DTZ Property: Poptávka po nájemním bydlení ve 3Q klesla = tlak na snižování nájmů

Vladimír Urbánek, 19.10.2009

Podle nejnovější studie společnosti DTZ Property Times se zvýšila míra neobsazenosti v kancelářském i průmyslovém segmentu v důsledku ochladnutí poptávky po nových prostorech a zároveň z důvodu snižování prostor ze strany nájemců a nově dokončeným projektům (ačkoliv v omezené míře). V případě maloobchodu se pak rozevírají nůžky mezi úspěšnými centry s často 100% obsazeností a centry, která se už před ekonomickou recesí potýkala s problémy. Pod velkým tlakem bylo i ve 3. čtvrtletí čisté efetivní nájemné v administrativních i průmyslových komerčních nemovitostech a tým DTZ očekává s koncem roku jeho další mírný pokles. Zvýšenou (mezičtvrtletní) aktivitu vykazují pouze investice do komerčních nemovitostí, a to hlavně díky privátním investorům.

Celkové pronájmy kanceláří zachránily od historického minima četné renegociace (prodloužení smluv), dosahující poloviny celkového objemu. Objem čistých pronájmů (bez renegociací) dosáhl pouze 24 900 m² ploch v administrativních budovách, to odpovídá 45% mezikvartálnímu a 62% meziročnímu poklesu. Včetně obnovení/prodloužení nájemních smluv to však pro 3. čtvrtletí s 46 500 m2 realizované poptávky znamená propad o „pouhých“ 15 %, respektive 33 %. V důsledku toho se míra neobsazenosti v Praze zvýšila z 10,13 % ve druhém čtvrtletí na 10,6 %. Nejvyšší dosahované nájemné, které je tlačeno dolu, kleslo o 5 % mezičtvrtletně a 8,7 % meziročně a momentálně je na úrovni 20 – 21 EUR za metr čtvereční a měsíc.

V důsledku globální finanční krize velká většina developerů vyžaduje vysoké předpronájmy před započetím výstavby. Proto většina z uvažovaných téměř 1,4 milionu čtverečních metrů se posouvá na roky 2011 až 2013 a ještě dále v závislosti na tom, kdy se developerům podaří zajistit předpronájmy a financování. To může v letech 2010 až 2011 vést k nedostatku kvalitních kanceláří v metropoli.

„Platné stavební povolení mají projekty s celkovou kapacitou 281 800 m², které však většinou nebudou zahájeny bez předpronájmů či jednoho konkrétního nájemce. Územní rozhodnutí pak již bylo vydáno projektům s objemem 295 800 m²,“ říká Lenka Hartmanová z týmu Consulting & Research DTZ. V různém stádiu příprav se nacházejí další projekty s nabídkou až 687 800 m² – ty mohou být do roku 2012 dokončeny jedině za předpokladu získaní všech nutných povolení, zajištěných předpronájmů a tím i financování.

Ekonomická recese a nižší ochota koncových zákazníků utrácet se promítla rovněž do maloobchodu v České republice. Několik majitelů značek se rozhodlo pro odchod z České republiky (Top Secret, Conbipel, Monton), další vlastníci uzavřeli některé nevýdělečné prodejny (OP Prostějov, Kanzelsberger, ElectroWorld Tábor nebo Bluestar Café).

Zejména na principu franšízy ovšem pokračuje v ČR expanze řady značek. Skandinávský módní řetězec KappAhl se do České republiky vrátil a otevřel obchod v Brně. V segmentu gastro jsou to například Sunshine Kebab, Gloria Jean´s Coffee, Boost Juice, Asagao, Fratelli La Bufala, Revive Juice Bars, Café Nera, Pizza Mamma Mia.

Na trhu s průmyslovými nemovitostmi celková míra neobsazenosti vzrostla na 18,2 % (z 16,9 % ve druhém čtvrtletí) z důvodu nižších čistých pronájmů (bez renegociací) spolu se snižováním prostor ze strany nájemců a nově dokončeným projektům (ačkoliv v omezené míře). Výsledkem je 636 000 m² neobsazených moderních skladových prostor v ČR. Celkový objem uzavřených obchodů byl na úrovni 113 500 m² ve třetím čtvrtletí a ačkoliv se jedná o mezičtvrtletní nárůst, bez renegociací by pronájmy činily pouze 70 500 m² (ve srovnání se 73 200 m² ve druhém kvartálu). Výstavba nových skladových hal na spekulativní bázi byla téměř ukončená s tím, že většina prostor je dokončována až po uzavřených předpronájmech.

Po velmi slabém druhém čtvrtletí vykázal třetí kvartál zvýšenou aktivitu investorů a posun od pouhého vyjednávání k uzavírání transakcí. Celkový objem tří uzavřených investičních transakcí dosáhl 48 milionů EUR. Celkový objem investic od začátku roku činil 100,49 milionů EUR odpovídající 89 % meziročnímu poklesu. DTZ očekává uzavření několika dalších transakcí a spolu s lepším vnímáním trhu investory se zdá, že již dochází k oživení na investičním trhu, i když v menším objemu. Očekávané celkové množství investičních transakcí by do konce roku mělo dosáhnout 300 milionů EUR. Dekomprese yieldů skončila na úrovni 7 % pro kanceláře a retail a nad 9 % pro průmyslové nemovitosti.