Chaty a chalupy za 10 let: nejvíce zdražily okresy Hradec Králové, Teplice a Žďár nad Sázavou. V ČR cena vzrostla na 46 021 Kč/m²

Rekreační nemovitosti prošly za posledních deset let mimořádnou proměnou. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrná cena chat a chalup k prodeji v celé České republice vzrostla z 12 222 Kč/m² v květnu 2016 na 46 021 Kč/m² v květnu 2026. To znamená růst o 276,5 %.

Zároveň se výrazně změnila rychlost trhu. V květnu 2016 byla průměrná doba nabízení v celé ČR 179 dní, v květnu 2025 153 dní a v květnu 2026 už jen 66 dní. Meziročně se tedy trh zrychlil o 56,9 %. Počet nabídek se za poslední rok mírně zvýšil z 5 514 na 5 687, tedy o 3,1 %.

„Chaty a chalupy už dávno nejsou jen okrajovým segmentem realitního trhu. V mnoha regionech se z rekreační nemovitosti stala alternativa k druhému bydlení, místo pro práci na dálku i dlouhodobá investice. Právě proto dnes vidíme tak výrazné rozdíly mezi jednotlivými okresy,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Největší desetiletý růst: Hradec Králové, Teplice a Žďár nad Sázavou

Největší desetiletý růst cen chat a chalup vykázal okres Hradec Králové, kde cena vzrostla z 12 360 Kč/m² na 63 964 Kč/m², tedy o 417,5 %. Těsně za ním skončily Teplice, kde cena vzrostla z 10 161 Kč/m² na 52 491 Kč/m², tedy o 416,6 %, a Žďár nad Sázavou, kde se cena posunula z 8 086 Kč/m² na 39 459 Kč/m², tedy o 388,0 %.

Do první desítky okresů podle desetiletého růstu se dále dostaly Hodonín, Strakonice, Ústí nad Orlicí, Trutnov, Brno-město, Písek a Náchod. To ukazuje, že růst rekreačních nemovitostí není jen příběhem tradičních chalupářských lokalit. Do cen se promítá kombinace přírody, dostupnosti, služeb, možností celoročního užívání i širší proměny poptávky po druhém bydlení.

„U rekreačních nemovitostí je třeba dívat se na data jinak než u bytů. Cena za m² je důležitá, ale kupující mnohem více řeší dostupnost, technický stav, pozemek, možnost příjezdu, energie a reálné náklady na opravy. Právě tyto faktory dnes rozhodují o tom, zda se nemovitost prodá rychle, nebo zůstane v nabídce,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Nejdražší jsou Praha, Brno-město a Praha-východ

Samostatný pohled na aktuální cenu v květnu 2026 ukazuje, že nejdražší okresy nejsou vždy totožné s těmi, které za deset let rostly nejrychleji. Nejvyšší cenu vykázalo Hlavní město Praha s hodnotou 73 508 Kč/m². Následuje Brno-město s 71 736 Kč/m², Praha-východ s 69 532 Kč/m², Plzeň-město s 68 652 Kč/m² a Nymburk s 68 469 Kč/m².

Výrazná je role Středočeského kraje. V první desítce nejdražších okresů je zastoupen hned několikrát – Praha-východ, Nymburk, Beroun, Kladno, Příbram a Kolín. To potvrzuje, že rekreační segment v dojezdové vzdálenosti od Prahy je stále velmi silný.

„U okresních žebříčků je potřeba vždy rozlišovat absolutní cenu a procentní růst. Okres s nižším růstem nemusí být slabý. Může mít vysokou výchozí cenu, specifickou skladbu nabídky nebo stabilnější poptávku. Právě proto je nutné pracovat s daty v kontextu konkrétní lokality,“ upozorňuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Nejlevnější zůstávají Domažlice, Bruntál a Svitavy

Na opačné straně cenového žebříčku stojí okresy, kde jsou rekreační nemovitosti cenově dostupnější. V květnu 2026 byly nejlevnější Domažlice s cenou 25 590 Kč/m², dále Bruntál s 29 663 Kč/m², Svitavy s 30 347 Kč/m², Jeseník s 31 156 Kč/m² a Jindřichův Hradec s 32 020 Kč/m².

