Nájem, nebo vlastní byt? (2. část)

Hypoteční úvěry

Hypoteční úvěry představují významnou součást financování bytové výstavby. Díky poklesu úrokových sazeb se zájem o hypoteční úvěry v posledním roce výrazně zvýšil. Pomalu se také začíná vytvářet konkurenční prostředí hypotečních bank, jehož výsledkem by mělo být postupné zlepšování přístupu bank ke klientovi. Dnes stále ještě zažíváme situace, kdy klient přichází do banky jako ten, kdo prosí
o peníze, nikoli jako ten, kdo přináší potenciální zisk z úroků. Co by tedy potenciální žadatel o hypoteční úvěr měl znát k tomu, aby byl schopen jednotlivé nabídky posoudit?
Maximální výše úvěru
Informovaný laik může snadno získat přesvědčení, že mu hypoteční banka půjčí 70 % hodnoty nemovitosti. Pravdou ovšem je, že jde o maximální poměr stanovený zákonem. Skutečnost je věcí interní metodiky každé z bank a záleží na individuálním posouzení kvality zajištění úvěru. Podstatné přitom je, že banka při stanovování maximální výše poskytnutého úvěru nevychází z celkových nákladů klienta, ale výhradně z odhadu hodnoty zástavy. Protože řada nákladů klienta se do výše odhadu nepromítne (cena projektu, provize realitní kanceláři, ale také zlaté kohoutky do koupelny), nejeden klient dospěje po kalkulaci celkových nákladů ke zjištění, že potřebná částka vlastního kapitálu musí být vyšší, než původně předpokládal.
Výše úroku a skutečná cena úvěru
Nejčastěji srovnávaným údajem je v případě úvěrů jejich úroková sazba. Nezapomínejme však, že hypoteční banky v České republice nemají povinnost zveřejňovat efektivní úrok financování, tedy skutečnou cenu úvěru. Používají proto nominální výši úrokových sazeb, jejichž prosté srovnání však může být zavádějící.
Celkové zatížení klienta, který je příjemcem hypotečního úvěru, nespočívá pouze v anuitě skládající se z úroku a splátky jistiny. Často musí počítat také s různými poplatky, které se mohou vyšplhat do desetitisícové výše. Také metody, které banky používají při zúčtování došlých plateb ve prospěch účtu klienta, a metody připisování úroků zatěžujících tento účet se u jednotlivých ústavů mohou lišit. Úroky tak mohou být připisovány například měsíčně a
anuity placené začátkem období mohou být připisovány až na jeho konci. Těmito drobnými triky může banka využívat efekt složitého úročení ve svůj prospěch.
Doba pevného úročení
U hypotečních úvěrů není zdaleka rozhodující pouze výše úroku. Neméně důležitá je také doba, po kterou může klient počítat s neměnným zatížením svého rozpočtu a kdy bude muset přijmout nové, za určitých okolností horší podmínky úvěru. Dokud je úrok pevný, má klient jistotu, že se měsíční anuita nezmění. Vzhledem k tomu, že lze obtížně spekulovat na vývoj úrokových sazeb a případných státních podpor, měl by klient, pro něhož splácení úvěru představuje výraznou zátěž (a takových bude většina), volit spíše delší dobu platnosti pevného úroku. V opačném případě může totiž negativní změna podmínek znamenat krach celého záměru.
Možnost zvláštních splátek jistiny
Hypoteční banky většinou neumožňují jednorázovou splátku části nebo celého úvěru, neboť je to pro ně nesystémový postup. Banka vydělává na úrocích z poskytnutých úvěrů a takovým krokem by o tento příjem přišla. Po skončení platnosti pevného úroku (tedy například po 5 letech) ovšem klient s bankou vyjednává nové podmínky a má také možnost splatit celý úvěr. V takové chvíli by mělo dojít k opětovnému přehodnocení celého záměru klienta. To může vést k rozhodnutí přijmout nový úvěr u jiné banky a tím splatit celou výši úvěru dosavadního. Tomuto kroku, kdy se klient v průběhu splácení úvěru stává několikrát potenciální kořistí konkurence, se banky přirozeně snaží předejít nejrůznějšími sankcemi. Konkurenční nabídka by potom musela být výrazně výhodnější, aby se stávajícímu klientovi vyplatilo opustit dosavadní banku.
Požadavek na výši příjmů
Často rozhodujícím problémem klienta, který je příčinou odmítnutí úvěru, je jeho nedostatečný příjem. Tuto poměrně jednoduchou podmínku si každý klient může prověřit sám ještě před návštěvou hypoteční banky. Jednotlivé ústavy používají různé způsoby výpočtu a jejich podmínky se liší. Úvaha většinou vychází z čistého příjmu rodiny klienta. Po odečtení pravidelné měsíční anuity musí zbýt dostatek finančních prostředků pro udržení životní úrovně klienta. Banky zde vycházejí z vládou stanovovaných podmínek životního minima a jejich násobků, nebo si vytvářejí vlastní metodiku kalkulace životního minima.
Státní podpory a úlevy
Podrobný rozpis státních podpor a podmínek jejich poskytování přesahuje rámec tohoto článku, proto přinášíme stručný výčet těch nejdůležitějších:

• Zvýhodnění úrokové sazby hypotečního úvěru o 4 (3) procentní body
• Progresivní splácení hypotečního úvěru
• Daňově odečitatelné úroky z hypotečních úvěrů a úvěrů na stavební spoření
• Státní podpora ke stavebnímu spoření
• Státní bezúročná půjčka

Uvedený přehled není zdaleka vyčerpávající. Finanční trh nám skýtá další možnosti financování spočívající například ve vhodné kombinaci stavebního spoření a hypotéky se státními podporami. Na trhu se začíná objevovat také kombinace kapitálového životního pojištění s hypotečním úvěrem, která je však ospravedlnitelná pouze v případě, kdy hypoteční banka nabídne klientovi pojišťovny výrazné zlepšení svých podmínek. V opačném případě nemá taková kombinace pro klienta žádný významný přínos a slouží často jen jako argument k prodeji drahého životního pojištění.
Kombinací různých možností, které finanční trh v této oblasti nabízí, vzniká řada variant řešení, jejichž výhodnost je potřeba srovnávat za pomoci výpočetní techniky. Při financování nemovitostí se celkové sumy často pohybují v řádech milionů korun. I proto mohou být rozdíly v celkově zaplacené částce vysoké. Před rozhodnutím o koupi nebo stavbě vlastní nemovitosti je proto nutné dobře zvážit všechny možnosti a využít jejich optimální kombinace. Taková úvaha může pomoci najít řešení i v případě, kdy uvažujeme o bydlení bez koruny vlastních úspor. Veškeré prostředky pocházejí v takovém případě z úvěrů a měsíční zatížení je vysoké. Pro některé klienty je to však jediná možnost okamžitého řešení.
Podrobnější analýzu by si zasloužil i případ, kdy klient má celou částku na financování bytu k dispozici. I v takové situaci může být úvaha o úvěrech přínosná. Především financování nových nemovitostí s sebou dnes přináší široké možnosti využití státních dotací. Díky nim je reálně možné financovat s nízkým efektivním úrokem a vydělat na úrokovém rozdílu desítky tisíc korun.