Odhad nemovitosti: Jak probíhá a jaké jsou rozdíly?

Odhad nemovitosti pro hypotéku stojí podle sazebníků bank zhruba 5 000 Kč za byt a nejčastěji 6 000 Kč za rodinný dům. Platí ho obvykle žadatel a banka uzná jen ocenění od svého odhadce, některé banky ale nabízejí online ocenění zdarma.

Jakmile začnete s bankou řešit financování nákupu, rekonstrukce či výstavby nemovitosti hypotečním úvěrem, bude jedním z kroků schvalovacího procesu odhad ceny nemovitosti. Ocenění nemovitosti slouží jako podklad ke schválení hypotečního úvěru. Hodnotu nemovitosti určují buď odhadci banky, popřípadě smluvní odhadci spolupracující s danou bankou.

Kolik stojí odhad nemovitosti a kdo ho platí?

Odhad nemovitosti pro hypotéku platí obvykle žadatel, část bank ho ale hradí sama nebo nabízí online ocenění zdarma. U bytu stojí odhad podle sazebníků bank zhruba 5 000 Kč (rozpětí 4 900 až 6 000 Kč), u rodinného domu nejčastěji 6 000 Kč (rozpětí 4 900 až 7 500 Kč). Dohlídka při výstavbě nebo rekonstrukci stojí podle banky zhruba 1 300 až 3 600 Kč.

Cena se odvíjí od toho, kolik času a práce zpracování odhadu zabere. Na orientační cenu odhadu se zeptejte odhadce dopředu, předejdete tak případným nepříjemnostem.

Kolik účtují jednotlivé banky?

Česká spořitelna a ČSOB: byt 5 000 Kč, dům 6 000 Kč, online ocenění zdarma.

Komerční banka: odhad je součástí poplatku za poskytnutí úvěru 4 900 Kč, u refinancování ho neplatíte.

Raiffeisenbank: byt i dům 5 900 Kč. Od 1. 10. do 20. 12. 2026 první ocenění zdarma, pokud si hypotéku poté sjednáte

UniCredit Bank: byt 5 700 Kč, dům 7 000 Kč, expresní vyhodnocení bytu 500 Kč.

MONETA Money Bank: cena standardního odhadu v sazebníku neuvedena, online ocenění v řadě případů zdarma.

mBank: byt 5 000 Kč, dům 6 000 Kč. Při zahrnutí budoucí ceny byt 6 000 Kč, dům 7 500 Kč. Online ocenění 1 900 Kč. Ceny včetně DPH.

Přehled vychází z veřejných sazebníků a ceníků bank ke dni 6. 10. 2026. Ceny se mohou měnit.

„Odhad pro hypotéku stojí řádově pět až sedm tisíc korun a banka uzná jen ocenění od svého odhadce, proto nejdřív vyberte banku a teprve potom ho objednejte. U refinancování se zeptejte, jestli nestačí původní odhad, často ušetříte celou částku,“ radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Výběr odhadce a průběh ocenění

Při vyřizování hypotéky vám banka buď některého odhadce rovnou přidělí, nebo vám předá seznam odhadců, ze kterého si můžete sami vybrat. Pokud jste si již z nějakého důvodu nechali odhad vypracovat, informujte se u hypotečního specialisty, zda vám banka tento odhad uzná.

Samotná prohlídka nemovitosti zabere přibližně hodinu. Pro hladký průběh prohlídky si dopředu připravte veškerou dokumentaci k nemovitosti. Odhadce si celý objekt změří, prohlédne a nafotí interiér i exteriér stavby. Zajímat se bude o všechny místnosti, tedy i sklepy, půdu či balkony. Samozřejmě nevynechá ani pozemky, které patří k nemovitosti.

Odhadce předá zpracované ocenění nemovitosti bance. S výsledkem odhadu vás seznámí hypoteční specialista.

Online odhad ceny nemovitosti

Dnes již většina bank umí provést odhad online. Odhadce v tomto případě nejezdí osobně na prohlídku, ale udělá odhad takzvaně od stolu na základě dodaných podkladů. Při online odhadu se vychází například z aktuálních fotografií nemovitosti, výměry a základního popisu nemovitosti.

Od bankovního online ocenění je třeba odlišit orientační online odhad na realitních webech. Ten slouží k prodeji nebo ke kontrole ceny inzerátu a banka ho pro hypotéku neuzná.

Na jakou hodnotu se nemovitost oceňuje?

Pokud budete hypotékou financovat koupi již existující nemovitosti, určí odhadce tržní cenu, která vyjadřuje aktuální cenu nemovitosti ve stávajícím stavu. U rekonstrukcí a výstaveb se pracuje s cenou budoucí, která zohledňuje zhodnocení nemovitosti po dokončení stavebního záměru.

Setkat se můžete také s cenou minimální. Ta se používá u rozsáhlých rekonstrukcí, kdy hodnota nemovitosti v určitou chvíli poklesne na své minimum. Typickým příkladem může být situace, kdy stavebník u rekonstruovaného domu sundá střechu. Tato cena poté ovlivňuje i jednotlivé etapy čerpání hypotéky.

Potřebná dokumentace k odhadu nemovitosti

K odhadu budete potřebovat doložit aktuální list vlastnictví a nabývací titul. Výpis listu vlastnictví získáte za administrativní poplatek buď přímo na katastrálním úřadě, nebo na pobočkách České pošty s Czech POINTEM. Banka nebo realitní kancelář si také může list vlastnictví vyžádat za vás. O tom se ale raději informujte předem.

Co ovlivňuje hodnotu nemovitosti

Cenu nemovitosti jednoznačně ovlivňuje konkrétní lokalita. Cenu nemovitosti ovlivňuje i občanská vybavenost a dopravní dostupnost dané lokality. Výrazný vliv na cenu má stav a stáří stavby. V případě bytu hraje velkou roli patro, dispozice, orientace oken na světové strany, přítomnost terasy či balkonu, popřípadě i možnost využití sklepa, půdy nebo zahrady.

Mějte ale na paměti, že vybavení nemovitosti, jako může být kupříkladu luxusní sedací souprava, nemá vliv na výši odhadu. Není totiž součástí nemovitosti.

Pro odhadce je rovněž důležitá informace o prodejnosti nemovitosti. Tento faktor může snižovat ceny například u velmi drahých nebo příliš velkých nemovitostí.

Cena bude jistě nižší, když je nemovitost například v sociálně vyloučené lokalitě, v blízkosti továren, záplavové oblasti nebo v místě s téměř nulovou občanskou vybaveností a špatnou dopravní dostupností.

Když je kupní cena vyšší než odhadní

Může se stát, že odhad ceny nemovitosti nevyjde tak, jak by bylo optimální, tj. že kupní cena je vyšší, než je cena odhadní.

„Nižší odhad než kupní cena znamená víc vlastních peněz. Při ceně 5 milionů a odhadu 4,7 milionu a LTV 80 % chybí 240 tisíc korun navíc. S tím je potřeba počítat ještě před rezervační smlouvou,“ upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Jak dlouho trvá ocenění nemovitosti

Obecně trvají odhady déle před Vánoci nebo v době prázdnin a dovolených. Za optimální situace nezabere zpracování odhadu nemovitosti více než 14 dní. Při rychlé domluvě s odhadcem lze získat odhad i za týden.