Hypoteční úvěry červenec 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

Hypotéky stále v těžišti zájmu klientů

Nejnovější údaje České národní banky z oblasti hypotečních úvěrů potvrzují trend posledních měsíců a vlastně posledních asi dvou let. Po velice dramatickém propadu trhu v roce 2022 jsme si v následujícím období zvykli mluvit o "oživení trhu", ale zvláště poslední měsíce si uvědomuji, že slovo "oživení" už je z tohoto pohledu překonané.

Snad to není úplně dokonalý příměr, ale v roce 2022 postihla pacienta velmi silná srdeční arytmie a následné období opravdu jako by bylo procesem resuscitace a následné rekonvalescence - chcete-li, procesem "oživení". Ale dnes, s odstupem dvou let, zde nemáme pacienta s problémy na srdíčku. Máme zde vrcholového sportovce v životní formě, který pokořuje jeden rekord za druhým.

Dosti příměrů. Objem hypotečních úvěrů poskytnutých bankami v měsíci červnu 2025 dosáhl výše 34,45 mld. Kč. To je hodnota, kterou předčí jen několik měsíců z doslova extrémního roku 2021. Někdy říkám, že tyto extrémní měsíce by měly být ze soutěže diskvalifikovány pro použití steroidů. Kazí nám jinak hezké statistiky.

Důvodem tak velkého objemu poskytnutých hypotečních úvěrů je jednak vysoký reálný zájem klientů, ale ve významné míře také růst průměrné výše hypotečního úvěru. Lidé, kteří dnes financují nemovitosti pomocí hypoték potřebují podstatně větší hypotéky, než před několika lety, protože nemovitosti víceméně kontinuálně zdražují.

Ale pokud se podíváme na počty sjednaných hypoték, uvidím velmi podobný obrázek. Čísla pochopitelně nejsou tak supervysoká, jako je tomu u objemů, ale přesto jsou značně nadprůměrná a patří mezi nejlepší výsledky historie.

Úrokové sazby nemusí jen klesat

Jestli jsem v oblasti objemu poskytnutých úvěrů zmínil slovo "oživení", pak v oblasti úrokových sazeb hraje obdobnou roli skutečně profláklého slova termín "stagnace". Sazby dlouhodobě stagnují. Dobře, řekněme, že velmi pomalu klesají. Opravdu pomalu. Meziměsíčně o setiny procentního bodu. Časem se to i tak naskládá a dnes se průměrná úroková sazba pohybuje kolem 4,6 %, což není zas tak špatné.

Ale pro samé očekávání dalšího poklesu jsme možná pozapomněli na to, že ani pomalý pokles, ba ani stagnace nejsou garantovány. Sazby mohou třeba i vzrůst a zdá se, že to by se mohlo aktuálně dít. Uvidíme. Je brzy dělat předpovědi. Musíme počkat na data. Ale cena zdrojů (měřeno cenou tzv. úrokových swapů) v poslední době spíše rostla a dnes je nejvyšší za poslední zhruba jeden rok. Zřejmě i proto jsme v posledních týdnech u několika bank zaznamenali změnu úrokových sazeb směrem vzhůru o typicky 2 desetiny procentního bodu. Není to mnoho, byly to maké banky, ale děje se to a koresponduje to s vývojem ceny zdrojů. Takže znovu zdůrazňuji, pokles a ani stagnace nejsou garantovány. Možnost růstu vždy existuje.

Platební morálka na výbornou

Údaje o platební morálce klientů splácejících hypoteční úvěr potvrzují, že historicky nejlepší období stále trvá. Podle údajů ČNB se objem tzv. nevýkonných úvěrů pohybuje někde kolem 10,5 mld.Kč, což znamená asi 0,6 % z objemu celého hypotečního portfolia v České republice.

Taková čísla jsou velice dobrá a v novodové historii patří mezi úplně nejlepší. Musíme si uvědomit, že tato veličina nikdy nebude nulová. To prostě nejde a systém s nějakým podílem problematických situací počítá. Nesmí jich být moc. Ale znovu zdůrazňuji, že objemy a podíly nevýkonných úvěrů jsou velmi dobré a přejme si, ať takové období trvá ... no, když už ne rovnou na věčné časy, tak přinejmenším na hodně dlouho.

Objemy hypoték za červen 2025 (data: ČNB)

 

Aktuální nabídkové úrokové sazby

průměrná úroková sazba bank AB, CS, FB, ČSOB, KB, MB, MMB, PB, RB, UCB

 

Autorem komentáře je David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.