Ceny nemovitostí - 2019–2021

ČSÚ, 30.12.2022
Název kraje Velikost obcí Průměrná kupní cena
Rok 2019 Rok 2020 Rok 2021
Hlavní město Praha 65 815 79 703 96 498
Středočeský do 1 999 obyv. 39 368 43 067 53 434
2 000 - 9 999 obyv. 49 407 56 419 67 291
10 000 - 49 999 obyv. 39 129 43 867 54 401
50 000 obyv. a více 40 073 47 652 54 823
Celkem Středočeský 42 935 47 670 57 814
Jihočeský do 1 999 obyv. 27 093 30 562 36 187
2 000 - 9 999 obyv. 29 817 31 870 36 415
10 000 - 49 999 obyv. 29 036 36 520 41 357
50 000 obyv. a více 46 744 53 031 64 469
Celkem Jihočeský 30 287 33 414 39 180
Plzeňský do 1 999 obyv. 25 114 27 023 34 924
2 000 - 9 999 obyv. 30 929 33 526 36 149
10 000 - 49 999 obyv. 31 319 34 611 42 478
50 000 obyv. a více 46 271 49 978 67 931
Celkem Plzeňský 30 845 32 866 38 963
Karlovarský do 1 999 obyv. 23 317 28 809 32 406
2 000 - 9 999 obyv. 23 725 28 612 30 360
10 000 - 49 999 obyv. 29 386 28 446 34 195
50 000 obyv. a více x x x
Celkem Karlovarský 25 415 28 661 32 376
Ústecký do 1 999 obyv. 22 494 26 091 30 072
2 000 - 9 999 obyv. 25 392 28 080 32 012
10 000 - 49 999 obyv. 27 244 29 274 34 000
50 000 obyv. a více 39 009 43 885 45 583
Celkem Ústecký 25 357 28 258 32 152
Liberecký do 1 999 obyv. 25 521 28 654 31 457
2 000 - 9 999 obyv. 27 051 30 111 36 509
10 000 - 49 999 obyv. 30 196 32 710 37 796
50 000 obyv. a více 43 892 51 117 58 539
Celkem Liberecký 30 149 34 316 39 631
Královéhradecký do 1 999 obyv. 27 982 27 977 33 293
2 000 - 9 999 obyv. 25 842 29 374 33 871
10 000 - 49 999 obyv. 28 073 32 575 34 806
50 000 obyv. a více 48 507 48 434 59 590
Celkem Královéhradecký 30 327 32 295 37 856
Pardubický do 1 999 obyv. 28 358 28 329 34 434
2 000 - 9 999 obyv. 27 201 29 639 36 391
10 000 - 49 999 obyv. 32 187 31 919 36 231
50 000 obyv. a více 43 161 51 883 60 225
Celkem Pardubický 29 817 30 526 35 929
Vysočina do 1 999 obyv. 23 824 27 375 33 087
2 000 - 9 999 obyv. 25 748 29 606 32 900
10 000 - 49 999 obyv. 32 718 32 458 38 539
50 000 obyv. a více 44 867 49 385 56 740
Celkem Vysočina 28 721 30 393 35 435
Jihomoravský do 1 999 obyv. 28 284 29 547 36 263
2 000 - 9 999 obyv. 31 425 34 400 38 409
10 000 - 49 999 obyv. 31 361 34 181 36 765
50 000 obyv. a více 52 142 53 555 66 887
Celkem Jihomoravský 33 430 35 656 43 070
Olomoucký do 1 999 obyv. 22 418 25 015 30 563
2 000 - 9 999 obyv. 27 041 27 726 32 253
10 000 - 49 999 obyv. 29 014 28 370 34 324
50 000 obyv. a více 48 204 51 393 61 281
Celkem Olomoucký 25 538 27 107 32 647
Zlínský do 1 999 obyv. 21 385 23 596 28 838
2 000 - 9 999 obyv. 22 478 27 829 29 738
10 000 - 49 999 obyv. 27 202 32 281 33 176
50 000 obyv. a více 39 444 40 095 50 650
Celkem Zlínský 24 666 28 130 31 744
Moravskoslezský do 1 999 obyv. 24 687 26 620 30 935
2 000 - 9 999 obyv. 27 124 29 274 33 545
10 000 - 49 999 obyv. 28 179 29 467 33 036
50 000 obyv. a více 38 702 38 478 47 466
Celkem Moravskoslezský 28 521 30 126 34 619
Celkem ČR 34 513 37 234 43 048

Nová statistická publikace Ceny nemovitostí

Nová publikace Ceny nemovitostí volně navazuje na již zrušenou publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí, která vyšla naposledy koncem roku 2020 s daty za roky 2017 – 2019.

