Investiční hypotéka v druhé polovině roku 2019 – co vzít v potaz než se rozhodnete stát se realitním magnátem?

Pronajímání nemovitosti se jeví jako snadná cesta k pasivnímu příjmu. Nízké úrokové sazby a vysoké ceny nájmů nahrávají myšlence, že vytvořit si pravidelný měsíční příjem z pronájmu nemusí být zase až tak těžké, má to však celou řadu „ale“.

Pojďme si rozdělit fakta, která je třeba vzít v potaz na straně vlastního financování (pokud nepatříte k těm, kdo má vlastní nemovitost nezatíženou úvěrem) a na straně příjmu z pronájmu.

Financování

Na trhu jsou Vám k dispozici tzv. investiční hypotéky, u nichž již banky počítají s tím, že váš příjem bude zčásti tvořen příjmem z pronájmu, tj. tento úvěr není těžké získat v případě, že máte stávající nájemní smlouvy či alespoň dohodu o budoucí nájemní smlouvě. S tímto typem hypoték je však spojeno několik specifik:

- vyšší úroková sazba,

- nemožnost odečíst si zaplacené úroky od základu daně,

- banka může vyžadovat platbu nájemného na svůj účet, tj. z nájmu je zčásti splácena hypotéka

Zároveň počítejte s tím, že na konci fixace úrokové sazby se může změnit (zvýšit) úrok Vašeho úvěru, což se následně promítne do zvýšené splátky úvěru. Řešením je fixace na dlouhou dobu, např. 10 let či 20 let.

Dále zde počítejte s poplatky spojenými se získáním a vedením úvěru, tj.

- poplatek za schválení úvěru,

- poplatek za odhad ceny nemovitosti,

- pojištění nemovitosti,

- poplatek za vedení úvěrového účtu

Dále vezměte v potaz, že příjem z pronájmu je třeba zdanit, stejně tak si část z vašich „zisků“ ukousnou:

- daně z nemovitosti,

- vlastní „fond oprav“ se kterým je nutné počítat tak, abyste byli schopni nemovitost udržovat ve stavu, kdy jste schopni jej pronajímat za atraktivní cenu.

Tímto se postupně dostáváme příjmové stránce věci…

Příjmy

Aktuální „krize“ na trhu s bydlením nemusí trvat věčně, propočítejte si:

- Při jaké výši nájmu vám příjem z něj pokryje splátky hypotéky, a to v kombinaci s různou mírou obsazenosti. Nepočítejte s tím, že nemovitost budete mít plně obsazenou po celou dobu splatnosti úvěru. Je třeba počítat s tím, že někteří nájemníci budou mít problémy se splácením nájmu, vaše nemovitost může dlouhé měsíce zůstat neobydlena apod.

- Jaký je trend výše nájmu a cen nemovitosti v dané lokalitě v porovnání s okolím, budoucí vývoj mohou negativně ovlivnit např.: negativní migrace (tj. město se vylidňuje), závislost zaměstnanosti ve městě na malém počtu velkých zaměstnavatelů, budoucí vývoj infrastrukturních projektů, občanská vybavenost (např. zrušení nemocnice či zavření školy v menším městě může spustit negativní migraci a tím snižovat cenu nemovitostí).

Zároveň, protože banka nebude brát příliš ohled na vaše problémy s nájemníky či stavem nemovitosti (zde je však možné, že pokud cena nemovitosti klesne pod nesplacenou část úvěru, banka po vás bude vyžadovat jednorázové doplacení tohoto rozdílu), je třeba si udržovat dostatečně velké volné cash-flow tak, abyste byli schopni dočasné výpadky v příjmech či zvýšení výdajů pokrýt, aniž byste si na toto museli znovu půjčovat či to ohrozilo splátky vašeho úvěru.