Evropa míří k trhu pronajímatelů, český trh zůstává vyrovnaný

Globální logistické trhy se nacházejí na přelomu. Nájemci sice stále těží z relativně příznivých podmínek, tento stav se ale rychle mění. Studie společnosti Cushman & Wakefield Waypoint 2026 , která analyzuje 135 světových logistických trhů, ukazuje, že podíl trhů příznivých pro nájemce do roku 2029 klesne ze současných 52 % na 33 %. Důvodem je klesající neobsazenost a nadále omezená nabídka. Tato změna v rovnováze povede k tomu, že v nadcházejících letech poroste podíl trhů s převahou pronajímatelů, ze současných 26 % na 39 % v roce 2029.

Globální nájmy průmyslových a logistických prostor jsou dnes o 36 % vyšší než v roce 2020. Přestože se tempo jejich růstu zmírňuje, poptávka zůstává robustní a dostupnost kvalitních prostor se v klíčových lokalitách dále zužuje. V regionu EMEA se 63 % trhů pohybuje v pásmu mírného růstu nebo stagnace, oproti 71 % v předchozím roce. Tento posun signalizuje zpomalení dynamiky, nikoli její zastavení. Přibližně 40 % trhů v regionu EMEA očekává pokles neobsazenosti v příštích třech letech, 38 % předpokládá stabilitu a pouze 22 % nárůst.

V rámci Evropy přetrvávají výrazné rozdíly. Západoevropské trhy, zejména Velká Británie, Francie, Irsko, Belgie a Švédsko, čelí nedostatku moderních prostor a nájmy zde dále rostou. Část střední a východní Evropy naopak vstoupila do fáze korekce, kde nájmy stagnují nebo mírně klesají.

Česká republika: normalizace po období výrazného růstu

Česká republika patří mezi trhy, kde nájmy v roce 2025 meziročně mírně poklesly. Jde o normalizaci po výrazném nárůstu mezi lety 2020 a 2022, nikoli o strukturální oslabení trhu. Stabilní poptávka a omezená nová výstavba přispívají k tomu, že Česká republika patří mezi trhy, kde se očekává, že neobsazenost bude v příštích letech dále klesat.

Z pohledu provozních nákladů se ceny elektřiny pro firmy v České republice pohybují mírně nad globálním průměrem sledovaných trhů. To je relevantní faktor při rozhodování firem o umístění výroby nebo distribuce, a právě energetické náklady se napříč Evropou stávají stále důležitějším kritériem.

„Český trh průmyslových a logistických nemovitostí se po období velmi rychlého růstu postupně stabilizuje. Pro nájemce to ale neznamená, že by měli s rozhodováním vyčkávat. Kvalitní prostory v dobře dostupných prémiových lokalitách zůstávají omezené a očekávaný pokles neobsazenosti bude jejich výběr dál zužovat. Naopak se ale na trhu objevují nabídky z lokalit, kde je nabídka vyšší než poptávka, a které aktuálně nabízejí velmi výhodné nájemní podmínky. Firmy by proto měly současné podmínky využít k revizi svých nemovitostních strategií, prodloužení klíčových nájemních smluv nebo zajištění prostor, které jim umožní růst i efektivnější provoz,“ říká Jiří Kristek, vedoucí služeb nájemcům v České republice, Cushman & Wakefield.

Energetické náklady jako klíčový faktor strategie

Rozdíly v cenách elektřiny pro průmyslové uživatele napříč Evropou se prohlubují a stávají se jedním z klíčových parametrů při výběru lokality. Země závislé na dovozu energetických surovin, a to zejména v kontextu geopolitické nestability na Blízkém východě, čelí vyšším nákladům. Nájemci proto stále více upřednostňují energeticky efektivní budovy a lokality s přístupem k obnovitelným zdrojům nebo vlastní výrobou energie.

V regionu EMEA zaznamenalo 75 % trhů hodnoty nad globálním mediánem pro ceny elektřiny. I přes částečné uvolnění velkoobchodních cen plynu ve druhé polovině roku 2025 zůstávají energetické náklady v Evropě vyšší než v jiných regionech.

Hlavní tahouni poptávky: e-commerce, maloobchodní distribuce a výroba

E-commerce zůstává dominantním motorem poptávky ve všech sledovaných regionech a dlouhodobě patří mezi nejvýznamnější tahouny trhu. V regionu EMEA ji následuje maloobchod a energetičtí uživatelé, kteří se v posledních dvou letech stávají stále viditelnějším segmentem poptávky, a to v kontextu investic do obnovitelných zdrojů a dekarbonizace.

Celková trajektorie je zřejmá. Kombinace postupně se zpřísňující dostupnosti prostor, stabilní nebo klesající neobsazenosti a strukturální poptávky, táhnuté e-commerce a výrobou, přesouvá rovnováhu sil zpět na stranu pronajímatelů. Nájemci, kteří dnes disponují větší vyjednávací silou, by měli tuto situaci aktivně využít při zajištění klíčových lokalit a dlouhodobém nastavení svých nemovitostních strategií.