 

ČSÚ v letech 2000 až 2020 vydával Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Data byla založena výlučně na údajích pořizovaných finančními úřady a obsažených v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje. Pořizování se opíralo o zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ke dni 26. září 2020 však došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později. V důsledku toho zcela zaniknul stávající datový zdroj. Publikace proto skončila posledním referenčním rokem 2019.

 

Pro zajištění alespoň částečné návaznosti původních statistik se ČSÚ pokusil využít jakožto alternativní zdroj údaje z katastru nemovitostí, kterými disponuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Primární nezpracovaná data jsou sice prakticky vyčerpávající, avšak chybí mnohé cenotvorné informace, které do dosavadních dat vkládali odhadci při individuálním posouzení charakteristik dané nemovitosti. Pro účely dalšího zpracování je dále potřeba data doplnit o související údaje z Registru sčítacích obvodů a budov spravovaného ČSÚ (RSO) a z Registru územní identifikace, adres a nemovitostí spravovaného ČÚZK (RÚIAN). Vzhledem k jisté nekonzistenci RSO a původního zdroje (katastr nemovitostí) není možno propojit všechna data a původní zdroj tak ztrácí do jisté míry charakteristiku vyčerpávajícího souboru.

 

Účelem vytvářeného systému v nové publikaci Ceny nemovitostí je poskytování informací o rozložení cenové hladiny bytů a rodinných domů, jakož i vývoj tohoto rozložení v čase. Avšak podobně jako tomu bylo u předchozí publikace, účelem nové publikace není vytvářet detailní cenové mapy. Na rozdíl od předchozího zdroje nemá nyní ČSÚ spolehlivé zdroje k vytváření cenových statistik stavebních pozemků a bytových domů.

 

 

Zdroj dat, jejich struktura a frekvence

 

Zdrojem dat nové publikace jsou granulární údaje ČÚZK o jednotlivých řízeních, u nichž byl zapsán cenový údaj. Jedná se o řízení obsahující následující typy nemovitostí:

-       parcela (jejíž součástí je stavba, například rodinný dům, zemědělská stavba, garáž, stavba občanského vybavení, stavba technického vybavení aj.);

-       budova (stavba, která není součástí parcely, na které stojí);

-       jednotka (byt či nebytový prostor v budově, garáž v budově)

Pro každé řízení jsou k dispozici zejména tyto údaje:

-       identifikátory řízení a listiny – označení dle evidence ČÚZK;

-       datum podání – kdy byl podán požadavek na úpravu v katastru nemovitostí;

-       datum zplatnění – od kdy začal právně platit podaný požadavek;

-       cena z listiny – prodejní cena nebo ohodnocení nemovitosti, resp. pokud se řízení týká více nemovitostí, jedná se o celkovou sumu uvedenou v řízení;

-       měna – v jaké měně proběhla transakce či ohodnocení;

-       listina – smlouvy vedené u daného řízení (např. kupní smlouva, darovací smlouva, potvrzení o nabytí vlastnictví, potvrzení o nabytí pohledávky dražbou, …);

-       typ nemovitosti – rozdělení, jestli se jedná o budovu, parcelu nebo jednotku (byt);

-       textový popis o nemovitosti – jedno z klíčových polí, které obsahuje textové upřesňující danou nemovitost, např. číslo pozemku, na kterém stojí budova (obsahuje číslo popisné/evidenční, pokud existuje), část obce a obec, ve které se nemovitost nachází;

-       číslo a název katastrálního území, do kterého spadá daná nemovitost;

-       charakteristika osoby převodce a nabyvatele (fyzická, právnická osoba).

Data  jsou ze strany ČÚZK poskytovány ve čtvrtletní periodicitě.

 

Z registru sčítacích obvodů a budov (RSO) a registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) jsou při zpracování údajů doplňovány další charakteristiky, jako například způsob využití budovy, počet podlaží, počet bytových jednotek, materiál zdí, způsob vytápění, druh vlastníka budovy, výměra parcely, podlahová a obytná plocha bytu, základní charakteristiky vybavení bytuinformace k umístění nemovitosti (kraj, obec, POU, ORP), apod.