Nižší cena ale u chat a chalup neznamená automaticky výhodnější koupi. Právě u levnějších objektů může být rozdíl mezi kupní cenou a skutečnými náklady po koupi velmi výrazný. Starší chata nebo chalupa může vyžadovat opravu střechy, řešení vlhkosti, nové vytápění, úpravu příjezdové cesty, vyřešení vody, odpadů nebo uvedení skutečného stavu do souladu s dokumentací.

Nejméně rostly Domažlice, Břeclav a Praha-západ

Nejnižší desetiletý růst cen za m² vykázaly Domažlice, kde cena vzrostla z 10 099 Kč/m² na 25 590 Kč/m², tedy o 153,4 %. Druhá byla Břeclav s růstem o 168,0 % a třetí Praha-západ s růstem o 180,5 %. U Prahy-západ je ale nižší procentní růst potřeba číst v kontextu vysoké výchozí ceny – už v květnu 2016 zde rekreační nemovitosti stály 19 732 Kč/m² a v květnu 2026 dosahovaly 55 346 Kč/m².

To potvrzuje, že procentní růst sám o sobě nestačí. Některé okresy rostly méně, protože byly drahé už před deseti lety. Jiné rostly rychleji, protože vycházely z nízké základny. Pro prodávající i kupující je proto důležité sledovat současnou cenu, počet nabídek, dobu nabízení a konkrétní charakter lokality.

Proč rekreační nemovitosti tak zdražily

Za růstem cen chat a chalup stojí několik trendů. Prvním je proměna vztahu k rekreačnímu bydlení. Chata nebo chalupa už pro mnoho lidí není jen místem na víkend v létě, ale také druhým bydlením, prostorem pro delší pobyty, práci na dálku nebo rodinným zázemím mimo město.

Druhým faktorem je omezená nabídka kvalitních objektů. Chaty a chalupy v dobré lokalitě, s rozumným dojezdem, elektřinou, vodou, příjezdem a možností celoročního využití, nejsou nekonečný segment. Když se taková nemovitost objeví za realistickou cenu, kupující o ni mají zájem.

Třetím faktorem jsou rostoucí náklady na rekonstrukce. Levnější objekt může na první pohled vypadat jako výhodná koupě, ale skutečná investice se může výrazně zvýšit po započtení oprav, materiálů, práce, energií, vytápění nebo nutných úprav pro celoroční provoz.

Graf 1: TOP10 okresů podle desetiletého růstu cen chat a chalup

Graf ukazuje okresy, kde cena chat a chalup za m² vzrostla za posledních deset let nejrychleji. Nejvyšší růst vykázal okres Hradec Králové s růstem +417,5 %, následovaný okresem Teplice s růstem +416,6 % a okresem Žďár nad Sázavou s růstem +388,0 %. 

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající je hlavní zprávou to, že rekreační nemovitosti mají za sebou mimořádný desetiletý růst a trh je v roce 2026 výrazně rychlejší než před rokem. To ale neznamená, že každá chata nebo chalupa se prodá za jakoukoliv cenu. Rozhoduje lokalita, technický stav, dostupnost, právní čistota, kvalita prezentace a správné nastavení ceny.

Pro kupující je zásadní nepodlehnout jen dojmu z hezké lokality. U chat a chalup je nutné prověřit vlastnictví pozemků, přístupovou cestu, soulad stavby s dokumentací, možnost napojení na sítě, zdroj vody, odpady, vytápění, stav střechy, vlhkost i reálné náklady na opravy.

Pro realitní makléře je tento segment velmi náročný. Nestačí porovnat cenu za m². U rekreačních nemovitostí musí makléř znát specifika lokality, umět pracovat s dokumentací, vysvětlit rozdíl mezi rekreačním a celoročním užíváním a upozornit klienta na rizika, která by u běžného bytu vůbec nevznikala.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že veřejnost by si měla vybírat prověřené realitní makléře, kteří dokážou spojit znalost trhu, datovou oporu a bezpečný postup celé transakce. U chat a chalup to platí dvojnásob, protože chyba při koupi nebo prodeji se může projevit až po podpisu smlouvy – například u přístupu, stavebního stavu, pozemků, sítí nebo nemožnosti objekt plnohodnotně využívat.