Daň z nemovitých věcí a daň z prodeje nemovitosti: Jak se v nich orientovat

Vlastníte nebo prodáváte nemovitost? Získejte jasný přehled, kdy platíte daň, kdy ne a jak se vyhnout zbytečným sankcím.

Daň z nemovitých věcí je majetková daň, kterou platí každý, kdo vlastní nemovitost. Odvádí se jednou ročně a peníze jdou obci, kde nemovitost leží. Základní pravidla určuje zákon č. 338 z roku 1992 o dani z nemovitých věcí. Správu daně a podávání přiznání řeší daňový řád. Daň má dvě části. Daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Každá se vztahuje na jiný typ majetku.

Zdanění se nevztahuje na pozemky, na kterých stojí zdanitelné stavby, ani na pozemky ve vlastnictví státu, církví nebo neziskových organizací, pokud slouží veřejnému účelu. Patří sem třeba obrana státu, doprava nebo hřbitovy.

Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou dokončené stavby a jednotky zapsané v katastru. Typicky jde o rodinné domy, rekreační objekty, garáže, průmyslové haly a sklady. Aby stavba nebo jednotka dani podléhala, musí být v katastru zapsaná nebo užívaná jako dokončená.

Rozdíl mezi daní z nemovitých věcí a daní z prodeje nemovitosti vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamiru.cz: „Hlavní rozdíl spočívá v předmětu a periodicitě daně. Daň z nemovitých věcí je majetková daň, kterou platí majitel nemovitosti opakovaně každý rok za to, že nemovitost vlastní. Daň z prodeje nemovitosti je jednorázová daň z příjmu, kterou platí majitelé v okamžiku prodeje nemovitosti, pokud nejsou od daně osvobozeni.“

Kdo je poplatníkem daně z nemovitých věcí?

Poplatníkem daně z nemovitých věcí je hlavně vlastník nemovitosti. U pozemků platí osoba zapsaná v katastru. U staveb a jednotek, jako byt nebo nebytový prostor, platí vlastník stavby nebo jednotky. Rozhoduje stav k 1. lednu. Kdo je vlastníkem k tomuto datu, platí daň za celý rok.

Existují i výjimky, kdy dani nepodléhá vlastník, ale jiná osoba. Může to být stavebník s právem stavby, který platí místo vlastníka pozemku. Daň může platit nájemce nebo pachtýř u některých státních pozemků, například u dlouhodobých zemědělských nájmů. Poplatníkem může být i uživatel nemovitosti, pokud vlastník není znám. U spoluvlastnictví platí daň všichni spoluvlastníci společně, nebo se dohodnou, že ji zaplatí jeden z nich.

Jednoduše řečeno, daň platí ten, kdo má k nemovitosti na začátku roku nejbližší vlastnický nebo užívací vztah.

Výpočet daně z nemovitých věcí

Výpočet daně z nemovitých věcí závisí na typu nemovitosti a její velikosti. Celková částka je součet daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek.

Daň z pozemků vychází z typu pozemku a jeho výměry. U stavebních a ostatních pozemků rozhoduje skutečná plocha v metrech čtverečních. U zemědělských a lesních pozemků se používá státem stanovená cena podle bonitované půdní hodnoty. K základu se přidává zákonná sazba a koeficienty. Obec může nastavit místní koeficient, kterým daň upraví podle místních podmínek. Další koeficienty odrážejí velikost obce.

Daň ze staveb a jednotek vychází ze zastavěné plochy. U bytů a nebytových jednotek se bere podlahová plocha vynásobená koeficientem 1,2, aby se přiblížila zastavěné ploše staveb. Sazba daně se liší podle typu stavby. U vícepodlažních objektů se připočítává příplatek za další nadzemní podlaží. Výsledek se opět násobí místními koeficienty podobně jako u pozemků.

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává místně příslušnému finančnímu úřadu, a to buď elektronicky, nebo v papírové podobě. Termín pro podání je do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost získali nebo nastala změna ovlivňující daň, například kolaudace či přístavba. Přiznání se podává na úřad, v jehož územní působnosti se nemovitost nachází.

Vypočet daně z prodeje nemovitosti

„Pokud nesplníte podmínky pro osvobození, musíte vypočítat daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Daní se zisk, tedy rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou včetně prokazatelných výdajů,“ upřesňuje Miroslav Majer.

Základ daně je čistý zisk z prodeje. Tento základ se zdaňuje sazbou 15 procent do výše 36násobku průměrné mzdy. Co je nad tuto hranici, má sazbu 23 procent.

Příklad
Dům jste koupili za 3 miliony a prodali za 5 milionů. Realitní kanceláři jste zaplatili 150 tisíc.

Zisk je 1 850 000 korun.
Daň při sazbě 15 procent je 277 500 korun.

Tuto částku uvedete v daňovém přiznání.

Termíny pro podání daňového přiznání z prodeje nemovitosti

Příjem z prodeje nemovitosti se uvádí v běžném daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Neexistuje k tomu zvláštní formulář. Platí standardní lhůty pro podání daňového přiznání.

Listinné nebo základní elektronické podání má termín do 31. března. Elektronické podání přes portál Finanční správy má termín do 2. května. Pokud přiznání podává daňový poradce, je termín do 1. července a plná moc musí být doručena včas.