 

Základní charakteristika nového zdroje dat pro cenovou statistiku

 

Každou prodávanou (komplexní) nemovitost obvykle tvoří dílčí nemovitosti různých druhů (např. rodinný dům, samostatná garáž a zahrada). Zatímco v předchozím datovém zdroji z daňových přiznání byla kromě celkové kupní ceny (komplexní) nemovitosti dispozici také cena odhadní každé dílčí nemovitosti vypočtená znalcem dle oceňovací vyhlášky, v současném zdroji je jen (kupní) cena celková.

 

Podstatnou cenotvornou charakteristikou je také míra opotřebení. Rovněž tato informace není v současném zdroji k dispozici. Absence těchto informací ovlivňuje zejména výpovědní schopnost dat u rodinných domů, kde již nemohou být vytvářeny přehledy mapující dynamiku poklesu ceny v závislosti na opotřebení. Posledním vyznaným údajem, který není k dispozici, je odhadní cena. Ta se používala zejména k filtrování nepravděpodobných extrémních údajů a byla publikována paralelně.

 

Na druhou stranu je k dispozici výrazně větší množství cenových údajů jak pro byty, tak pro rodinné domy. Z registrů je možno doplnit charakteristiky, které v dřívějším zdroji chyběly, zejména vybavení bytů. Z primárního zdroje ČÚZK je také možno poměrně přesně odvodit relativní množství objemů prodejů bytových nemovitostí až do úrovně obcí. U předchozího zdroje dat byly údaje pouze výběrové a v některých lokalitách nedostatečné; platí to zejména u Prahy.

 

Publikované údaje, metodika

 

Soubor publikačních tabulek byl vybrán dle možností nového zdroje s co největší podobností detailního členění, jako tomu bylo v původní publikaci. Vzhledem k tomu, že zdrojový soubor je stále v procesu analýzy možností jeho výpovědních schopností, jsou uvedeny pouze základní přehledy. Chybí zejména informace o stavebních pozemcích, bytových domech a u bytů a rodinných domů chybí členění v závislosti na opotřebení. Rovněž není uvedeno rozložení cen podle kvantilů.

 

V tabulkách uvádějících průměrné ceny bytů a rodinných domů je v každé sledované kategorii použit jednoduchý nevážený průměr jednotkových cen. Je také uváděn počet převodů, ze kterých byla cena zjištěna, jakožto údaj o spolehlivosti a reprezentativitě. Jsou-li k dispozici méně než 3 údaje, průměrná cena se neuvádí.

 

Před počítáním průměrných cen a cenových indexů je stanoven numerický filtr pro celkové ceny, jednotkové ceny a velikost nemovitosti. Vychází se pouze z cen uvedených v těch řízeních, kde příslušná smlouva je smlouvou kupní, tedy nikoliv například smlouva darovací či usnesení soudního exekutora o udělení příklepu.

 

Rodinné domy též musí splňovat podmínku, že zahrnují minimálně 1 byt, maximálně 3 byty a obsahují minimálně 1 podlaží, maximálně 3 podlaží. Průměrná cena samotného rodinného domu jakožto dílčí nemovitosti je stanovena odhadem pomocí koeficientu homogenity  pro kraje. Homogenita je definována  jakožto (procentní) podíl ceny dílčí nemovitosti (zde rodinného domu) na celém prodeji dané komplexní nemovitosti (např. rodinný dům včetně souvisejících pozemků a dalších staveb). Je spočtena z původního datového zdroje; analýzy ukázaly na relativní časovou stabilitu homogenity v dané oblasti. Jednotkovou cenou u rodinných domů je cena za 1 m2 obytné plochy rodinného domu (v předchozích publikacích se jednalo o cenu za 1 m3 obestavěného prostoru).

 

Jednotková cena bytu (cena za metr čtvereční) je celková cena bytu dělená celkovou podlahovou plochou.

 

Cenový vývoj v závislosti na čase je vyjádřen formou cenového indexu. Tento index je vzhledem ke kompatibilitě s jinými cenovými statistikami Laspeyresův s pevnými bazickými váhami. Vzhledem k charakteru získaných cen a jejich množství je nejnižší možnou časovou jednotkou čtvrtletí. Váhy za kraje pro počítání cenových indexů jsou stanoveny jako podíly součtu absolutních kupních cen. Vychází se z celkových korunových objemů, nikoliv pouze z podmnožiny, kterou je možno zpracovat pomocí registrů.

