Koupě domu na krátkodobý pronájem. Kdy se investice vyplatí?

Chcete koupit dům na investici a krátkodobě ho pronajímat? Prvním krokem je výběr lokality. V rekreačních oblastech jsou častými hosty rodiny s dětmi nebo skupiny přátel, ve městech naopak turisté či lidé na pracovních cestách. Počítejte s tím, že poptávka není po celý rok stejná. Někde se většina pobytů soustředí do několika měsíců, jinde je zájem během roku vyrovnanější.

„Nemovitost vybírejte s ohledem na cílovou skupinu. Zajímejte se o technický stav domu, jeho dispozici i možnosti stavebních úprav. Z cen ubytování v daném místě a obsazenosti lze následně odhadnout možné tržby a porovnat je s náklady na koupi a provoz,“doplňuje Jiří Krejčí, CSO fintech startupu hyponamíru.cz.

Vyhledávané lokality v Česku

Pokud chcete dům v rekreační oblasti, zaměřte se na místa s dostatečnou turistickou poptávkou. Mezi známé rekreační oblasti patří například Krkonoše, Lipensko, Šumava, Třeboňsko nebo Pálava.

Komu budete dům pronajímat

Při výběru domu vycházejte z toho, komu ho chcete pronajímat. Rodiny s malými dětmi ocení dětskou přistýlku, jídelní židličku nebo hernu. Příjemným bonusem je zahrada s prolézačkou, houpačkou, pískovištěm nebo trampolínou. Řada rodin tráví dovolenou i se psy. Pokud nabízíte ubytování s domácími mazlíčky, připravte pro ně potřebné zázemí. Jiří Krejčí dále dodává: „Standardem je dnes kompletně vybavená kuchyně s moderními domácími spotřebiči, pohodlné postele a dostatek úložných prostor. Vybavení přizpůsobte také lokalitě. Například v Krkonoších hosté využijí prostor pro lyže a sušení oblečení, na Lipensku nebo Šumavě úschovnu kol.“

Poptávka se v průběhu roku liší

U domů na pronájem počítejte s rozdíly mezi hlavní sezonou a zbytkem roku. Zajímejte se proto, kolik nocí lze reálně obsadit během letních či zimních prázdnin a jaký je zájem o ubytování na jaře, na podzim nebo během běžných pracovních dnů.

Pokud kupujete dům, který se už krátkodobě pronajímá, vyžádejte si historii rezervací a tržeb alespoň za poslední dva až tři roky. Samotné tvrzení prodávajícího, že dům má stálou klientelu nebo zavedený provoz, ještě nevypovídá o skutečné obsazenosti.

Za kolik se pronajímají srovnatelné domy

Při odhadu ceny za noc vycházejte z nabídek srovnatelných domů v dané lokalitě. Vyberte nemovitosti s podobnou kapacitou, počtem ložnic a koupelen, vybavením a polohou.

Pro základní přehled si vyberte alespoň 10 srovnatelných domů na Airbnb, Bookingu nebo dalších ubytovacích portálech. Nabídkové ceny ale berte jako orientační. Z veřejné nabídky zpravidla nezjistíte, za jakou cenu se pobyt skutečně prodal.

Jak vybrat dům pro krátkodobý pronájem

U staršího domu se zaměřte především na technický stav a rozsah nutné rekonstrukce. Kromě střechy, oken, rozvodů a vytápění zvažte také dispozici. Přesouvání příček, vybudování dalších koupelen nebo změny kuchyně mohou původně výhodnou koupi výrazně prodražit.

Rozhodněte také, zda chcete pronajímat celý dům jedné skupině, nebo vytvořit několik samostatných apartmánů. Druhá varianta umožňuje pronajímat jednotlivé části domu odděleně, vyžaduje však odpovídající dispozici a zpravidla také více vybavení a stavebních úprav. Předem je nutné ověřit, zda takové využití odpovídá povolenému účelu užívání stavby.

