Družstevní bydlení 2.0: Jak propojit úspory domácností, bankovní financování a výstavbu dostupných bytů

| Odborný seminář v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR | 15. října 2026

České domácnosti mají ve finančních úsporách přibližně pět bilionů korun, přesto je pro mladou generaci stále obtížnější získat prostředky potřebné k prvnímu bydlení. Problémem jsou často jak příjem a splácení, tak i absence naspořeného kapitálu. Odborný seminář, který se konal minulý týden v Poslanecké sněmovně, proto otevřel debatu o družstevním bydlení jako jednom z pilířů dostupnějšího bydlení. Věnoval se tomu, jak propojit dlouhodobé spoření s úvěrovým financováním a jak do vzniku nových družstevních bytů lépe zapojit města a obce.

Základní myšlenkou představených návrhů je vytvořit dostupnější „třetí cestu“ mezi nájemním a vlastnickým bydlením v podobě družstevního bydlení. Družstevní model umožňuje rozdělit financování mezi budoucí obyvatele a členy družstva a samotné bytové družstvo, které si bere dlouhodobý bankovní úvěr. Tato kombinace neodstraňuje potřebu vlastního „kapitálu“ na pořízení družstevního členského podílu, ale může snížit počáteční finanční bariéru jednotlivých domácností.

Dostupnost bydlení: ceny rostou rychleji než mzdy

Podle údajů prezentovaných Asociací českých stavebních spořitelen vzrostla mezi lety 1994 a 2025 cena bytu v České republice přibližně 9,4krát, zatímco průměrná mzda sedminásobně. Částka naspořená za šest let stavebního spoření představovala v roce 1994 přibližně 34 % ceny referenčního bytu o rozloze 68 m², v roce 2025 již pouze 3,1 %, v Praze ještě méně.

Z uvedených dat vyplývá zásadní problém: tradiční spořicí produkty samy o sobě stále obtížněji vytvářejí dostatečný kapitál pro vstup do vlastnického bydlení nebo zaplacení družstevního členského podílu. Seminář proto otevřel otázku kombinace nově koncipovaného družstevního stavebního spoření s „dětským penzijkem“ – doplňkovým penzijním spořením, která umožňuje prostřednictvím pravidelných měsíčních úložek naakumulovat potřebné prostředky pro pořízení nového bytu v družstevní výstavbě. Zároveň byly na semináři prezentovány legislativní úpravy, které by mohly významně zlepšit zapojení obcí a měst jako zakládajících členů, ale i umožnit financování většího množství bytových družstev ze strany bank.

České úspory mohou pomoci financovat nové bydlení: kombinace penzijka a stavebka

Podle údajů Ministerstva financí, které na semináři prezentoval Libor Vošický, předseda představenstva Stavební spořitelny České spořitelny a České spořitelny – Penzijní společnosti, měly české domácnosti ke konci roku 2025 přibližně 4,09 bilionu korun na běžných, spořicích a termínovaných účtech, dalších 278,5 miliardy korun ve stavebním spoření a 631 miliard korun v penzijním spoření.

Současně v doplňkovém penzijním spoření mělo účty podle údajů Asociace penzijních společností za druhé čtvrtletí 2026 přibližně 179 tisíc dětí. Lze předpokládat, že s právě projednávanými úpravami včetně navýšení státního příspěvku pro mladé účastníky do 30 let na dvojnásobek, tedy 40 %, zájem o „dětské penzijko“ podstatně vzroste. Zároveň budou moci účastníci třetinu naspořené částky včetně zhodnocení vybrat.

Na těchto dvou prvcích je postaven návrh představený Liborem Vošickým: modelový příklad předpokládá pravidelné spoření 1 000 Kč měsíčně od narození dítěte, státní příspěvek 40 % a výnos 8 % ročně. Při převodu povolené třetiny prostředků z „penzijka“ do „stavebka“ by po dvou letech mohl účastník načerpat úvěr ze stavebního spoření a disponovat přibližně 1,2 milionu korun pro koupi členského podílu v družstvu pro pořízení družstevního bytu v hodnotě 6 milionů korun.

(Jde o modelový výpočet založený na předpokládaném výnosu, nikoli o garantovaný výsledek spoření.)

Nový návrh: družstevní spoření pro mladé do 36 let

Martin Vašek, předseda Asociace českých stavebních spořitelen a představenstva ČSOB Stavební spořitelny, pak představil návrh na inovaci a posílení „stavebka“ vytvořením nového produktu – účelového družstevního spoření pro mladé do 36 let. Návrh počítá jak s vlastními vklady klienta, tak s účelovou státní podporou až 3 000 Kč ročně, daňově zvýhodněným příspěvkem zaměstnavatele a zhodnocením úspor. Oproti současnému průměru, kdy se za 6 let naspořená částka pohybuje kolem 139 tisíc Kč, by bylo možné v novém družstevním spoření naakumulovat 516 tisíc Kč. Dvojice mladých lidí by podle stejného modelu mohla za šest let vytvořit přibližně 1,03 milionu korun, tedy prostředky odpovídající dvacetiprocentnímu členskému vkladu do družstva u bytu za pět milionů korun.

