Dálníce D5 a reality 2026: Beroun +18 %, Plzeň +13 %. Koridor propojuje trhy, ceny ale nesjednocuje

Byty podél dálnice D5 mezi Prahou a západem Čech meziročně převážně zdražovaly, rozdíly mezi jednotlivými městy však zůstávají výrazné. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že z robustnějších sledovaných trhů rostl nejrychleji Beroun (+18,2 %), následovaný Plzní (+13,2 %). Praha přidala 8,0 % a Tachov 8,4 %.

Analýza porovnává srpen 2025 a srpen 2026 na přímé ose Praha – Beroun – Hořovice – Rokycany – Plzeň – Stříbro – Tachov. Nejdražší zůstává Praha se 165 261 Kč/m², následuje Beroun se 115 798 Kč/m² a Plzeň s 95 037 Kč/m². Na západním konci sledované osy stojí Tachov s 58 372 Kč/m² a Stříbro s 56 467 Kč/m².

„Koridor D5 dobře ukazuje, proč nelze nemovitost ocenit jen podle toho, že leží u dálnice. Praha, Beroun, Plzeň i Tachovsko jsou úplně jiné trhy. Dopravní dostupnost je důležitá, ale konečnou cenu vždy skládá kombinace lokality, služeb, pracovních příležitostí, kvality konkrétní nemovitosti a síly místní poptávky,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Beroun roste rychleji než Praha

Beroun patří k nejzajímavějším bodům celé osy. Cena bytů se meziročně zvýšila z 97 990 na 115 798 Kč/m², tedy o 18,2 %. Současně jde o dostatečně velký trh – v srpnu bylo evidováno 146 nabídek a průměrná doba nabízení činila 61 dní.

Praha zůstává absolutně výrazně dražší, její meziroční růst však činil 8,0 %. Beroun tak není „levnou Prahou“, ale samostatným trhem, jehož atraktivitu ovlivňuje kombinace dostupnosti hlavního města, železnice, služeb i vlastní lokální poptávky.

Plzeň se blíží hranici 100 tisíc Kč/m²

Druhým výrazným trhem je Plzeň. Průměrná nabídková cena bytů dosáhla 95 037 Kč/m², meziročně o 13,2 % více. V nabídce bylo 693 bytů a průměrná doba nabízení činila 63 dní.

Plzeň přitom nelze chápat pouze jako levnější lokalitu po cestě z Prahy. Funguje jako samostatné ekonomické a univerzitní centrum s vlastním pracovním trhem a poptávkou.

„D5 dopravu mezi lokalitami usnadňuje, ale nesmazává jejich rozdíly. Beroun je silněji navázaný na Prahu, Plzeň je samostatné regionální centrum a Tachovsko má zase jinou pracovní a přeshraniční logiku,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Tachov +8 %, u menších měst je potřeba opatrnost

Tachov dosáhl 58 372 Kč/m² a meziročně zdražil o 8,4 %. Rokycany vykázaly růst o 11,6 % na 74 572 Kč/m², zatímco Hořovice meziročně klesly o 1,8 % na 86 115 Kč/m².

U těchto měst je ale nutné výsledky interpretovat opatrně. Rokycany měly v srpnu pouze 22 nabídek bytů k prodeji, Hořovice 43 a Stříbro dokonce jen 9. U malého souboru dokáže několik dražších novostaveb nebo naopak horších bytů citelně posunout průměr celého města.

Proto nelze například pokles Hořovic o 1,8 % automaticky označit za trend plošného zlevňování.

Nájemné: Praha 474 Kč/m², Tachov už 316 Kč/m²

Také nájemní trh vykazuje výrazné rozdíly. Praha dosáhla 474 Kč/m² měsíčně, Beroun 335 Kč/m², Hořovice 329 Kč/m² a Plzeň 302 Kč/m². Tachov je na 316 Kč/m².

Nejvyšší procentní změny vykázaly Stříbro (+33,3 %) a Tachov (+27,4 %), právě u těchto menších trhů je ale potřeba zvláštní opatrnost. Jednotlivé nabídky zde mohou výrazněji ovlivnit výsledný průměr.

Nájemní byty se zároveň pronajímají rychle: v Berouně v průměru za 15 dní, v Hořovicích za 17 dní, v Plzni a Tachově za 21 dní a v Praze za 22 dní.

Hlavní čísla D5 – srpen 2026

• Praha: 165 261 Kč/m² | meziročně +8,0 % | 60 dní
• Beroun: 115 798 Kč/m² | +18,2 % | 61 dní
• Plzeň: 95 037 Kč/m² | +13,2 % | 63 dní
• Hořovice: 86 115 Kč/m² | −1,8 % | 111 dní
• Rokycany: 74 572 Kč/m² | +11,6 % | 107 dní
• Tachov: 58 372 Kč/m² | +8,4 % | 76 dní
• Stříbro: 56 467 Kč/m² | +4,1 % | pouze 9 nabídek.

Dálnice je výhoda, nikoliv vysvětlení cen

Dopravní dostupnost může dlouhodobě ovlivňovat atraktivitu lokalit, možnosti dojíždění i pracovní mobilitu. Z dat ale nelze vyvozovat, že samotná D5 způsobila uvedený růst cen.

Vývoj ovlivňují současně hypoteční podmínky, příjmy domácností, pracovní trh, nová výstavba, nabídka konkrétních nemovitostí, služby i demografický vývoj. V roce 2026 navíc na D5 probíhají významné opravy, které mohou krátkodobě reálnou dobu dojíždění naopak zhoršovat.

Co z toho plyne pro veřejnost?

Pro kupující není vhodné porovnávat pouze cenu za metr čtvereční. Rozhoduje také skutečná doba dojíždění, železniční spojení, služby, školy, parkování a náklady na každodenní dopravu.

Pro prodávající samotný argument „nemovitost leží u D5“ nestačí. Cena musí odpovídat konkrétní lokalitě, dispozici, stavu a aktuální konkurenci.

Pro investory platí ještě větší opatrnost u malých nájemních trhů. Vysoký meziroční procentní růst nájemného není sám o sobě investiční argument.

Hlavní závěr

D5 nevytváří jeden realitní trh.

Praha nastavuje nejvyšší cenovou hladinu, Beroun vykazuje nejsilnější růst z robustnějších sledovaných lokalit a Plzeň se blíží hranici 100 tisíc Kč/m². Směrem na západ ceny výrazně klesají, zároveň však roste význam velikosti vzorku a místních specifik.

Nejčitelnější meziroční signál tak přinášejí Beroun (+18,2 %) a Plzeň (+13,2 %). U menších měst je potřeba sledovat další měsíce, než z krátkodobé změny vznikne skutečně přesvědčivý trend.