Co prověřit před koupí investičního domu

Před podpisem kupní smlouvy zkontrolujte, kdo nemovitost vlastní a zda na ní neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo jiná omezení. Pozornost věnujte také přístupové cestě. Pokud vede přes cizí pozemek, musí mít vlastník domu právně zajištěný přístup. Prověřte rovněž napojení na elektřinu, vodu, kanalizaci nebo plyn a případná omezení jejich kapacity.

Skutečný stav domu porovnejte se stavební dokumentací. Problémem mohou být nepovolené přístavby, změny dispozice nebo jiné stavební úpravy. U domu určeného ke krátkodobému ubytování si ověřte také povolený účel užívání stavby a zda odpovídá plánovanému způsobu využití.

Financování domu na pronájem

Dům můžete koupit z vlastních úspor, financovat úvěrem nebo oba zdroje kombinovat. Úvěrem lze financovat nejen samotnou koupi, ale také rekonstrukci nemovitosti. Fyzické osoby mohou využít hypotéku na investiční nemovitost. U investičních hypoték doporučuje Česká národní banka přísnější limity než u úvěrů na vlastní bydlení.

„Česká národní banka doporučuje přísnější pravidla pro financování nemovitostí určených k pronájmu a také třetí a další obytné nemovitosti. Banka by měla poskytnout úvěr maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti. Zároveň by měl celkový dluh žadatele odpovídat nejvýše sedminásobku jeho čistého ročního příjmu,“ uvádí Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Náklady na krátkodobý pronájem domu

S krátkodobým pronájmem souvisí řada průběžných výdajů. Vedle nich počítejte také s rezervou na budoucí opravy a obnovu vybavení.

Mezi pravidelné provozní výdaje patří zejména:

• úklid a praní prádla,
• hygienické potřeby,
• internet,
• pojištění nemovitosti a odpovědnosti,
• provize rezervačním platformám a případné náklady na vlastní propagaci,
• energie, vodné a stočné,
• daň z nemovitých věcí,
• náklady na správu, pokud ji zajišťuje externí firma,
• účetnictví nebo rezervační software, pokud je využíváte.

Pokud má krátkodobý pronájem charakter ubytovací služby, jde o podnikání. S touto činností souvisí také odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Jak spočítat výnos z krátkodobého pronájmu domu

Nejprve spočítejte, kolik dům vydělá po odečtení nákladů spojených s krátkodobým pronájmem, bez ohledu na způsob financování jeho koupě. Od celkového ročního příjmu odečtěte provozní výdaje včetně nákladů na správu a rezervy na opravy. Výslednou částku vydělte celkovými náklady na pořízení a zprovoznění nemovitosti a vynásobte stem.

Příklad: Dům, do jehož pořízení bylo vloženo 8 mil. Kč, přinese za rok na krátkodobém pronájmu 650 tis. Kč. Provozní výdaje dosáhnou 150 tis. Kč, takže čistý provozní výnos činí 500 tis. Kč. Po vydělení vloženou částkou vychází roční výnos na 6,25 %.

Pokud koupi financujete úvěrem, sledujte vedle výnosu také to, kolik peněz vám po zaplacení splátek úvěru skutečně zůstane.

Vyplatí se investice do nemovitosti na krátkodobý pronájem

Záleží na konkrétní nemovitosti a jejích výsledcích. Pokud se už krátkodobě pronajímá, podívejte se na příjmy, obsazenost a náklady za poslední roky. U nemovitosti, která se zatím nepronajímala, je odhad budoucích příjmů méně spolehlivý. Proto počítejte i s variantou nižší obsazenosti a nižší ceny za noc.

O výsledku rozhoduje především čistý provozní výnos a při financování úvěrem také cash flow po splátkách úvěru. Teprve z nich poznáte, zda příjmy pokryjí provoz domu a zda zbývající výnos odpovídá vloženým penězům i práci spojené se správou nemovitosti.

Počítejte také s tím, že krátkodobé ubytování má oproti běžnému dlouhodobému pronájmu jiné daňové a administrativní povinnosti. Pokud má charakter ubytovací služby, jde o podnikání a potřebujete příslušné živnostenské oprávnění.