Nájemní bydlení – zkušenosti ze zahraničí
Potenciál komerčního nájemního bydlení stále roste. Ukazuje to nejen vývoj cen bytů ke koupi a nájmu, ale také zkušenosti zahraničních odborníků, kteří vystoupili na konferenci společností BTR Consulting „Nájemní bydlení – zkušenosti ze zahraničí“. Ta proběhla pod záštitou Britského velvyslanectví v Praze v nových prostorech budovy Masaryčka v Praze.
Závěry konference:
· ČR je druhá nejhorší v Evropě v dostupnosti vlastního bydlení.
· Podíl výdajů na vlastní bydlení v příjmu domácností se od roku 2020 téměř zdvojnásobil – např. v Praze z 37,68 % na 59,01 %. Na nájem je stabilní = 35 % [1] .
· Ceny nájmů v krajských městech kopírují vývoj hrubé mzdy, průměrné ceny bytů rostly, dnes stagnují 1 – viz graf 4.
· Mladí lidé kvůli finanční náročnosti získat hypotéku pro vlastní bydlení setrvávají v nájmu průměrně do 35 let a déle.
· Mění se pohled na nájemní bydlení – roste zájem nájemníků o služby spojené s komerčním nájemním bydlením.
· Zájem investorů a developerů o BTR segment dokládají nové a plánované projekty, jejichž počet se do roku 2030 čtyřikrát navýší – viz graf 1 a 2.
· Hotový projekt vlastnického bydlení nelze jednoduše změnit na nájemní => developeři se musí učit, jak stavět nájemní dům a potkat se s představou investorů, nebo být přímými investory.
· Zahraniční profesionálové doporučují nekopírovat projekty, ale inspirovat se a vycházet z lokálních požadavků.
Jako červená linka se prezentacemi účastníků prolínalo upozornění na odlišnosti projektů vlastnického bydlení a BTR, tedy build to rent projektů. A také zdůraznění, že není vhodné a nutné jen kopírovat úspěšné zahraniční projekty nebo trendy, ale je přínosné se jimi inspirovat a přitom sledovat lokální preference a potřeby a přizpůsobit se jim. Mluvčí se shodli, že pro dobře prosperující BTR projekt je důležité nadstandardní zázemí a poskytované služby, digitalizace, profesionální správa objektu a jasné nájemní vztahy. Určující je dobrá zákaznická zkušenost. Hlavními klienty jsou mladí svobodní, páry či mladé rodiny v průměrném věku do 35 let ve střední a vyšší příjmové skupině. „Takové projekty se řada developerů musí u nás naučit stavět a je dobré se poučit tam, kde už je trh BTR rozvinutý. Na trh přicházejí investoři, kteří chtějí v tomto segmentu investovat, ale chtějí také odpovídající dlouhodobou návratnost. Zatím se často s developery u hotových projektů na podmínkách neshodnou. I proto, že domy postavené pro vlastnické bydlení nejsou svými dispozicemi bytů a nabízených například společných prostor vhodné. Hledají a jednají tedy o nových, dosud nerealizovaných projektech. A touto cestou se vydává přímo i řada developerů, kteří stavby sami financují a plánují dále spravovat jako nájemní. Podle našich průzkumů se tak brzy začnou stavět další projekty určené jen pro institucionální, tedy profesionálně spravované nájemní bydlení. Očekáváme, že do roku 2030 bude v Praze více než 10 000 těchto bytů v minimálně 40 nájemních projektech s nejméně 50 byty na budovu,“ shrnuje aktuální zkušenosti z vývoje trhu Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka společnosti BTR Consulting.
Graf 1: Projekty BTR dnes a v budoucnu
Graf 2: Největší hráči nájemního sektoru
Trend rozvoje nájemního bydlení podpořila i analýza společnosti Deloitte, která porovnávala vývoj vlastnického a nájemního bydlení v Evropě a podle které se nůžky indexu cen bytů a nájmů v Evropě výrazně rozevřely – viz graf 3.
Graf 3: Index cen bytů a nájmů v Evropě
Nejvíce lidí přitom žije v nájmech například ve Švýcarsku, Německu, Rakousku či Dánsku a Francii. Nejméně pak v Rumunsku na Slovensku či v Maďarsku. Zajímavý je i poměr a vývoj ceny bytů a nájmů ve vztahu k výši mzdy. Zatímco průměrná výše nájmu v krajských městech v podstatě kopíruje vývoj průměrné hrubé mzdy, průměrná cena bytu rostla nepoměrně rychleji – viz graf 2. Prudce se zvedly náklady na vlastní bydlení jak díky nárůstu cen bytů, tak zdražením hypoték. U bytu 3+kk se cena od roku 2019 zvedla ze 7,1 na 10,1 milionu korun. Jenže díky růstu úroků vzrostla měsíční splátka hypotéky ve stejném období víc než dvojnásobně z 22 529 korun na 47 313 korun. Potřebný příjem domácností pro poskytnutí hypotéky se tím také zdvojnásobil na více něž 86 000 korun měsíčně.
Graf 4: Vývoj průměrné ceny bytu, nájmu a hrubé mzdy
Odborníci z BTR Consulting nepředpokládají výrazný pokles cen nemovitostí, spíše naopak. Ani neočekávají zásadní pokles úrokových sazeb a tedy snížení kapitálové náročnost získání hypotéky. To se odrazí v rostoucím průměrném věku lidí, kteří zůstanou v nájmu delší dobu, než tomu bylo v minulosti. Počet lidí, kteří budou žít v nájmu i po 35. roce pravděpodobně poroste. To bude klást vyšší nároky na úroveň nájemních projektů a jejich správu. A tedy i na dlouhodobost nájmů, jasné nájemní vztahy a profesionalitu správců, jejich property managementu.
[1] Dle analýzy Deloitte prezentované 23. 11 2023
Sdílejte článek na sociálních sítích nebo emailem
Fotogalerie na bydlet.cz, nejlépe hodnocené fotografie
Články Reality
- Inflace v září mírně vzrostla, vzhůru ji táhnou náklady na bydlení. Výrazně zdražily i školky
- Hypoteční trh po silném létu v září zpomalil, objem klesl o čtvrtinu. Sazby stagnují pod 5 %
- O projektu Investujeme do nájemního bydlení (video)
- Brožura Investujeme do nájemního bydlení (video)
- Závěr roku 2024 přinese významné investice. Trh čeká dynamický finiš
- Banky se do zlevňování hypoték nehrnou, úroková sazba zůstává vysoko nad pětiprocentní hranicí