D3 přepisuje mapu bydlení mezi Prahou a jihem Čech. Nejde jen o Tábor a Budějovice, ale o celý koridor i jeho zázemí

Analýza pracuje s přímým koridorem Praha – Benešov – Votice – Tábor – Soběslav – České Budějovice – Kaplice. Vedle toho sleduje i širší zázemí D3, tedy města, která neleží přímo na hlavní trase, ale mohou z lepší dostupnosti těžit nepřímo – například Vlašim, Sedlčany, Milevsko nebo Týn nad Vltavou. Toto rozlišení je pro interpretaci zásadní: jinak se chovají lokality přímo na ose a jinak města, která z D3 profitují sekundárně.

„D3 je typický příklad toho, jak dostupnost mění realitní logiku. Lidé už nerozhodují jen podle samotného města, ale stále víc podle toho, jak se jim z dané lokality reálně funguje – tedy jak dlouho jedou do práce, co je v místě za služby a jaký standard bydlení dostanou za svou cenu,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Byty na prodej: nejsilnější růst ukazuje Tábor

U bytů na prodej v přímém koridoru D3 je nejvýraznějším příkladem Tábor, kde cena meziročně vzrostla z 81 212 Kč/m² na 97 626 Kč/m², tedy o 20,2 %. Zároveň se doba nabízení zkrátila ze 174 na 112 dní. Silný posun je vidět i v Českých Budějovicích, kde cena vzrostla o 11,7 % na 96 017 Kč/m² a doba nabízení klesla ze 117 na 59 dní. Praha v dubnu 2026 dosáhla 163 379 Kč/m², meziročně +11,0 %, a doba nabízení se zkrátila ze 117 na 56 dní.

Důležité je, že u hlavních měst přímého koridoru se zkrátila doba nabízení. To znamená, že trh není jen dražší, ale také rychlejší. Právě kombinace růstu ceny a kratší doby inzerce je silným signálem reálné poptávky.

U menších lokalit je ale potřeba data číst opatrně. Například Votice i Soběslav vykazují výrazné procentní změny, ale jde o menší počet nabídek, kde může průměr výrazně ovlivnit několik konkrétních nemovitostí v lepším standardu nebo atraktivnější části města.

Rodinné domy reagují na D3 ještě citlivěji než byty

Nejsilnější realitní efekt D3 je patrný u rodinných domů. Právě u nich kupující často řeší kompromis mezi cenou, velikostí domu, pozemkem a každodenním dojezdem. Jakmile se lokalita stává dopravně čitelnější, roste ochota hledat bydlení i mimo nejdražší centra.

V Táboře vzrostla cena domů meziročně z 45 899 Kč/m² na 64 814 Kč/m², tedy o 41,2 %, a doba nabízení se zkrátila z 212 na 88 dní. Ve Voticích cena vzrostla o 28,8 % a doba nabízení klesla z 270 na 85 dní. V Soběslavi cena vzrostla o 20,2 % a doba nabízení se zkrátila z 231 na 119 dní. Výrazné zrychlení je vidět také v Praze, Českých Budějovicích a Benešově.

„U domů dnes nestačí jen dobrá poloha. Kupující se velmi dívají na to, kolik je bude nemovitost stát po koupi. Proto se rychleji prodávají domy, které mají jasný technický stav, rozumnou energetiku a nevytvářejí další velké nejistoty,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Právě u domů se tak ukazuje, že D3 sama o sobě nezaručí růst hodnoty každé nemovitosti. Stále více se rozevírají nůžky mezi domy v dobrém technickém stavu a objekty, které po koupi vyžadují vysoké dodatečné investice.

Nájemní bydlení: nejsilnější tlak je v Benešově a Táboře

Dopravní osa D3 ovlivňuje i nájemní trh. Nejvýraznější meziroční růst nájemného v přímém koridoru zaznamenal Benešov, kde nájemné vzrostlo z 265 Kč/m² na 312 Kč/m², tedy o 17,7 %. Tábor se zvýšil z 209 Kč/m² na 240 Kč/m², tedy o 14,8 %. České Budějovice vzrostly o 7,7 % na 279 Kč/m² a Praha o 5,8 % na 453 Kč/m².

Také u nájmů je důležitá rychlost. Praha zrychlila ze 45 na 29 dní, Tábor ze 41 na 19 dní a Benešov ze 38 na 31 dní. To potvrzuje, že poptávka po nájemním bydlení v koridoru zůstává aktivní.

Kaplice naopak ukazuje meziroční pokles nájemného z 272 Kč/m² na 215 Kč/m², tedy o 21,0 %, ale jde o menší trh a odlišnou skladbu nabídky. Neznamená to proto, že by nájmy v koridoru D3 plošně klesaly. Spíš to potvrzuje, že u menších měst je nutné data interpretovat velmi opatrně.

D3 nekončí na sjezdu z dálnice

Zajímavý obraz nabízí i širší zázemí D3. Města jako Vlašim, Sedlčany, Milevsko nebo Týn nad Vltavou nejsou hlavní trasou dálnice, ale mohou z ní funkčně těžit. U bytů na prodej například Týn nad Vltavou ukazuje mírný pokles ceny, ale výrazné zrychlení trhu – doba nabízení se zkrátila ze 183 na 28 dní. Podobně Vlašim u rodinných domů vykazuje mírný pokles ceny, ale zkrácení doby nabízení z 365 na 146 dní.

To je důležitá zpráva pro prodávající, kupující i investory: samotná cena neříká celý příběh. Trh může být živější i bez výrazného cenového růstu. A naopak vysoký procentní růst nemusí vždy znamenat plošný tržní posun, pokud stojí na malém počtu nabídek.

„U menších a středních měst je vždy nutné sledovat i skladbu nabídky. Samotný meziroční růst může být vysoký, ale teprve ve spojení s počtem nabídek a délkou inzerce dává opravdu přesný obrázek trhu,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Proč je lokální znalost u D3 zásadní

Dálniční koridory, jako je D3, ukazují, že realitní trh už nelze číst jen přes celostátní průměr. Rozhoduje konkrétní město, mikro-lokalita, technický stav, dostupnost služeb, hluk, reálný dojezd, územní plán i budoucí provozní náklady.

Projekt Realiťák roku proto upozorňuje, že právě v rychle se měnících lokalitách roste význam prověřených makléřů. Klienti často sledují hlavně cenu za metr čtvereční, ale méně už vnímají technický stav, energetiku, dopravní zatížení, budoucí náklady nebo rozdíly mezi jednotlivými částmi města. Kvalitní makléř dokáže tato data přeložit do konkrétního rozhodnutí – zda je cena odpovídající, zda má lokalita dlouhodobý potenciál a kde naopak hrozí riziko přehnaných očekávání.

D3 tak není jen dopravní stavba. Je to jeden z nejčitelnějších příkladů toho, jak se český realitní trh rozpadá na stále jemnější, lokálně odlišné mikrotrhy. A právě proto má smysl vedle samotných čísel sledovat i jejich správnou interpretaci.