Jak dobře prodat starší byt: podívejte se na všechny přednosti i nedostatky a buďte upřímní

Starších bytů na prodej přibývá a část z nich zůstává v nabídce déle. Podle nejnovější analýzy Bezrealitky byla v září nabídka starších bytů v Praze nejpestřejší za poslední 3,5 roku. Počet reakcí na jednotlivé inzeráty se přitom za poslední měsíc propadl o 15 až 20 %. Plánujete prodat starší byt v původním stavu? O to důležitější je správně nastavit cenu a nabídku dobře připravit. Co ještě opravit, za co už zbytečně neutrácet a jak zaujmout kupující?

Byt s původní kuchyní v udržovaném domě a byt v domě, který zásadní opravy teprve čekají, jsou pro kupujícího dvě různé nabídky. Vedle kupní ceny si totiž počítá i budoucí výdaje a zvažuje, kdy se bude moci nastěhovat. Než tedy objednáte novou koupelnu nebo začnete fotografovat pokoje, projděte si, co váš byt nabízí a co bude potřeba řešit. Snáze pak rozhodnete, které úpravy mají smysl a jaké informace si připravit pro zájemce

„Paradox dvou paneláků“: stejná výměra v podobném domě nemusí znamenat stejnou hodnotu

Stejná metráž a dispozice ještě neznamenají stejnou hodnotu. Platí to i pro dva byty v sousedních panelových domech, které na první pohled vypadají téměř stejně. U staršího bytu záleží na jeho skutečném stavu – kdy prošel rekonstrukcí a co všechno se při ní udělalo? Měnila se elektroinstalace a rozvody vody, opravovaly podlahy a přestavovalo bytové jádro, nebo přibyla pouze nová kuchyňská linka? Označení „po rekonstrukci“ může zahrnovat velmi různý rozsah prací. Při stanovení ceny byste tyto faktory měly brát v potaz.

Větší pozornost ale věnujte celému domu. Včetně toho, jak spolu vychází jednotliví sousedé a nakolik je SVJ nebo případně bytové družstvo akceschopné. Má opravenou fasádu a zateplení? Obnovovaly se lodžie, opravovala střecha nebo měnila okna? A co technické zázemí uvnitř: společné rozvody elektřiny, stoupačky, výtah či společné prostory? Sepište konkrétní dokončené práce i dobu jejich provedení.

Byt s původní koupelnou v průběžně opravovaném domě představuje jinou nabídku než podobný byt v domě, do kterého se desítky let zásadněji neinvestovalo. A občas může platit i pravidlo, že byt před rekonstrukcí v opraveném domě má vyšší hodnotu než byt po rekonstrukci v domě, o který není tolik postaráno. Kupující totiž spolu s bytem přebírá také podíl na budoucích nákladech celého domu.

Právě nesoulad mezi těmito rozdíly a nabídkovými cenami popisují Bezrealitky jako paradox dvou paneláků. Byt po rekonstrukci v opraveném domě a byt v domě před zásadními opravami dosud mohly mít v inzerci téměř stejnou cenovku. Při samotném prodeji se však jejich ceny mohou výrazně rozejít – podle analýzy Bezrealitky se byt v neopraveném domě může prodat až o 15 procent levněji než srovnatelný kvalitnější byt. „Nabídkové cenové průměry totiž stále určují kvalitní byty, které se prodají rychle a bez výrazné slevy. Vedle nich však přibývá nemovitostí, jejichž cenovka vznikla ještě podle logiky rostoucího trhu,“ potvrzuje Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky.

Zrekonstruovaný byt v opraveném domě má při prodeji dobrou výchozí pozici. I tady samozřejmě záleží na lokalitě, dopravní dostupnosti nebo okolních službách. Jak ale nabídnout byt, ve kterém zůstala původní kuchyň, koupelna i podlahy, zatímco dům už zásadními opravami prošel?

Původní byt v opraveném domě

Byt v původním stavu v opraveném domě může oslovit člověka, který si chce interiér upravit podle sebe. Část velkých investic do domu už proběhla. Pokud je interiér funkční a obyvatelný, může vyhovovat také někomu, kdo se potřebuje nejprve nastěhovat a opravovat postupně.