Asociace odhaduje potenciální cílovou skupinu až na 450 tisíc mladých lidí. V průzkumu Ipsos pro AČSS ze srpna 2026 uvedlo 70 % zaměstnanců, že by využilo příspěvek zaměstnavatele na stavební spoření. Návrh vyžaduje legislativní změny, zejména úpravu zákona o stavebním spoření a zákona o daních z příjmů. Představený model tedy není popisem již zavedeného produktu.

Družstevní bydlení jako jiný způsob financování stejného bytového domu

Veronika Marková z České spořitelny představila družstevní bydlení jako alternativu k nájemnímu a individuálnímu vlastnickému bydlení. V typickém družstevním modelu budoucí obyvatelé skládají členské vklady představující přibližně 20–30 % investice. Zbývajících 70–80 % financuje banka úvěrem bytovému družstvu, které je vlastníkem nemovitosti. Důvodem pro rozmezí je skutečnost, že banka bere v úvahu velikost města, lokalitu, velikost družstva a samozřejmě také hodnotu nemovitosti stanovenou znalcem v ocenění. Členové družstva se následně prostřednictvím pravidelných plateb skládají na anuitní splátku.

Pro banku je zásadní obsazenost projektu, výše členských vkladů, profesionální úroveň vedení bytového družstva a dlouhodobá schopnost družstva splácet závazky. Družstevní bydlení tak umožňuje jinou strukturu financování než developerský prodej bytů nebo investiční nájemní bydlení.

V modelovém srovnání AČSS u stejného bytu za pět milionů korun vychází měsíční zatížení družstevníka v prvních osmi letech na 27 343 Kč, zatímco varianta individuálního vlastnictví financovaná hypotékou a spotřebitelským úvěrem na 32 048 Kč. Rozdíl tedy činí 4 705 Kč měsíčně.

Srovnání je ilustrativní a vychází z konkrétně zvolených úvěrových parametrů a odlišné struktury zadlužení. Nelze ho proto zobecnit na všechny družstevní a hypoteční projekty.

Potřebné legislativní úpravy, které by podpořily rychlejší rozvoj

Martina Sieber, expertka ČSOB pro družstevní a dostupné bydlení, upozornila zejména na potřebu zvýšit právní a finanční stabilitu družstev. Mezi navrhovaná opatření patří zákonné zástavní právo družstva k družstevnímu podílu, jasnější pravidla vypořádání při ukončení členství a delší lhůty pro vypořádání.

Další oblastí je postavení měst, která do projektů vkládají pozemky, připravují výstavbu nebo pomáhají zajistit financování. Navrhovaná zvláštní práva zakládajících členů by měla umožnit obcím dlouhodobě chránit původní účel projektu a ovlivňovat zásadní rozhodnutí družstva.

Součástí návrhů je rovněž možnost vymezit cílové skupiny družstevních projektů například podle věku nebo bydliště, pokud obec do výstavby vkládá veřejné prostředky či vlastní pozemek.

Všechna uvedená opatření vyžadují legislativní úpravu, nejde tedy o již přijaté změny.

Martina Sieber představila konkrétní příklady využití družstevní výstavby v rozdílných místních podmínkách, které ukazují dvě odlišné role družstevního bydlení: rozšiřování dostupné nabídky ve velkém městě a stabilizaci obyvatelstva v menším regionálním centru.

Projekt Brno – Kamenný vrch, iniciovaný městem, zahrnuje 280 družstevních bytů s pořizovací cenou přibližně 108 tisíc Kč/m², tedy o téměř třetinu „pod tržní cenou“ srovnatelných projektů vlastnického bydlení. Financování je poskytnuto družstvu, s minimální zátěží pro město, které si ale zachovává dlouhodobý vliv na projekt.

Naopak projekt v Hanušovicích je koncipován jako nástroj stabilizace regionu prostřednictvím nabídky moderních družstevních bytů. Projekt počítá se 119 byty, z toho 34 v první etapě, a celkovou investicí 500 milionů korun. Město, které za 15 let ztratilo 500 obyvatel, chce část bytů využít také pro klíčové profese, jimž umožní bydlet v družstevním bytě v podnájemním vztahu a na družstevní členský podíl si postupně našetřit.

Závěrem:

Seminář představil návrhy, které naznačují možnosti řešení několika problémů, podvazujících rozvoj družstevní bytové výstavby:

1. jak naakumulovat dostatečný počáteční kapitál mladých domácností,

2. jak zlepšit financovatelnost družstevních projektů z pohledu bank a

3. jak zvýšit právní jistoty jejich členů, ale i zakladatelů z řad měst a obcí i financujících subjektů.

Podstatou představených přístupů není nahradit vlastnické bydlení pořizované na hypotéky nebo nájemní bydlení, ale doplnit spektrum o další funkční cestu k bydlení a propojit ji s financováním nové výstavby.