Poznejte kouzlo nemovitostních aukcí aneb kdopak by se realit v USA bál

Realitní trh v USA se za svou existenci výrazně změnil několikrát, ať už v pozitivním nebo negativním směru. Pojem "investice do nemovitostí" v USA představuje uložení finančních prostředků do realitního projektu, který přináší zisk nebo okamžité cash flow (příjem). Investicí se nerozumí spekulativní koupě domu pro bydlení nebo rekreaci, i když tyto transakce mohou přinést zisk. Jednou transakci, jak ziskat lukrativni investici, je aukce nemovitosti. Tyto aukce jsou vetsinou poradany aukcnimi servery ci jsou vyhlasovany obcemi ci okrsky.

Na amerických aukcích se dají pořídit, v soucasne dobe, nemovitosti za zlomek jejich současnych tržních cen. To je hlavním důvodem, proč se nákupy na aukcích zabýváme. Po nákupu nemovitosti je tato ihned prodána či pronajmuta již připraveným zájemcům/kupcum, tudíž odpadá časová prodleva se sháněním potencionalnich kupcu. Důvodem  je, že nákupy provádíme v lokalitách, kde již máme vybudouvanou síť potenciálních kupců či zájemců o pronájem a prodej.

Dnes je obvyklé pořídit nemovitost za cenu od 15 000 USD. Poté záleží, jak financně náročné jsou opravy, aby se nemovitost stala dále prodejnou. Většina těchto oprav nepřesáhne hranici 10 000 USD. Včetně všech ostatních poplatků za převody a účast na aukcích se nemovitost pořídí od 28 000 USD. Nemovitost je poté obratem prodána buď za hotovost (cash) nebo je prodána na bázi rent to own za její současnou tržní cenu. Tržní cena takovéto nemovitosti se pohybuje kolem 45 000 USD. Rozhodnutí, jakým způsobem nemovitost prodáme, záleží na několika faktorech:

a)       potřeba hotovosti pro další transakce – poté volíme rychlý prodej nemovitosti, klidne i bez provedenych oprav (vetsinou investorum, kteri se zabyvaji rehab properties)

b)       preference měsíčního cashflow – volíme prodej na bázi rent to own

V každém případě jsou oba typy transakcí ziskové, protože:

a) nákupní cena je cca 30% ceny tržní, tudiz mame velky prostor pro prodej nemovitosti se ziskem

b) nemovitost držíme řádově 3 roky a získáváme okamžité měsíční cashflow – toto cashflow je tvořeno měsíčními splátkami ve výši obvyklého měsíčního nájmu. Domy v daných cenových relacích a lokalitách se pronajímají/splácí za cca 600-800 USD/měsíc.

c) nemovititost budeme mit ve svem portfolio delsi dobu (vice, jak 5 let) a pouze ji pronajmeme

Pokud se rozhodneme nemovitost pronajmout, nejprve získáme povolení k pronájmu v programu „Section 8“.  Toto je program, který je podporován federální vládou a umožňuje přispívat na nájemné méně majetným rodinám či jednotlivcům. Základ je v tom, že se ve většině případů platí více než běžné měsíční nájemné. Nájemce platí cca 30% z ceny a zbytek doplácí vláda. Jedná se o jeden z nejjistějších způsobů, jak získat každý měsíc nájemné včas, bez dohadování s nájemci.

Jak vidíte, způsoby, kterými děláme business jsou natolik flexibilní, že pokud nevyhovuje jedna varianta, lze vhodně použít jinou. Z tohoto důvodu veškeré investicni prostredky chráněny před případným propadem realitního trhu či nestabilností měny.

Pro vystiznejsi pochopeni celkovych transakci připojujeme možné způsoby transakcí:

1) Nákup a okamžitý prodej nemovitosti bez oprav (vetsinou investorum zabyvajici se rehab properties)

Cena za nemovitost      15 000 USD

Hodnota nemovitosti    45 000 USD

Okamžitý prodej                          20 000 USD -22 000 USD

Poplatky za převod       1 000 USD

Zisk                             4 000 USD – 6 000 USD

2) Nákup, oprava nemovitosti a okamžitý prodej

Cena za nemovitost      15 000 USD

Hodnota nemovitost     45 000 USD

Opravy                         10 000 USD

Okamžitý prodej                         35 000 USD

Poplatky za převod       2 000 USD

Zisk                             8 000 USD

3) Nákup a okamžitý prodej nemovitosti na bázi rent to own

Cena za nemovitost      15 000 USD

Hodnota nemovitost     45 000 USD

Opravy                         10 000 USD

Prodej RTO                  45-55 000 USD

Poplatky za převod       2 000 USD

Zisk                             18 - 28 000 USD

Splatky pro zpusob prodeje na bazi rent to own protbihaji takto;

Celková cena je 55 000 USD  a je splácena měsíčními splátkami ve výši 600 USD/m v délce max 3 roky + následným doplatkem:

RTO po 1. roce             7 200 USD/rok s doplatkem 47 800 USD

RTO po 2. roce             14 400 USD/2 roky s doplatkem 40 600 USD

RTO po 3. roce             21 600 USD/3 roky s doplatkem 33 400 USD

Proc kupovat ci investovat do nemovitosti v USA? Protoze je zde nejlepsi cas pro nakup za poslednich 56 let. Rovnez ten, kdo vlastni v USA dum je 34x bohatsi nez clovek, ktery si dum jenom pronajima… toto jsou fakta k zamysleni.

Pokud Vas clanek zaujal a mate nejake doplnujici otazky, prosime, kontaktujte redakci ci nas na emailu investmentestates@hotmail.com

International Investment Estates, LLC
Thomas Smid

www.nemovitostivusa.cz