Byty k prodeji za poslední 3 roky: cena v ČR vzrostla na 97 853 Kč/m², nabídka meziročně stoupla a trh výrazně zrychlil

Trh s byty k prodeji v České republice je po třech letech výrazně dražší, rychlejší a znovu aktivnější. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrná nabídková cena bytů v celé ČR vzrostla z 67 912 Kč/m² v květnu 2023 na 97 853 Kč/m² v květnu 2026. To představuje růst o 44,1 %. Meziročně, tedy proti květnu 2025, cena vzrostla z 87 603 Kč/m² o 11,7 %.

Ještě výraznější je ale změna rychlosti trhu. V květnu 2023 byla průměrná doba nabízení bytů v celé ČR 178 dní, v květnu 2025 124 dní a v květnu 2026 už pouze 66 dní. Počet aktivních nabídek se přitom meziročně zvýšil z 26 818 na 31 024, tedy o 15,7 %. Trh se tedy nezrychluje proto, že by nabídka dramaticky zmizela – naopak, nabídka se rozšířila, ale kupující ji dokázali vstřebat rychleji.

„Květnová data ukazují velmi důležitou kombinaci. Ceny bytů dál rostou, nabídka se meziročně rozšířila, ale doba nabízení se výrazně zkrátila. To znamená, že trh je aktivnější a kupující se vracejí do rozhodování rychleji než v předchozím období,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Praha zůstává nejdražší, ale nejrychleji rostly jiné kraje

Nejdražším krajem zůstává Hlavní město Praha, kde cena bytů k prodeji v květnu 2026 dosáhla 163 833 Kč/m². Za Prahou následuje Jihomoravský kraj s cenou 115 817 Kč/m² a Středočeský kraj s cenou 99 378 Kč/m². Praha tak zůstává samostatnou kategorií a je výrazně nad celorepublikovým průměrem.

Z pohledu tříletého růstu je ale pořadí jiné. Nejrychleji rostl Ústecký kraj, kde cena bytů stoupla z 26 927 Kč/m² na 45 526 Kč/m², tedy o 69,1 %. Následoval Moravskoslezský kraj s růstem o 63,3 %, Liberecký kraj s růstem o 53,8 %, Jihočeský kraj s růstem o 48,9 % a Jihomoravský kraj s růstem o 47,6 %.

„Krajské rozdíly jsou stále zásadní. Praha zůstává cenově nejsilnější, ale nejvyšší dynamiku vidíme i v regionech, které byly ještě před několika lety výrazně dostupnější. Právě proto je potřeba sledovat nejen absolutní cenu, ale i tempo růstu, dobu nabízení a počet nabídek,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Meziročně nejvíce rostl Ústecký kraj

Aktuální meziroční pohled ukazuje, kde se trh hýbal nejrychleji v posledních dvanácti měsících. Nejvyšší meziroční růst ceny vykázal Ústecký kraj, kde cena vzrostla z 37 852 Kč/m² na 45 526 Kč/m², tedy o 20,3 %. Následuje Pardubický kraj s růstem o 16,3 %, Kraj Vysočina s růstem o 15,9 %, Zlínský kraj s růstem o 15,5 % a Moravskoslezský kraj s růstem o 15,0 %.

Důležité je, že v meziročním srovnání neklesl žádný kraj. Nejnižší růst vykázal Olomoucký kraj, ale i tam cena vzrostla z 70 836 Kč/m² na 74 349 Kč/m², tedy o 5,0 %. To potvrzuje, že růst cen bytů v květnu 2026 nebyl izolovaný jen do několika vybraných regionů, ale týkal se celé republiky.

„Ústecký kraj je typickým příkladem dohánění nižší cenové základny. Procentní růst je velmi výrazný, ale aktuální cena je stále nejnižší v republice. U dat je proto vždy nutné číst procenta společně s absolutní cenou,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a člen poroty projektu Realiťák roku.

