Jaké změny a trendy čeká realitní trh v příštích dvou letech? Podle expertů se bude zvyšovat tlak na ceny bytů a poroste podíl nájemního bydlení

Odborníci z řad vedoucích pracovníků developerských, právních, poradenských a investičních společností očekávají další zdražování bytů a zvyšování nájemného, silnější roli institucionálního nájemního bydlení i pokračující aktivitu investorů. Zároveň však upozorňují na přetrvávající bariéry ve výstavbě, které brzdí rychlejší rozvoj trhu. Vyplývá to z nejnovější studie Trend Report 2026, kterou vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a která každoročně shrnuje pohled odborníků na vývoj realitního trhu v České republice.

„Český realitní trh se stabilizoval a zároveň vstupuje do nové fáze. Zájem českých investorů zůstává i nadále silný. Klíčovým tématem zůstává bydlení – zejména nedostatek bytů a rostoucí význam nájemního segmentu. Současně vidíme živý zájem investorů o kvalitní projekty, a to napříč jednotlivými segmenty trhu,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partnerka Knight Frank.

1. Nemovitosti zůstávají jednou z nejatraktivnějších investic

Silná investiční aktivita potvrzuje dlouhodobý trend: nemovitosti patří mezi nejatraktivnější investiční třídy aktiv. Podle průzkumu ARTN považuje nákup nemovitosti pro investiční účely nadále za atraktivní 95 % odborníků z realitního trhu.

Vedle institucionálních investorů hrají důležitou roli také realitní fondy, které spravují kapitál jak kvalifikovaných investorů, tak drobných střadatelů. Tyto fondy často nabízejí stabilní dlouhodobé výnosy a pro mnoho investorů představují způsob, jak chránit své úspory před inflací.

2. Největší zájem investorů směřuje do bydlení

Podle odborníků bude v následujících letech jedním z nejdynamičtějších segmentů realitního trhu rezidenční bydlení, zejména nájemní projekty. Rezidenční nájemní bydlení vychází v průzkumu jako segment s nejvyšší očekávanou investiční atraktivitou a zároveň jako oblast, kde se očekává největší růst nové výstavby.

Rostoucí význam tohoto segmentu souvisí především s dlouhodobým nedostatkem bytů a zhoršující se dostupností vlastnického bydlení. Odborníci proto očekávají, že část domácností bude častěji volit nájemní bydlení.

Trend potvrzuje i výhled nové výstavby. Podle respondentů průzkumu by 10 až 20 % nově zahajovaných rezidenčních projektů v Česku mohlo v příštích letech směřovat do institucionálního nájemního bydlení.

3. Ceny bytů i nájemného budou dál růst

Napětí mezi poptávkou a omezenou nabídkou se podle odborníků promítne i do dalšího vývoje cen. Trend Report očekává, že ceny nových bytů i nájemného budou v roce 2026 dále růst, přičemž tempo růstu bude výraznější především ve velkých městech.

V Praze odborníci nejčastěji očekávají růst cen nových bytů o 5 až 10 %, zatímco v regionech by růst mohl být spíše mírnější, nejčastěji do 5 %.

Hlavním důvodem je dlouhodobě omezená nabídka nových bytů, která nedokáže držet krok s poptávkou.

4. Největší brzdou trhu zůstává povolování staveb

Podle odborníků však není problémem nedostatek kapitálu ani zájmu investorů, ale především institucionální bariéry a složité povolovací procesy.

Mezi největší překážky rozvoje realitního trhu patří zejména:

• pomalé a nepředvídatelné povolování staveb,
• regulatorní nejistota a složitá legislativa,
• nedostatečná infrastruktura v rozvojových lokalitách,
• nedostatek kapacit ve stavebnictví.

Tyto faktory podle odborníků dlouhodobě zpomalují výstavbu a přispívají k nedostatku nových projektů na trhu. Dokonce 91 % expertů z trhu se shoduje na tom, že bez zásadní změny legislativy a povolovacích procesů se dostupnost bydlení v České republice v následujících pěti letech nezlepší.

5. Hypoteční trh znovu ožívá

Silná aktivita je patrná také na hypotečním trhu. V roce 2025 poskytly banky nové hypoteční úvěry v objemu přibližně 320 miliard korun, což představuje meziroční nárůst zhruba o 50 %.

Česká národní banka zároveň očekává, že objem nových hypoték by se v roce 2026 mohl pohybovat ještě výše, konkrétně mezi 360 a 370 miliardami korun.

6. Trh čeká další růst, bude však selektivnější

Odborníci očekávají, že realitní trh zůstane aktivní i v následujících letech. Investoři však budou při rozhodování stále více zohledňovat kvalitu projektů, jejich lokalitu a dlouhodobou stabilitu výnosů.

Trend Report 2026 zároveň upozorňuje, že vývoj jednotlivých segmentů bude čím dál více diferencovaný. Zatímco rezidenční projekty a nájemní bydlení mají před sebou období růstu, některé části komerčního trhu mohou vykazovat spíše stabilitu nebo pomalejší tempo rozvoje.

Trend Report je nezávislá analytická studie vydávaná Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) od roku 2002. Poskytuje detailní přehled o vývoji všech segmentů realitního trhu a slouží jako klíčový referenční dokument pro odbornou veřejnost i investory.

Výzkum pro ARTN zpracovala společnost INCOMIND na panelu realitních expertů v lednu 2026. Dotazník byl sestaven ARTN ve spolupráci s INCOMIND a obsahoval vedle hlavní části i specializované sekce pro vybrané oblasti. Celkem se výzkumu zúčastnilo 78 respondentů. Kompletní Trend Report 2026 je dostupný zdarma ke stažení na webu ARTN: https://artn.cz/trend-report/tr-2026/.

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje přes 100 předních osobností působících ve všech oblastech realitního trhu. Mezi hlavní cíle asociace patří zvýšení kvality, stability a transparentnosti nemovitostního trhu v ČR, standardizace jeho procesů a zvýšení obecné informovanosti a kvality vzdělávání v oboru. ARTN pořádá pravidelná diskuzní setkání a je majitelem prestižní realitní soutěže Best of Realty. Od roku 2002 vydává pravidelné souhrnné zprávy o stavu českého realitního trhu Trend Report.