Regionální rozdíly v nájmech se ve 2. polovině roku prohloubí

Ve druhém pololetí 2025 se trh s nájemním bydlením v Česku dále bude diferencovat. Zatímco v Libereckém či Karlovarském kraji nájmy porostou, v Hradci Králové nebo Olomouci budou stagnovat. Podobný vývoj čeká i pražské části. Zatímco v centru Prahy tempo růstu zpomalí, na periferii bude akcelerovat. Do konce roku také začne v celém Česku v nájmu bydlet dalších zhruba 25.000 lidí, do nájemního bydlení se bude také pouštět stále více nemovitostních fondů a rychle bude sílit role institucionálních pronajímatelů a bydlení bude klíčovým tématem voleb.

1. Růst regionálních rozdílů v nájmech a rozdělení Prahy

Ve druhé polovině roku dojde k další diferenciaci tempa vývoje nájmů mezi jednotlivými regiony. Dlouhodobě se zdá, že např. Liberecký a Karlovarský kraj rostou rychleji než ostatní kraje, a na druhé straně Královéhradecký a Pardubický kraj spíše stagnují. Tento trend reflektuje rozdílnou ekonomickou dynamiku, dostupnost bytového fondu i strukturu poptávky. Podobný vývoj sledujeme i v Praze. Zatímco centrum se co do růstu dynamiky cen nájmů blíží ke svému stropu a nájmy zde rostou pomalu nebo stagnují, okrajové části města (např. Praha 6, 9, 10) zažívají další růst, a to díky dostupnějším cenám, nové infrastruktuře a většímu zájmu mladých rodin.

„Trh s nájmy se dynamicky rozpadá na řadu mikrotrhů. Rozdíly v dynamice vývoje nájmů mezi regiony i mezi centrem a periferií v Praze se budou dále prohlubovat,“ říká viceprezident ANB Stanislav Kubáček.

2. Rychlejší růst nájemného u panelů a cihel než u novostaveb

Panelové a starší cihlové byty zaznamenají ve druhé polovině roku rychlejší růst nájemného (o 1-3 %) než novostavby. Je to dáno jejich větším rozšířením a stále relativně nižší cenou. Zatímco průměrné nájemné na m2 u panelového bytu je 272 Kč, u cihlového je to 315 Kč a u novostavby už 386 Kč za m2.

„Rozdíl ve vývoji ceny mezi segmenty je patrný – panelové byty stále rostou rychleji než novostavby, protože nabízejí cenově dostupnější vstupní bod a stabilní výnosy,“ doplňuje viceprezident ANB Stanislav Kubáček.

3. Počet nájemníků vzroste do konce roku o 20-25 tisíc

Ve druhé polovině roku 2025 očekáváme další zvýšení počtu lidí žijících v nájmu. Hlavními důvody budou zvyšující se ceny vlastního bydlení, relativně vysoké hypoteční úroky a trend flexibility zejména u mladých lidí. Nejvíce nových nájemníků přibude v Praze, Brně, Plzni a dalších krajských městech. Rostoucí náklady na vlastnictví nemovitosti budou motivovat i rodiny se středními příjmy k tomu, aby zůstaly v nájmu déle.

„V roce 2025 očekáváme nejvyšší přírůstek lidí v nájemním bydlení za posledních mnoho let. Především mladé domácnosti budou preferovat flexibilitu nájmu před hypotékou,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.

4. Digitalizace nájmů se stane standardem

Digitální podpisy nájemních smluv, automatické platby, online správa bytů a virtuální prohlídky se stávají běžnou součástí pronajímání bytů ve většině krajů. Digitalizace zlepší transparentnost, zrychlí procesy a sníží administrativní zátěž pro obě strany.

„Digitalizace nájemního bydlení přestává být výhodou a stává se standardem, který podporuje růst důvěry mezi nájemci a pronajímateli,“ uvádí viceprezidentka ANB Zuzana Chudoba.

5. Míra neplatičů se nebude měnit

Platební morálka nájemníků se ve srovnání s dlouhodobým průměrem měnit nebude. U institucionálních pronajímatelů se bude podíl neplatičů pohybovat mezi 2-3 %. Pokud nedojde k velkým globálním událostem, které by změnily základní ekonomické trendy, ANB výkyvy neočekává.

