Kamera v nájemním bytě je téměř vždy problém

Pronajímatelé, nájemci i SVJ stále častěji řeší, zda mohou kvůli bezpečnosti instalovat kamery v bytech a bytových domech. Právníci ale upozorňují, že kamera přímo v pronajatém bytě je zpravidla nepřípustná a problematický může být i souhlas nájemce. Přísná pravidla platí také pro chytré zvonky, kamery na chodbách, záznamy ukládané do cloudu nebo rozpoznávání obličejů.

Kamera v bytě? Jen zcela výjimečně

Pronajímatel by zásadně neměl provozovat kameru uvnitř bytu, který přenechal nájemci nebo podnájemci k bydlení. Jde o výrazný zásah do soukromí. Legální situaci si lze představit jen výjimečně, například pokud zařízení během nájmu není aktivní a neslouží ke sledování nájemce, případně pokud je plně pod kontrolou nájemce.

Problém nemusí vyřešit ani souhlas nájemce. Podle GDPR musí být souhlas svobodný, informovaný a kdykoliv odvolatelný bez negativních následků. V nájemním vztahu ale může být svobodnost souhlasu sporná, protože nájemce je často v slabším postavení. Pokud by byl souhlas s kamerou podmínkou uzavření nájemní smlouvy, mohlo by jít o vynucený souhlas. „Pronajímatel má právo chránit svůj majetek, ale hranice končí tam, kde začíná soukromí nájemce. Kamera přímo v obývaném bytě je z našeho pohledu krajně riziková a pro standardní nájemní vztah prakticky neobhajitelná,“ říká Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov, která provozuje službu Ideální nájemce.

Pozor i na chytré zvonky na chodbách a záznamy ukládané déle než 72 hodin bez konkrétního důvodu

Skrytá kamera může skončit u policie

Pokud nájemce objeví v bytě kameru, o které nebyl předem informován, měl by její existenci zdokumentovat a vyzvat pronajímatele k vysvětlení. Měl by chtít vědět, zda kamera pořizovala záznam, v jakém rozsahu, jak dlouho se uchovával a kdo k němu měl přístup. „Podle okolností se může obrátit na Úřad pro ochranu osobních údajů nebo se domáhat ochrany soukromí u soudu. Pokud by nájemce našel skrytou kameru například v ložnici, koupelně nebo jiném vysoce soukromém prostoru, doporučuji bezprostředně kontaktovat Policii ČR, zejména pokud existuje podezření, že zařízení pořizovalo záznam,“ upozorňuje Štěpán Smoleja z advokátní kanceláře Spring Walk, která je pro skupinu UlovDomov dlouhodobým partnerem v oblasti legislativy.

Samotná existence skryté kamery ještě automaticky neznamená trestný čin. Rozhodující jsou okolnosti – zejména způsob instalace, charakter pořízených záznamů a jejich další použití. Pokud by pronajímatel kvůli instalaci nebo kontrole kamery neoprávněně vstoupil do bytu, může podle okolností přicházet v úvahu i trestný čin porušování domovní svobody.

Chytré zvonky a kamery u dveří: problémem jsou sousedé

Právní rizika se netýkají jen pronajímatelů. Pozor by si měli dát i nájemci, kteří si chtějí u vstupních dveří instalovat kameru nebo chytrý zvonek. Pokud zařízení zabírá jen nezbytný prostor bezprostředně před vlastními dveřmi a záznam se nepořizuje soustavně, může být jeho použití snáze obhajitelné.

Jiná situace nastává, pokud kamera sleduje společnou chodbu, výtah, dveře sousedů nebo pohyb obyvatel domu. „V takovém případě už může jít o zásah do soukromí dalších osob a při systematickém pořizování záznamů také o zpracování osobních údajů podle GDPR. Výjimka pro osobní nebo domácí použití se zde zpravidla neuplatní,“ doplňuje Štěpán Smoleja. Problematické je zejména nastavení, kdy kamera soustavně zabírá celou chodbu, protější byt nebo výtah. Přípustnější je technické omezení záběru jen na prostor u vlastních dveří a krátké snímání například při zazvonění nebo pohybu v těsné blízkosti.

SVJ musí mít konkrétní důvod. Obecná „bezpečnost“ nestačí

Společenství vlastníků jednotek může kamery ve společných prostorách instalovat typicky kvůli ochraně osob a majetku. Musí ale prokázat, že je takový zásah nezbytný a přiměřený. Nestačí obecné tvrzení, že kamery zvýší bezpečnost.

