Co je možné postavit na pozemku typu zahrada a za jakých podmínek

Vlastníte zahradu a přemýšlíte, zda na ní můžete postavit kůlnu na nářadí, skleník, pergolu nebo dokonce dům? Úvahy o stavbě nového rodinného domu vždy začínají výběrem vhodného pozemku. Jelikož stavebních parcel je zejména ve městech a jejich těsné blízkosti nedostatek, nabízí se řešení využít k výstavbě rodinného domu zahradu. Abyste mohli provést převod zahrady na stavební pozemek, je třeba splnit několik podmínek.

„Zahrady jsou oproti zasíťovaným stavebním pozemkům levnější. Nevýhodou ovšem je, že ne vždy je možná změna zahrady na stavební pozemek. Pokud tedy plánujete stavět na zahradě, před koupí pozemku se ujistěte, zda je převod na stavební pozemek možný a zda je pozemek pro stavbu domu vhodný svojí polohou a velikostí. Počítejte i s případnými výdaji na dovedení inženýrských sítí a vybudování příjezdové komunikace. Připravte se také na to, že převod zabere určitý čas a nevyhnete se administrativě,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Jaký je rozdíl mezi katastrem nemovitostí a územním plánem

Katastr nemovitostí ukazuje, jaký je současný sta pozemku, tedy komu patří a jak se aktuálně využívá, například jako zahrada nebo orná půda. Územní plán naopak určuje budoucí využití celého území obce a rozhoduje o tom, co se na kterém místě smí nebo nesmí v budoucnu postavit.Zápis v katastru ještě neurčuje, zda lze na pozemku stavět. Pokud je parcela vedená například jako zahrada, neznamená to automaticky, že na ní můžete postavit dům. Rozhodující je územní plán a pravidla obce pro danou lokalitu.

Nový stavební zákon

Nový stavební zákon platí od 1. července 2024, změny pro drobné stavby od 1. července 2025. Zjednodušil povolování, rozšířil možnosti drobných staveb bez povolení a zavedl jedno komplexní řízení na jednu žádost. Spuštěn byl také portál stavebníka, jehož fungování ale zpočátku provázely problémy.

Stavby na zahradě

Na zahradě lze bez stavebního povolení postavit drobné stavby, například pergolu, skleník, bazén, přístřešek na auto nebo zahradní domek. Musí mít jedno nadzemní podlaží, plochu do 40 m², výšku do pěti metrů a stát alespoň dva metry od hranice sousedního pozemku.

Pokud tyto podmínky nesplní, je nutné povolení stavebního úřadu, projektová dokumentace a případně souhlas sousedů. Minimálně polovina pozemku musí zůstat schopná vsakovat dešťovou vodu. Obce navíc mohou mít vlastní limity zastavěnosti a podílu zeleně.

U stavby je klíčový skutečný účel, nejen její název

Na zahradě lze bez povolení postavit drobné stavby, například pergolu, skleník, bazén nebo zahradní domek. Musí mít plochu do 40 m², výšku do pěti metrů a stát alespoň dva metry od hranice pozemku. Při nesplnění podmínek je nutné povolení stavebního úřadu. Obce navíc mohou mít vlastní limity zastavěnosti a zeleně.

Jak se od sebe liší pergola a přístřešek

Pergola a přístřešek se liší konstrukcí i účelem. Pergola je lehký zahradní prvek se vzdušným zastropením, přístřešek má pevnou střechu a slouží hlavně k ochraně před počasím. Podle nového stavebního zákona patří oba mezi drobné stavby. Pokud mají plochu do 40 m² a výšku do pěti metrů, nepotřebují stavební povolení.

Jak udělat ze zahrady stavební pozemek

„Pokud kupujete zahradu se záměrem přeměnit ji na stavební pozemek, jako první nahlédněte do platného územního plánu obce či města. Tento dokument upravuje základní koncepci rozvoje a uspořádání daného místa. Určuje například, kde mohou vzniknout nové stavby, jaké plochy mají sloužit pro bydlení, kde budou komerční prostory nebo třeba park,“ vysvětluje Miroslav Majer. Z územního plánu se dozvíte, zda je váš pozemek umístěn v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území.

Napojení na inženýrské sítě

U zahrady v zastavěném nebo zastavitelném území je větší šance na změnu na stavební parcelu. Je ale nutné ověřit napojení na elektřinu, pitnou vodu a ideálně i kanalizaci. K pozemku musí vést také přístupová cesta z veřejné komunikace, vhodná i pro záchranné složky. Záměr je vhodné předem konzultovat se stavebním úřadem.

Nestavební pozemek

Jestliže z územního plánu zjistíte, že pozemek není zahrnut do zastavitelného území, nemůžete na něm stavět. Můžete se pokusit o změnu územního plánu, jedná se ovšem o dlouhý a velmi komplikovaný proces, na jehož konci nemusí dojít k vámi požadované změně. Změnu územního plánu musíte sami iniciovat na obecním či městskému úřadě.

Kdy je nutné řešit ZPF, tedy ochranu zemědělského půdního fondu

Pokud plánujete stavět na pozemku, který je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský, například jako zahrada, orná půda nebo ovocný sad, musíte před zahájením stavebního řízení požádat o jeho vyjmutí ze zemědělského půdního fondu.

Tento souhlas ale nepotřebujete, pokud pozemek nemá v katastru ochranu půdního fondu vůbec uvedenou, pokud stavíte na již zastavěném stavebním pozemku v zastavěném území obce, nebo pokud využíváte volné místo na již zastavěném pozemku.

Za vyjmutí půdy se obvykle platí poplatek, jehož výše se počítá podle velikosti zastavěné plochy a kvality půdy určené kódem BPEJ. Myslete také na to, že po schválení úřadem máte platnost rozhodnutí tři roky, tedy do této doby musíte zahájit stavbu, jinak toto povolení propadne a musíte o něj žádat znovu.