Pražský kancelářský trh se vrací k růstu. Nová výstavba stoupla meziročně o 81 %

Objem nově dokončených kanceláří byl v 1. čtvrtletí 2026 opět velmi nízký. Během čtvrtletí byly dokončeny pouze dva projekty s celkovou plochou 8 600 m². Mnohem výraznějším signálem oživení trhu jsou ale nově zahájené projekty. Rozběhly se tři nové projekty, které do kancelářské plochy ve výstavbě přidaly celkem 59 800 m² a celkový objem ve výstavbě tak dosáhl téměř 313 000 m² — což představuje meziroční nárůst o 81 %.

Roste také podíl spekulativní výstavby, kdy developeři zahajují projekty i bez předem zajištěných nájemců. Vsází přitom na pokračující nedostatek kvalitních kanceláří v centru Prahy a ochotu firem platit za prémiové lokality a špičkové prostory více než 35 eur za metr čtvereční měsíčně.

Neobsazenost: Na první pohled stabilní, pod povrchem však stále napjatější situace

Celková nabídka moderních kancelářských prostor činila na konci 1. čtvrtletí roku 2026 3,93 milionu m², což představuje mírný pokles. Důvod poklesu je prostý: starší budovy mizí z trhu rychleji, než vznikají nové. Ze stávající nabídky kancelářských ploch navíc ukrajují i přestavby na bytové domy či hotely, které se v poslední době ukazují jako alternativa ke komplexním rekonstrukcím starších kanceláří na nové moderní standardy. V roce 2025 bylo dokončeno rekordně nízkých 26 600 metrů čtverečních nových kanceláří, což je v milionovém městě číslo téměř zanedbatelné.

Míra neobsazenosti přesto zůstala stabilní na úrovni 5,8 %, celkové číslo však zakrývá výraznou polarizaci. „Prvotřídní budovy třídy AAA v centru města zaznamenaly neobsazenost pouhých 2,3 procenta, takže zájemci o ně prakticky nemají z čeho vybírat. Kromě samotného centra města se na velmi nízkou míru neobsazenosti dostal s 2,7 procenty i Karlín, o něco lépe je na tom Brumlovka s 4,8 procenty a Pankrác s 5,2 procenty. Naproti tomu Stodůlky nebo Nové Butovice hlásí neobsazenost přesahující 17, resp. 10 procent. Praha tak má dva různé kancelářské trhy: jeden přehřátý a druhý stagnující,“ popisuje situaci Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Předpronájmy se vrací

Hrubá poptávka dosáhla v prvním čtvrtletí 105 400 metrů čtverečních, což je meziročně o 19 procent více. Dominovaly renegociace stávajících nájmů, které tvořily přes polovinu (57 %) veškeré aktivity.

Po slabším roce 2025 se zároveň začínají vracet i předpronájmy, tedy smlouvy uzavírané ještě před dokončením projektu. V roce 2025 šlo o okrajový jev, letos tvoří už 15 procent poptávky. Příkladem je technologická firma Everpure, která si v rekonstruovaném Danube House v Karlíně zajistila 15 000 metrů čtverečních.

 

Nájemné v centru vzrostlo za posledních 5 let o 30 procent

Nájmy v nejlepších lokalitách v centru města zůstaly stabilní na úrovni 30 eur za metr čtvereční měsíčně, prime nájemné v širším centru města ale stouplo na 21–22 eur. V Karlíně se nájemné pohybovalo až na úrovni 24 eur, což odráží atraktivitu této čtvrti, ale také modernost jejích budov. Ceny v okrajových částech města se pohybovaly na úrovni 15,50–16,50 eur. Prime yield se drží na úrovni 5,25 %. Za posledních pět let vzrostlo prime nájemné v centru města a v blízkém okolí centra o více než 30 %. Nové projekty ve fázi přípravy přitom cílí ještě výše — v centru Prahy se nabídkové nájemné pohybuje nad hranicí 35 eur za metr čtvereční, v širším centru mezi 25 až 28 eury.

Výstavba naznačuje důvěru developerů v trh

Rostoucí objem nové výstavby naznačuje, že developeři začínají trhu znovu věřit. Tři nově zahájené projekty, včetně spekulativních kanceláří bez předem zajištěných nájemců, ukazují očekávání dalšího růstu poptávky po kvalitních kancelářských prostorách.

Ve výstavbě je aktuálně několik významných projektů. Sequoia v Nových Roztylech využívá brownfieldovou lokalitu u Jižní spojky, která má dobrou dopravní dostupnost a ambiciózní architekturu. Churchill III v Praze 2 navazuje na osvědčené místo poblíž Hlavního nádraží. Dvory Vysočany v Praze 9 jsou součástí většího projektu, který má z průmyslového brownfieldu vytvořit celou novou čtvrť s více než tisícovkou bytů a kancelářemi.

Dalším impulzem pro rozvoj kancelářského trhu může být i pokračující výstavba metra D, která zvýší atraktivitu dosud méně rozvinutých lokalit v okolí budoucích stanic.

Udržitelnost jako základ

„Ještě před deseti lety byl certifikát BREEAM nebo LEED pro kancelářskou budovu konkurenční výhodou, avšak dnes je již nutnou podmínkou. Nadpoloviční většina pražského kancelářského fondu je již certifikovaná a nové projekty cílí rovnou na nejvyšší úrovně — LEED Platinum nebo BREEAM Outstanding,“ říká Josef Stanko s tím, že necertifikované budovy mají horší přístup k financování a stále obtížněji hledají nájemce z řad větších korporací.