Hypotéky v USA vystoupaly již na 7,22 %. Kupující narážejí na drahé financování i ceny domů

Americký hypoteční trh se po několika klidnějších měsících znovu dostal pod tlak. Průměrná sazba třicetileté hypotéky ve Spojených státech v úterý 15. září vystoupala na 7,22 %, o dalších pět bazických bodů více než o den dříve. Podle Mortgage News Daily šlo zároveň o nejvyšší hodnotu od ledna 2025. Během šesti po sobě jdoucích obchodních dnů sazba vzrostla celkem o 0,33 procentního bodu.

Ještě výraznější je srovnání s obdobím letošního jara. Aktuální hodnota 7,22 % je téměř o celý procentní bod nad ročním minimem dle Mortgage News Daily, které činilo 5,99 %. Současně se sazby vrátily do pásma, které je pro kupující historicky velmi citlivé z hlediska měsíčních splátek.

Výnosy dluhopisů tlačí hypotéky vzhůru

Růst hypoték tentokrát není pouze otázkou rozhodování Federálního rezervního systému. Důležitou roli hraje především dluhopisový trh, zejména výnos desetiletého amerického státního dluhopisu, který se v posledních dnech dostal k pětiprocentní hranici, resp. nejvyšší úrovně od roku 2007. Mortgage News Daily zároveň upozorňuje, že sazby dlouhodobých hypoték se mohou vyvíjet jinak než krátkodobá sazba Fedu.

Právě to je důležité i pro další vývoj. Fed sice ve středu večer 16. září zvýšil základní sazbu o 0,25 procentního bodu do pásma 3,75–4,00 %, samotné rozhodnutí ale automaticky neznamená stejně velký pohyb hypotečních sazeb. Ty jsou výrazněji ovlivňovány cenami hypotečních cenných papírů a výnosy dlouhodobých dluhopisů. Navíc trh se zvýšením sazeb ze strany Fed právě poslední dny již počítal.

Vysoké výnosy dluhopisů nyní odrážejí mimo jiné obavy z přetrvávající inflace, vysoké emise dluhopisů v kontextu dále rostoucího státního dluhu a nejistotu spojenou s vývojem cen energií a geopolitickou situací.

Dražší financování se promítá do poptávky

Nákladnější hypotéky mají přímý dopad na dostupnost vlastního bydlení. Pro domácnosti, které financují většinu kupní ceny úvěrem, znamená posun sazby z oblasti kolem 6 % k 7 % výrazný nárůst měsíční splátky. Kupující proto mají tendenci odkládat rozhodnutí, hledat levnější nemovitosti nebo požadovat od prodávajících ústupky v ceně.

Vývoj prodejů tento mechanismus potvrzuje. Prodeje existujících domů v USA v srpnu klesly o 2 % na anualizované tempo 3,98 milionu jednotek, což bylo nejméně za 14 měsíců. Nabídka přitom vzrostla na 1,62 milionu domů, nejvíce od listopadu 2019.

Trh se tak postupně dostává do situace, kdy nabídka roste rychleji než zájem kupujících. To vytváří větší prostor pro vyjednávání a v některých částech trhu už také pro reálné snižování nabídkových cen.

Pro představu, jak velký rozdíl může změna úrokové sazby znamenat, vezměme 30letou hypotéku ve výši 350 000 dolarů. Při úroku 6 % by měsíční splátka jistiny a úroku činila přibližně 2 098 dolarů. Při sazbě 7 % už by to bylo asi 2 329 dolarů, tedy o zhruba 230 dolarů měsíčně více. Za rok by domácnost zaplatila přibližně o 2 760 dolarů více. Pokud by úvěr zůstal po celých 30 let a podmínky se nezměnily, rozdíl v celkových zaplacených splátkách by dosáhl téměř 83 000 dolarů. Výpočet nezahrnuje daně z nemovitosti, pojištění ani případné poplatky.

Ceny domů však zatím výrazně neklesají

Navzdory zhoršující se dostupnosti však Spojené státy nezažívají plošný propad cen rezidenčních nemovitostí. Podle Národní asociace realitních kanceláří činila v srpnu mediánová cena existujícího domu 429 100 dolarů (v aktuálním přepočtu zhruba 9 mil. Kč), což bylo o 1,6 % více než před rokem.

Podobný obrázek poskytují i cenové indexy. Nejnovější dostupný národní index S&P Cotality Case-Shiller za červen 2026 ukázal meziroční růst cen amerických rezidenčních nemovitostí o 1,5 %. Tempo růstu tedy zůstává kladné, ale ve srovnání s předchozími roky je velmi mírné. Současně index již třináctý měsíc po sobě zaznamenal pokles cen v reálném, tedy po odečtení inflace, vyjádření.

Důležitá je také velká regionální rozdílnost. Zatímco například ceny v Chicagu podle indexu Case-Shiller meziročně rostly o 6,9 %, Seattle vykázal pokles o 2,0 %. Americký realitní trh proto nelze charakterizovat jediným celostátním číslem.

Další ukazatel FHFA, který sleduje ceny rodinných domů na základě opakovaných prodejů, ukázal ve svých nejnovějších dostupných datech meziroční růst o 2,2 %. I zde tedy ceny nadále rostou, jen výrazně pomaleji než v předchozích letech.

Nové domy už na vyšší sazby reagují

U novostaveb je zpomalování poptávky viditelnější. Podle amerického Census Bureau se v červenci prodávaly nové rodinné domy anualizovaným tempem 607 000 jednotek, což představovalo pokles o 10,5 % proti červnu a o 6,3 % proti červenci 2025. Mediánová prodejní cena nového domu klesla meziročně o 0,9 % na 393 800 dolarů. Zásoba odpovídala 9,6 měsíce prodejů.

Stavební firmy proto začínají stále častěji používat cenové pobídky. V září podle průzkumu NAHB 38 % stavitelů uvedlo, že snižují ceny, oproti 35 % v srpnu, a 66 % využívalo prodejní pobídky, například příspěvky na sazbu hypotéky. Sentiment stavebních firem zároveň klesl na nejnižší úroveň za poslední rok.

Problém amerického bydlení je dnes především dostupnost

Aktuální situace tak vytváří poněkud paradoxní obraz amerického realitního trhu. Ceny domů stále většinou rostou, ale poptávka slábne, protože financování je stále dražší. Kupující proto čelí dvojímu tlaku: samotné nemovitosti výrazně nezlevnily a současně za jejich financování platí více.

To je rozdíl oproti klasickému realitnímu poklesu, při kterém ceny prudce klesají a vysoké úrokové sazby jsou jen jedním z problémů. Současný americký trh je spíše charakteristický nízkou dostupností, slabšími prodeji a postupně rostoucí nabídkou.

Jak dlouho tento stav vydrží, bude z velké části záviset na dlouhodobých výnosech amerických dluhopisů, inflaci a očekáváních ohledně další měnové politiky Fedu. Samotný pohyb sazby Fedu proto nemusí znamenat okamžité zlevnění hypoték. Pro americké domácnosti by k výraznějšímu zlepšení dostupnosti bydlení musela klesnout buď cena nemovitostí, nebo náklady na dlouhodobé financování – případně obojí.

Jiří Zendulka
V oblasti financí se pohybuje od dob kupónové privatizace, tedy přes 30 let. Pracoval na různých pozicích u obchodníků s cennými papíry, aby u nich následně zakotvil především jako analytik. Dlouhodobě své názory prezentuje ve sdělovacích prostředcích. Vyznavač tradičních hodnot kapitalismu, resp. naopak kritik většiny nestandardních zásahů do ekonomik ze strany vlád a centrálních bank.