Ceny bytů v krajích: nejrychleji roste Vysočina. Praha zůstává nejdražší, ale tempem růstu už nevede

Cenový růst bytů se stále výrazněji přesouvá mimo hlavní město. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že nejvyšší meziroční růst cen bytů zaznamenal v srpnu Kraj Vysočina – 18,7 %. Následuje Pardubický kraj s 17,2 % a Ústecký a Středočeský kraj shodně přibližně se 16,7 %.

Praha přitom zůstává s cenou 165 261 Kč/m² s velkým odstupem nejdražším trhem v zemi. Meziročně však zdražila o 8,0 %, tedy výrazně pomaleji než většina regionů. Druhý Jihomoravský kraj dosáhl 117 033 Kč/m² a třetí Středočeský kraj 102 844 Kč/m². Nejnižší cena zůstává v Ústeckém kraji – 46 704 Kč/m².

„Srpnová data ukazují, že český bytový trh už nelze číst jen jako Prahu a zbytek republiky. Cenový strop zůstává v hlavním městě, ale nejvyšší procentní dynamiku dnes vidíme v regionech,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Vysočina vede meziroční růst. Pět krajů je nad 16 %

Nejvyšší meziroční růst zaznamenala Vysočina, kde cena bytů vzrostla z 63 979 na 75 939 Kč/m², tedy o 18,7 %.

Následují:

• Pardubický kraj: +17,2 %
• Ústecký kraj: +16,7 %
• Středočeský kraj: +16,7 %
• Moravskoslezský kraj: +16,6 %

Výrazně rostly také Zlínský a Plzeňský kraj, oba přibližně o 15,8 %. Nejpomalejší růst zaznamenal Olomoucký kraj, přesto i zde ceny meziročně vzrostly o 3,4 %. Ani v jednom ze 14 krajů ceny meziročně neklesly.

Za tři roky vede Ústecký kraj: +74 %

Ještě výraznější rozdíly ukazuje srovnání se srpnem 2023.

Nejrychleji za tři roky zdražil Ústecký kraj, kde cena vzrostla z 26 843 na 46 704 Kč/m², tedy o 74,0 %.

Druhý je Moravskoslezský kraj s růstem o 67,1 %, třetí Liberecký kraj s 56,9 %. Zlínský kraj přidal 51,7 % a Jihočeský 48,7 %.

Praha se za stejné období posunula ze 124 059 na 165 261 Kč/m², tedy o 33,2 %. V absolutním vyjádření jde o růst přes 41 tisíc korun za metr čtvereční, procentně ale Praha patří mezi nejpomaleji rostoucí kraje.

„Praha dál určuje absolutní cenový strop, ale rychlejší procentní růst regionů je důležitý signál. Neznamená to, že by Praha slábla. Spíš vidíme, že se oživení a ochota akceptovat vyšší ceny rozšířily výrazněji i mimo hlavní město,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Více nabídek neznamená nižší ceny

Srpnová data znovu ukazují, že jednoduchá rovnice „více nabídek = nižší ceny“ neplatí automaticky.

V Moravskoslezském kraji počet nabídek meziročně vzrostl o 40,9 %, přesto ceny bytů stouply o 16,6 %.

Na Vysočině přibylo 38,8 % nabídek a ceny současně vzrostly o 18,7 %. V Ústeckém kraji nabídka vzrostla o 36,9 % a cena o 16,7 %. Ve Zlínském kraji přibylo 32,6 % nabídek a ceny vzrostly o 15,8 %.

Trh tak ve většině těchto regionů dokázal širší nabídku absorbovat, aniž by došlo k poklesu cen.

Byty se prodávají rychleji ve všech krajích

Druhým silným signálem je rychlost trhu. Ve všech 14 krajích se meziročně zkrátila doba nabízení.

Nejrychlejší byly:

• Moravskoslezský kraj – 51 dní
• Ústecký kraj – 53 dní
• Praha – 60 dní
• Jihomoravský kraj – 62 dní
• Pardubický kraj – 62 dní
• Středočeský kraj – 62 dní

Největší relativní zrychlení zaznamenal Jihomoravský kraj, kde se průměrná doba nabízení zkrátila ze 166 na 62 dní, tedy přibližně o 62,7 %.

„Při srovnávání krajů je potřeba vždy oddělit procentní růst od absolutní ceny. Region s nižší výchozí cenou může růst procentně rychleji, aniž by se cenově přiblížil Praze. Proto je důležité sledovat cenu, tempo růstu, dobu nabízení i počet nabídek společně,“ upozorňuje Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku.

Hlavní čísla – srpen 2026

Nejdražší kraje

1. Praha – 165 261 Kč/m²
2. Jihomoravský kraj – 117 033 Kč/m²
3. Středočeský kraj – 102 844 Kč/m²

Nejrychlejší meziroční růst

1. Vysočina – +18,7 %
2. Pardubický kraj – +17,2 %
3. Ústecký kraj – +16,7 %
4. Středočeský kraj – +16,7 %
5. Moravskoslezský kraj – +16,6 %

Nejrychlejší tříletý růst

1. Ústecký kraj – +74,0 %
2. Moravskoslezský kraj – +67,1 %
3. Liberecký kraj – +56,9 %

Nejrychlejší trhy

1. Moravskoslezský kraj – 51 dní
2. Ústecký kraj – 53 dní
3. Praha – 60 dní.

Co data znamenají pro veřejnost?

Pro kupující je důležité, že „levnější kraj“ nemusí znamenat pomalu zdražující kraj. Ústecký a Moravskoslezský kraj zůstávají výrazně levnější než Praha, jejich ceny ale za poslední tři roky rostly podstatně rychleji.

Pro prodávající vytváří rychlejší trh příznivější prostředí, ale krajský průměr není oceněním konkrétního bytu. Rozdíl mezi městy, čtvrtěmi i ulicemi může být zásadní.

Pro investory vysoký růst ceny sám o sobě nestačí. Vedle pořizovací ceny je nutné porovnat dosažitelné nájemné, náklady, neobsazenost, likviditu i podmínky financování.

Hlavní závěr

Praha zůstává nejdražším bytovým trhem v České republice, ale nejrychlejší cenový růst se dnes odehrává mimo hlavní město.

Vysočina vede meziročně, Ústecký kraj za poslední tři roky. Zároveň ceny rostou i v regionech, kde výrazně přibylo nabídek, a ve všech 14 krajích se zkrátila doba nabízení.

Český bytový trh se tak regionálně sbližuje především tempem růstu – nikoli absolutní cenou. Praha stále zůstává přibližně 3,5krát dražší než Ústecký kraj.