SVJ by mělo být schopné doložit konkrétní riziko – například předchozí krádeže, vandalismus, neoprávněné vstupy nebo jiné objektivní bezpečnostní problémy. Zároveň by mělo provést takzvaný balanční test, tedy posouzení, zda zájem na ochraně majetku převažuje nad právem obyvatel na soukromí.

Snáze obhajitelná bývá kamera u vstupu, ve sklepě nebo v garáži. Citlivější je kamera ve výtahu nebo v konkrétním patře, kde může sledovat pohyb jednotlivých obyvatel. Čím intenzivněji kamera zasahuje do soukromí, tím přesvědčivější musí být její zdůvodnění. „V bytových domech často vzniká mylný dojem, že jakmile se většina shodne na kameře, je vše vyřešeno. Jenže souhlas většiny vlastníků sám o sobě nestačí. SVJ musí umět vysvětlit, proč kamera musí být právě tam, proč zabírá právě tento prostor a proč nestačí mírnější opatření,“ říká Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov, která provozuje službu Ideální nájemce.

Záznamy většinou jen do 72 hodin

Kamerové záznamy nelze uchovávat libovolně dlouho. Podle metodiky ÚOOÚ by u většiny běžných případů měla být přiměřená doba uchování zpravidla do 72 hodin. Delší uchování musí mít konkrétní důvod.

Výjimkou je situace, kdy kamera zachytí incident – například krádež, vandalismus nebo poškození majetku. V takovém případě lze příslušnou část záznamu uchovat déle, ale jen po dobu nutnou k vyřešení věci nebo ochraně práv správce. „Přístup k záznamům by měly mít jen určené osoby. Záznam lze předat například policii, soudu nebo pojišťovně, pokud pro to existuje právní důvod. Nelze ho ale bez dalšího ukazovat sousedům, posílat členům SVJ nebo zveřejnit na internetu,“ upozorňuje Štěpán Smoleja.

Cedule „Prostor je monitorován“ nestačí

Častým prohřeškem je také nedostatečné informování lidí, kteří do monitorovaného prostoru vstupují. Samotná cedule „Prostor je monitorován“ zpravidla nestačí.

Informace musí být umístěna tak, aby se s ní člověk mohl seznámit ještě před vstupem do sledovaného prostoru. Měla by obsahovat identifikaci správce, účel kamerového dohledu, základní informace o právech sledovaných osob a odkaz na podrobnější informace – například přes QR kód, web nebo informační dokument.

Tato povinnost se netýká jen obyvatel domu, ale i návštěv, doručovatelů, řemeslníků nebo pracovníků služeb.

Cloud a rozpoznávání obličejů přinášejí další rizika

Ukládání záznamů do cloudu není samo o sobě zakázané. Provozovatel kamer ale zůstává správcem osobních údajů a musí mít odpovídající smluvní ujednání s poskytovatelem služby. Pokud se data ukládají nebo zpřístupňují mimo Evropský hospodářský prostor, musí být splněny další podmínky podle GDPR.

Zvlášť citlivé jsou funkce typu rozpoznávání obličejů. Biometrické zpracování není v bytovém domě absolutně zakázané, ale podléhá výrazně přísnějším pravidlům. U běžného pronajímatele nebo SVJ bude podle právníků zpravidla obtížně obhajitelné. „Technologie jsou dnes dostupné a levné, ale to neznamená, že je možné je bez rozmyslu používat v nájemním bydlení. Pronajímatelům i SVJ doporučujeme řešit kamery vždy předem, ne až ve chvíli, kdy si někdo stěžuje nebo přijde kontrola,“ říká Michal Hrbatý.

Nejčastější chyba: nejdřív instalace, potom právo

Podle právníků je častým problémem opačný postup: kamera se nejprve nainstaluje a teprve poté se řeší, zda pro ni existuje právní důvod. S tím souvisí i příliš široký záběr, dlouhé uchovávání záznamů, chybějící balanční test, slabé zabezpečení systému nebo nedostatečné informování osob.

Důležitým vodítkem je metodika ÚOOÚ ke kamerovým systémům z roku 2024. Není právně závazná, ale podrobně popisuje požadavky na právní titul, rozsah záběru, dobu uchování, zabezpečení a informační povinnost.