Vyplatí se před prodejem vyměnit kuchyň nebo koupelnu? Zvažte, zda úprava odpovídá potřebám budoucího kupujícího. Před větším zásahem porovnejte náklady, čas potřebný na práce a realistický odhad ceny před úpravou a po ní. U zachovalého vybavení může stačit vyčištění a drobná oprava. U vlhkosti či problému s elektroinstalací nejprve zjistěte příčinu, rozsah a možnosti řešení.

Opravený dům je přednost, stav interiéru se ale musí promítnout do cenového srovnání. Zájemce si vedle kupní ceny potřebuje nechat peníze i na úpravy, které ho čekají uvnitř bytu.

Původní byt v neopraveném domě

U bytu v neopraveném domě zjistěte především rozsah připravovaných oprav společných částí a jejich financování. Ještě před zveřejněním nabídky si u správce nebo společenství vlastníků vyžádejte poslední zápisy ze schůzí, případný plán oprav a dostupná technická posouzení. Rozlišujte schválené práce od těch, o kterých se zatím pouze diskutuje. Pokud termín ani rozsah oprav nejsou známé, řekněte to otevřeně.

Má dům na plánované práce naspořeno, počítá se s úvěrem, nebo budou vlastníci přispívat jednorázově? Je už schválené zvýšení pravidelných plateb? U budoucích výdajů oddělte potvrzené částky od předběžných odhadů. Kupující potřebuje posoudit, zda vedle koupě a rekonstrukce bytu zvládne i investice do společných částí domu.

Dům bez celkové rekonstrukce může být průběžně udržovaný a mít některé zásadní práce hotové. Doložte proto i dílčí opravy, aby zájemce mohl odlišit vyřešené práce od budoucích nákladů. Rozsah očekávaných investic zohledněte při nastavování ceny bytu

Jak starší byt inzerovat: nic nezatajujte

V inzerátu jasně oddělte původní vybavení, provedené úpravy a podstatné známé závady. O zatékání, opakované vlhkosti nebo problémech s rozvody by se měl zájemce dozvědět před prohlídkou. Uveďte také schválené opravy domu, které mohou znamenat další výdaje. Pokud příčinu nebo rozsah problému neznáte, přiznejte tuto nejistotu. Ujištění, že „to bude jen drobnost“, bez odborného posouzení mnoho jistoty nepřidá.

Současně ukažte konkrétní přednosti: samostatné pokoje, zachovalé podlahy, dostatek světla nebo blízkost dopravy a služeb. Přidejte půdorys s rozměry a fotografie skutečného stavu včetně kuchyně a koupelny. Zájemce si tak snáze představí, jak by byt využil a co by chtěl změnit. Možnosti stavebních úprav, například bourání příček, slibujte pouze tehdy, máte-li je odborně ověřené.

Připravte aktuální rozpis pravidelných plateb, poslední vyúčtování a informace o případném splácení úvěru domu. To je důležité i u dokončené rekonstrukce, kterou mohou vlastníci stále splácet. Základní údaje o měsíčních platbách a předpokládaný termín předání uveďte v nabídce. Podrobnější dokumenty mějte připravené k nahlédnutí na prohlídce.

Poslední kroky před prohlídkou

Před prohlídkou umyjte okna, vyčistěte kuchyň a koupelnu, vysajte a vyvětrejte. Ukliďte pracovní plochy, osobní věci a krabice, uvolněte průchody mezi místnostmi. Zachovalý nábytek může zůstat, pokud prostor zbytečně nezaplňuje. Dotáhněte uvolněnou kliku, zkontrolujte osvětlení a roztáhněte závěsy. Známé závady ukažte a vysvětlete, co jste o nich zjistili. Zájemce by měl mít možnost dobře si prohlédnout dispozici i skutečný stav bytu.

Na zprávy odpovídejte co nejdříve a rovnou nabídněte konkrétní termíny prohlídky. Připravené mějte podklady k platbám a opravám, ať můžete zodpovědět základní otázky. Pokud zájemci po prohlídce nepokračují v jednání, zkuste se slušně zeptat proč. Opakované výhrady mohou ukázat, co doplnit do nabídky nebo zda přehodnotit cenu.