den snížily sazby na politicky žádoucí úroveň.

Zkušenosti evropských zemí každopádně ukazují, že cenu hypoték nemusí určovat výhradně neomezená cenotvorba bank. Zároveň však upozorňují, že cenový strop není totéž co dostupné bydlení. Pokud stát omezí cenu úvěrů příliš výrazně, může snížit jejich dostupnost. A pokud levnější hypotéky podpoří poptávku po bytech bez odpovídajícího růstu výstavby, může se výsledná úspora domácností částečně rozpustit v dražších nemovitostech.

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Hlavní ekonom, Trinity Bank