Tuzemské byty skupují velcí i drobní investoři

Kdo se před pár lety rozhodl investovat do nemovitostí, neprohloupil. Jejich hodnota strmě vzrostla. „Například 27metrový byt 1+kk ve staré cihlové zástavbě v Nuslích, pěkně zrekonstruovaný, jsme před pár dny prodali za 2,9 milionu korun. Na jaře 2017 stály srovnatelné byty 2,5 milionu a ještě o dva roky dříve o dalších 700 tisíc korun méně. Za poslední čtyři roky tedy stoupla hodnota tohoto bytu o více než milion korun,“ uvádí příklad Jan Martina z pražské pobočky společnosti M&M Reality. Zajímavostí přitom podle něho je, že v uplynulých letech se výrazně zhodnocovaly byty v novostavbách, cihlových domech i na panelových sídlištích. 

K investičním účelům slouží podle makléřů společnosti M&M Reality každý desátý až pátý prodaný byt v Praze. Řada investorů přitom neplánuje nemovitost pouze prodat dráž, než ji koupili, nýbrž ji dlouhodobě pronajímat. A právě zájem o nájemní bydlení v posledních měsících prudce vzrostl. „Investory nelze nějak přesně rozškatulkovat. Obecně na trhu působí jak realitní magnáti, kteří vlastní desítky nemovitostí a pronájmy jak krátkodobé, tak dlouhodobé jsou jejich denním chlebem, tak drobní investoři, kteří třeba díky rodinné tradici vlastní několik investičních bytů,“  přibližuje Jan Martina. 

Nejdrobnějšími investory jsou pak podle něho manželské páry, které si pořídí investiční byt na hypoteční úvěr. Nájem jim pomůže hypotéku splatit a oni tuto nemovitost vnímají jako své „důchodové spoření“. To potvrzuje také Michal Pitucha, ředitel společnosti M&M Finance. „Investoři, kteří takto uvažovali a v posledních zhruba pěti letech pořídili byt na hypotéku s velmi nízkou úrokovou sazbou a zároveň měli solventní nájemce, vydělali zajímavou částku na strmém růstu tržní hodnoty bytu,“ konstatuje s tím, že v současné době růst cen nemovitostí zpomaluje, tudíž už nelze počítat s tak rychlým zhodnocením investice jako v uplynulých letech.

Investoři by podle Pituchy měli být více obezřetní a dobře promýšlet, jaký byt a v jaké lokalitě kupují. Informovat se o možné výši nájmu a vypočítat si návratnost investice. „V následujících letech podle mne budou ceny bytů spíše stagnovat, otázkou je pak delší časový horizont. Co však hraje investorům do karet, jsou z dlouhodobého hlediska stále ještě relativně výhodné úrokové sazby hypoték. Koupit byt za účelem investice se tedy stále vyplatí, ale je zapotřebí větší obezřetnosti při výběru,“ upozorňuje Pitucha.

O investiční byty v Praze mají zájem jak Pražané, tak lidé ze vzdálenějších regionů a také cizinci.„Dle našich zkušeností zhruba každou pátou pražskou nemovitost určenou pro investici kupují občané jiných států. Rostoucí poptávka zahraničních klientů je každopádně v poslední době patrná, především pak ze strany občanů bývalého Sovětského svazu v čele s Rusy,“ říká Jan Martina.

V Praze se investoři obecně zajímají především o menší byty o dispozicích 2+1 a 2+kk, v lokalitě od Vršovic a Vinohrad přes centrum až na Smíchov. O něco žádanější jsou u této cílové skupiny novostavby, protože zejména zahraniční investoři s oblibou kupují více bytových jednotek v jednom developerském projektu, čímž si usnadní správu daných nemovitostí. A to ve starších domech většinou nelze. Ale celkově je na pražském trhu zájem o investiční byty jak v nové, tak ve staré zástavbě.

Praha bude vždy specifická z pohledu poptávky po nájemním bydlení, která výhodnost investic značně ovlivňuje. Lidé se do metropole ve velkém stěhují za prací, přicházejí sem studenti, cizinci. A do toho se ve městě málo staví. Poptávka po pronájmech je v Praze v celorepublikovém měřítku výjimečná. Podobná situace je v Brně a obdobnými výjimkami jsou například lokality s rozrůstající se průmyslovou výrobou. „Na druhou stranu i v menším městě může být nákup bytu za účelem pronájmu velmi zajímavou investicí. Vždy jde o poměr vstupních nákladů a následného nájemného. Tam, kde je po pronájmech poptávka, tam je i investiční příležitost. Zajímavá mohou být například menší univerzitní města, kde běžnou poptávku posilují studenti,“ pokračuje Jan Martina.