Byty podél D4 zdražují rychleji než v Praze. Písek přidal 15,6 %, Příbram 13,5 %. Rozdíl v ceně bytu může přesáhnout 5 milionů korun

Byty v Písku a Příbrami zdražují téměř dvojnásobným tempem oproti Praze. Zatímco v hlavním městě vzrostly nabídkové ceny bytů meziročně o 7,3 %, v Písku to bylo o 15,6 % a v Příbrami o 13,5 %. Přesto zůstává bydlení v těchto městech výrazně levnější. U modelového šedesátimetrového bytu činí rozdíl mezi Prahou a Pískem více než 5,3 milionu korun. Příbram navíc vykazuje jednu z nejzajímavějších kombinací sledovaných ukazatelů – výrazný růst cen a průměrnou dobu nabízení pouhých 31 dní. Vyplývá to ze zářijové analýzy projektu Realiťák roku, která porovnává vývoj trhu podél dálničního koridoru D4.

Nová analýza projektu Realiťák roku , připravená ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy , ukazuje výrazné rozdíly mezi realitními trhy Prahy, Dobříše, Příbrami a Písku.

Přestože tato města spojuje významný dopravní tah, jejich ceny, dynamika růstu i rychlost prodeje se podstatně liší. Zářijová data současně naznačují, že relativně dostupnější regionální trhy mohou vykazovat rychlejší cenový růst než samotná metropole.

Praha je více než dvakrát dražší než Písek

V září 2026 dosahovala průměrná nabídková cena bytů v Praze 165 590 Kč za metr čtvereční. V Dobříši činila 85 547 Kč, v Příbrami 81 949 Kč a v Písku 76 729 Kč.

Rozdíl mezi Prahou a Pískem tak představuje téměř 89 tisíc korun na jediném metru čtverečním.

V případě modelového bytu o velikosti 60 m² to znamená přibližně 9,94 milionu korun v Praze oproti 4,60 milionu korun v Písku. Rozdíl v nabídkové ceně dosahuje přibližně 5,33 milionu korun.

Ještě zajímavější je však tempo, jakým se ceny v jednotlivých městech mění.

Zatímco Praha zaznamenala meziroční růst o 7,3 %, Písek zdražil o 15,6 % a Příbram o 13,5 %. V obou regionálních městech tedy ceny rostly výrazně rychleji než v hlavním městě.

Dobříš zaznamenala růst přibližně o 2,9 %, tento údaj je však vzhledem k malému počtu sledovaných nabídek nutné interpretovat opatrně.

„Vidíme velmi zajímavý vývoj. Města mimo Prahu stále nabízejí výrazně dostupnější bydlení, současně ale některá z nich zdražují rychleji než metropole. Pro kupující to znamená, že ani regionální trhy nemusí zůstávat cenově dostupné bez ohledu na čas. Při rozhodování je důležité sledovat konkrétní lokalitu, nabídku i dlouhodobý vývoj cen,“ říká Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku.

Příbram překvapuje rychlostí trhu. Byty se nabízejí pouze 31 dní

Příbram patří mezi nejzajímavější města celé analýzy. Vedle meziročního růstu nabídkových cen o 13,5 % vykazuje také nejkratší průměrnou dobu nabízení prodejních bytů ze sledované čtveřice.

Zatímco v Příbrami činila v září pouhých 31 dní, v Praze dosahovala 57 dní, v Písku 89 dní a v Dobříši 96 dní.

Rozdíly ukazují, že nižší cenová hladina sama o sobě nezaručuje rychlejší prodej. Záleží také na místní poptávce, skladbě nabídky, dostupnosti financování a dalších podmínkách konkrétního trhu.

„Příbram spojuje dva důležité ukazatele: dvouciferný meziroční růst nabídkových cen a poměrně krátkou dobu nabízení. To je zajímavý signál tržní aktivity. Nelze ale automaticky předpokládat, že každá nemovitost se zde prodá stejně rychle. Rozhodující zůstává především správná cena, kvalita nabídky a charakter konkrétního bytu,“ vysvětluje Petr Makovský , výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Prodejní ceny rostou rychleji než nájmy. Investoři musí více počítat

Významným zjištěním je také rozdílné tempo růstu prodejních cen a nájemného.

V Příbrami vzrostly meziročně nabídkové ceny bytů o 13,5 %, zatímco nájemné pouze o 3,1 %. V Písku činil růst prodejních cen 15,6 %, ale nájemné zdražilo o 3,9 %.

Praha vykazuje vyrovnanější vývoj. Nabídkové ceny prodejních bytů vzrostly o 7,3 % a nájemné o 5,1 %.

Průměrné nabídkové nájemné v září dosahovalo 470 Kč/m² v Praze, 269 Kč/m² v Příbrami a 240 Kč/m² v Písku.

Pro investory jsou tyto rozdíly důležité. Pokud pořizovací ceny rostou výrazně rychleji než nájmy, může se při jinak stejných podmínkách postupně snižovat hrubý nájemní výnos vzhledem ke kupní ceně nemovitosti.

„Samotný růst ceny bytu ještě neznamená, že jde automaticky o lepší investici. Pokud pořizovací ceny dlouhodobě předbíhají nájemné, může se měnit výnosový potenciál. Při vyhodnocování investice proto musíme sledovat nejen pořizovací cenu a očekávaný nájem, ale také provozní náklady, financování a riziko neobsazenosti,“ upozorňuje Ondřej Hon , majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku.

Nová D4 zlepšila dostupnost. Je však skutečně důvodem růstu cen?

Zásadní změnou pro dopravní dostupnost regionu bylo dokončení další části dálnice D4 mezi Příbramí a Pískem.

Dne 17. prosince 2024 bylo otevřeno 32 kilometrů nové dálnice a modernizováno dalších 16 kilometrů navazujících úseků.

Lepší dopravní spojení může ovlivňovat atraktivitu bydlení, rozhodování domácností i investiční zájem. Samotná časová souvislost mezi otevřením dálnice a růstem cen ovšem není důkazem přímé příčinné souvislosti.

Na vývoj realitního trhu současně působí dostupnost hypoték, místní nabídka a výstavba, příjmy obyvatel, pracovní příležitosti nebo migrace.

Dlouhodobě proto bude důležité sledovat, zda se tempo růstu cen v jednotlivých městech udrží a nakolik se bude lišit od srovnatelných lokalit mimo dálniční koridor.

Co z analýzy vyplývá pro veřejnost?

Pro kupující představují Dobříš, Příbram a Písek cenově dostupnější alternativy k Praze. Rozdíl v pořizovací ceně může být velmi významný, je však potřeba zohlednit skutečné náklady na dopravu, čas dojíždění i dlouhodobé potřeby domácnosti.

Pro prodávající ukazují výsledky význam lokálních dat. Vysoký meziroční růst cen nemusí automaticky znamenat snadný prodej a celorepublikové průměry nemohou nahradit znalost konkrétní lokality.

Pro investory je zásadní sledovat současně ceny nemovitostí a nájemné, protože jejich rozdílný vývoj může ovlivnit výnosnost investice.

Analýza potvrzuje, že realitní trh podél jedné dálnice není jednotným trhem. Každé město má vlastní cenovou hladinu, strukturu poptávky i rychlost prodeje.