 

Indexním bazickým obdobím pro konstrukci indexu byl vybrán rok 2015 (celoroční období), je také uvedena řada s původní bází 2010 = 100 a dále je uvedený index meziroční (o základu stejné čtvrtletí minulého roku), který se v cenové statistice typicky užívá pro měření intenzity cenového růstu. Váhy pro byty a rodinné domy za kraje jsou spočteny jako relativní podíly objemů skutečných transakcí, tedy z původních dat ČÚZK nezávisle na úspěšnost následujícího propojení s registrem RSO (viz výše).

 

Referenční období pro cenové indexy a absolutní (tj. průměrné) ceny je dáno datem zplatnění, nikoliv podání,  což je v souladu s metodikou cenové statistiky House Price Index vycházející z evropské legislativy. Časový posun mezi cenou zplatnění a podání je v průměru jeden měsíc.

 

Vypovídající schopnost statistiky a návaznost na předchozí publikaci

 

Předkládaná publikace je do jisté míry náhradním řešením v důsledku zániku původního zdroje. ČSÚ sice počítal perspektivně s využitím údajů z katastru nemovitostí, ale původně jenom jako doplňujícího zdroje. Publikace představuje svou formou stav, který umožnily dosavadní analýzy a metody zpracování. Statistiky jsou revidovatelné a budou se v příštích publikacích dále zpřesňovat. Rovněž používaná metodika není definitivní.

 

Výsledné hodnoty je třeba interpretovat vzhledem ke všem možným okolním souvislostem. Pro územní detail může být prezentovaná průměrná jednotková cena zatížena neznámými specifickými charakteristikami (např. větší podíl převodů nemovitostí s netržní cenou).

 

Původní publikace Ceny sledovaných druhů nemovitostí  2017 – 2019 a současná Ceny nemovitostí 2019-2021 se ohledně absolutních (průměrných) cen časové překrývají v roce 2019. Vzhledem k rozdílným zdrojům i metodikám, které se charakteru zdrojů musí přizpůsobit, nejsou údaje srovnatelné. To platí zejména pro rodinné domy.

 

Pro časové převody je možno užít řad cenových indexů, které pokrývají období 2015 – 2021. Tyto cenové indexy jsou spočteny na srovnatelných datech nového zdroje. V období, kde se cenový index časově překrývá mezi původní a novou publikací, je vhodnější užití tohoto nového zdroje.

 

 


Přílohy

Všechna data publikace (0,3 MB) ZIP
Úvod Word PDF

Tabulková část

1. Rodinné domy
1-3. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v období 2019–2021 dle krajů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m2) Excel PDF
1-4. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v letech 2019–2021 dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m2) Excel PDF
1-6. Indexy cen rodinných domů (průměr 2010 = 100) Excel PDF
1-6a. Indexy cen rodinných domů (stejné období předchozího roku=100) Excel PDF
1-6b. Indexy cen rodinných domů (průměr 2015 = 100) Excel PDF

2. Byty
2-1. Průměrné ceny bytů v ČR v letech 2019–2021 dle krajů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m2) Excel PDF
2-4. Průměrné ceny bytů v ČR v období 2019–2021 dle okresů v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m2) Excel PDF
2-6. Indexy cen bytů (průměr 2010 = 100) Excel PDF
2-6a. Indexy cen bytů (stejné období předchozího roku = 100) Excel PDF
2-6b. Indexy cen bytů (průměr 2015 = 100) Excel PDF

6. Úhrnné indexy cen nemovitostí (úhrny za rodinné domy a byty, za ČR též samostatné stavební pozemky)
6-7. Úhrnné indexy cen nemovitostí (průměr 2015 = 100) Excel PDF
6-7a. Úhrnné indexy cen nemovitostí (stejné období předchozího roku = 100) Excel PDF

Zveřejněno dne: 30.12.2022
Data jsou platná ke dni zveřejnění publikace.


 


Sdílejte článek na sociálních sítích nebo emailem

Social icons
Hodnocení článku

Fotogalerie na bydlet.cz, nejlépe hodnocené fotografie



Články Reality