„U individuálních pronajímatelů bude procento neplatičů velmi pravděpodobně vyšší. Možná i několikanásobně. Důvodem je fakt, že institucionální pronajímatelé se mnohem pečlivěji věnují scoringu nájemníků ještě před uzavřením nájemní smlouvy, mají poměrně robustní aparát a rychleji a systémově vzniklé situace řeší,” vysvětluje viceprezident ANB Michal Hrbatý.

6. Bydlení bude klíčovým tématem voleb

Veřejná i politická debata se bude před volbami i v celé druhé polovině roku výrazně soustředit na dostupnost bydlení. Politické strany budou přicházet s návrhy na řešení krize bydlení od změn na daních včetně změn DPH, přes státní garance, zjednodušené stavební řízení nebo podporu městské výstavby. Do voleb se ale nic zásadního nezmění. Plány stran budou tradičně ambiciózní s cílem postavit od 10 do 50 tisíc bytů ročně.

„Bydlení se stane jedním z hlavních témat sněmovních voleb. Politici budou muset nabídnout konkrétní řešení, která budou zajímat především mladší voliče,” říká viceprezident ANB Tomáš Kašpar.

7. Hypotéky zlevní pouze mírně, nájem zůstane výhodnější

Sazby hypoték mohou do konce roku klesnout pod 4,5 %, přesto zůstane měsíční nájemné u průměrného bytu řádově o tisíce korun nižší než průměrná splátka hypotéky. Z poslední analýzy ANB založené na datech Rent a Real Indexu od společnosti Deloitte vyplývá, že za 4Q 2024 byl rozdíl ve prospěch nájemného 9.245 korun. Tato cenová výhoda bude dál posilovat poptávku po nájemním bydlení.

„Rozdíl mezi nájmem a hypotékou je nadále výrazný, protože rostoucí ceny bytů nestíhají dorovnat velmi pomalu klesající hypoteční úroky. Ty budou sice nadále klesat, ale maximálně tempem 0,1-0,2 % na čtvrtletí. Pronájem zůstane dostupnější alternativou pro většinu lidí,“ uvádí Jakub Vysocký, prezident ANB.

8. Institucionální pronajímatelé posílí pozici

Ve druhé polovině roku bude pokračovat expanze institucionálních pronajímatelů. K 31. květnu 2025 bylo v Praze v provozu téměř 3 200 bytů v BTR projektech zaměřených čistě na pronájem, s dalšími 2 300 byty ve výstavbě – což potvrzuje dlouhodobý zájem investorů o tento segment nemovitostí. Profesionální správa těchto projektů přináší vyšší kvalitu služeb, transparentnost a stabilitu, což zvyšuje důvěru nájemníků.

„Institucionální pronajímatelé přinášejí profesionalizaci, lepší služby i právní jistotu – český nájemní trh se díky nim více přibližuje evropskému standardu. Ve druhé polovině roku budou bezpochyby oznámeny a zahájeny další nové projekty postavené výhradně pro nájemní bydlení (tzv. Build-to-Rent),“ říká Zuzana Chudoba, viceprezidentka ANB.

10. Energetická efektivita bude mít vliv na poptávku

Nájemníci budou čím dál častěji vyžadovat byty s nízkou energetickou náročností. Začala to ukazovat data z realitních portálů i renomované studie. Tento trend ve druhé polovině roku 2025 ještě zesílí. Byty v kategoriích A a B budou preferovány zejména kvůli nižším nákladům na energie a ekologickému přístupu.

„Efektivní energetický provoz bytu se stává konkurenční výhodou. A nájemníci to vnímají. Studie ukazují, že byty s vyšší energetickou třídou (A, B) dosahují statisticky vyššímu nájemnému. Lidé jsou ochotni připlatit za úspory na energiích i lepší komfort. Nájemce ve svém důsledku nakonec sčítá nájemné i energie a služby. Nižší energie také může znamenat vyšší výnos pro pronajímatele. Je to win x win,” vysvětluje viceprezident ANB Tomáš Kašpar.