Trh se zrychlil téměř všude

Celorepublikově se doba nabízení zkrátila ze 124 dní v květnu 2025 na 66 dní v květnu 2026, tedy o 46,8 %. Nejrychlejšími kraji podle doby nabízení byly Moravskoslezský kraj s 55 dny, Kraj Vysočina a Ústecký kraj shodně s 60 dny, Zlínský kraj s 62 dny a Praha s 63 dny.

Naopak nejdelší doba nabízení byla v Karlovarském kraji a Libereckém kraji, shodně 80 dní, dále v Jihočeském kraji se 78 dny, Plzeňském kraji se 76 dny a Královéhradeckém kraji se 72 dny. Ani tyto hodnoty ale nejsou ve srovnání s minulostí extrémně pomalé – jsou výrazně níže než celorepublikových 124 dní v květnu 2025 nebo 178 dní v květnu 2023.

Z pohledu praxe je to zásadní zpráva. Kratší doba nabízení znamená, že kupující musí být lépe připraveni. Pokud mají zájem o konkrétní byt, musejí mít jasně vyřešené financování, znát své limity a být schopni rychle vyhodnotit, zda cena odpovídá lokalitě, technickému stavu, domu i aktuální konkurenci.

Nabídka roste, ale trh ji vstřebává

Počet nabídek bytů k prodeji se meziročně zvýšil z 26 818 na 31 024, tedy o 15,7 %. Největší růst nabídky zaznamenal Moravskoslezský kraj, kde počet nabídek stoupl z 1 920 na 2 578, tedy o 34,3 %. Následuje Zlínský kraj s růstem o 29,3 %, Jihomoravský kraj s růstem o 24,8 %, Kraj Vysočina s růstem o 21,1 % a Plzeňský kraj s růstem o 16,9 %.

Tento vývoj ukazuje, že trh není v jednoduchém režimu „málo nabídek rovná se růst cen“. V květnu 2026 naopak vidíme, že nabídka ve většině krajů narostla, ale ceny přesto pokračovaly vzhůru a doba nabízení se zkrátila. To naznačuje, že poptávka byla dostatečně aktivní, aby vyšší počet nabídek absorbovala.

„V rychlejším trhu se chyby projeví velmi rychle. Pokud je cena nastavena realisticky a byt je dobře připravený, může současná aktivita trhu prodávajícím výrazně pomoci. Pokud je cena mimo realitu, vyšší poptávka sama o sobě problém nevyřeší,“ říká Monika Lukášová.

Co z toho plyne pro prodávající, kupující a makléře

Pro prodávající jsou květnová data příznivá. Ceny rostou, trh je rychlejší a nabídka se vstřebává. To ale neznamená, že lze cenu nastavit libovolně. Správné nacenění je v aktivním trhu ještě důležitější než v období stagnace. Pokud je cena příliš vysoko, nemovitost může zůstat mimo hlavní zájem kupujících, přestože celkově trh zrychluje.

Pro kupující je hlavní zprávou zrychlení. V celé ČR se doba nabízení snížila na 66 dní, v některých krajích dokonce kolem 55 až 60 dní. Kvalitní byty tak mohou mizet z nabídky rychleji než v předchozích letech. Kupující by proto měli mít předem připravené financování, jasně stanovené priority a schopnost rychle posoudit, zda konkrétní byt odpovídá své ceně.

Pro makléře je aktuální trh náročnější než období stagnace. Nestačí pouze vložit nabídku do inzerce. Makléř musí pracovat s daty, porovnat konkurenční nabídky, vysvětlit klientovi regionální kontext, připravit kvalitní prezentaci a zároveň správně řídit očekávání prodávajícího.

„Kvalitní makléř dnes musí umět klientovi vysvětlit nejen cenu, ale i rychlost trhu, velikost nabídky a regionální souvislosti. Právě kombinace dat a zkušenosti rozhoduje o tom, zda bude prodej bezpečný, rychlý a ekonomicky správně nastavený,“ doplňuje Monika Lukášová.