Ceny pražských kanceláří na historickém maximu. Nájemné dosáhlo historických 30 eur, nová výstavba letos na minimu

Dosažitelné nájemné za kancelářské prostory v centru Prahy poprvé překročilo hranici 30 eur za metr čtvereční měsíčně, a ocitlo se tak na svém historickém maximu. Praha současně drží dlouhodobě nízkou míru neobsazenosti, a to pouhých 7,0 procent, což je nejméně ze všech hlavních měst zemí střední a východní Evropy. V prvním čtvrtletí letošního roku byla dokončena pouze jediná stavba a očekává se, že nová výstavba letos klesne na nejnižší úroveň za více než dekádu. Vyplývá to z analýzy trhu kancelářských nemovitostí, kterou zrealizovala společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Nejmenší nová nabídka za více než dekádu

První čtvrtletí 2025 přineslo pražskému kancelářskému trhu pouze jednu dokončenou stavbu, první fázi projektu E-Factory (Pragovka) s 8 700 m² industriálně pojatých moderních kanceláří. Do konce roku se očekává dokončení dalších čtyř projektů o celkové ploše 17 900 m², výsledný objem nové výstavby za celý rok tak bude v posledních deseti letech nejnižší. „Výhledy jsou výrazně pozitivnější, pro období druhého až čtvrtého čtvrtletí 2025 je naplánováno zahájení výstavby až devíti projektů o celkové rozloze 160 900 m² s dokončením mezi lety 2026-2028,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Na trhu také dále pokračuje trend rekonstrukcí – v prvním čtvrtletí byly zahájeny dvě. Budova na pražském Pankráci z 80. let, nyní nazývána Isola, projde modernizací a v roce 2026 nabídne 8 200 m² udržitelných kancelářských prostor. Zajímavým projektem je i rekonstrukce obchodního domu Kotva, která přinese exkluzivní kanceláře s dokončením plánovaným na konec roku 2027. „Stále častěji pozorujeme i přeměnu starých kancelářských budov například na rezidenční projekty. Vzhledem k akutnímu nedostatku bydlení v Praze je tento přístup ekonomicky logický, kancelářskému trhu ale moc nepomáhá. Na druhou stranu může přispět k vytvoření vyváženého mixu funkcí, čímž se předejde vzniku kancelářských měst duchů,“ komentuje Josef Stanko.

Nedostatek volných prostor vytváří tlak na trh

Celkem pražský kancelářský trh disponuje 3,96 miliony metrů čtverečních moderních kanceláří s mírou neobsazenosti pouhých 7,0 %. Praha tak drží nejnižší neobsazenost ze všech hlavních měst střední a východní Evropy, což nutí některé nájemce odkládat nebo úplně rušit své plány na nové kanceláře.

Všechny klíčové pražské kancelářské huby vykazují obsazenost mezi 93,7 % a 96,1 %. Výjimkou je oblast Budějovická s obsazeností přes 99 %, kde ovšem Česká spořitelna zahájila odprodej svého současného portfolia, což vytváří nejistotu ohledně budoucnosti celé lokality.

Z celkových 278 000 m² neobsazených ploch připadá čtvrtina na budovy dokončené v posledních třech letech a další čtvrtina na projekty z let 2009-2021. Podnájmy, tradičně významná součást nabídky, téměř vymizely. K dispozici je pouze 19 000 m², což představuje pouhých 0,5 % takzvané šedé neobsazenosti.

Flexibilní kanceláře mimo radar

Segment flexibilních kanceláří zaznamenal minimální aktivitu. Scott.Weber pokračuje v přípravách center na Smíchově a v historické budově NR7, IWG otevře centrum v projektu Lighthouse v Holešovicích a nové centrum Signature v Pankrác Prime. Naopak uzavřeno bylo centrum Regus v Praha City Centre. „Flexibilní kanceláře tvoří v Praze necelá 3 % trhu, přičemž pouze část center je vhodná pro korporátní klientelu. Často se jedná o záměr, protože eventová nebo startupová komunita vyžaduje jiný přístup k provozu centra,“ vysvětluje Josef Stanko.

Poptávka na nejnižší úrovni od roku 2020

I když aktivita na trhu je značná, první čtvrtletí zaznamenalo relativně nízkou hrubou realizovanou poptávku. Jednalo se o 87 700 m², což je nejnižší objem od roku 2020. Čistá poptávka dosáhla 47 900 m² s podílem 55 %, renegociace tvořily 40 % a podnájmy zbytek. Předpronájmy klesly na zanedbatelných 1 % objemu realizované poptávky. Zejména kvůli absenci spekulativní výstavby v posledních letech je k dispozici v rozestavěných kancelářích napříč městem jen asi 38 500 m². Vliv měla i skutečnost, že ČEZ potvrdil koupi zbývajících tří budov v projektu Smíchov City. „Ze zkušenosti víme, že transakce před zahájením výstavby se masově neuskutečňují, takže nyní se naše možnosti upírají především k projektům s blížícím se zahájením výstavby,“ doplňuje Josef Stanko.

Historický milník: nájemné 30 eur v centru

V první čtvrtletí 2025 referenční nájemné v centru Prahy poprvé dosáhlo 30 eur za metr čtvereční měsíčně. Tato úroveň se rozšířila z jednotlivých prémiových projektů na širší oblast centra města. „Jsme si vědomi toho, že některé projekty takové, a i vyšší, nájemné požadují a dosahují již delší dobu, ale teprve nyní vidíme, že trh je dostatečně vyspělý na to, aby se tato úroveň nájemného vztahovala na širší oblast. Totéž platí pro hlavní kancelářské lokality kolem centra města,“ komentuje Josef Stanko.

Nájemné v lokalitách širšího centra vzrostlo na 20 eur/m²/měsíc, zatímco v okrajových částech zůstává na úrovni 16,50 eur/m²/měsíc. U typických budov třídy A poblíž stanic metra se průměrné nájemné meziročně zvýšilo o 3,3 % a za dva roky o 6,3 % na současných 17,4 eur/m²/měsíc. Rostoucí nájemné vede k tomu, že nájemci i pronajímatelé se snaží vytvářet dlouhodobá partnerství, často s cílem uzavřít nájemní smlouvy i na 7 či 10 let. Při standardním opětovném pronájmu stávajících kancelářských prostor je dlouhodobá smlouva upřednostňována také z důvodu nákladného fit-outu a jeho účetní hodnoty a budoucích odpisů.