Realitní poradna - Dobrý den. Po nákupu nemovitosti (družstevního bytu)- cca. po 6 měsících jsme zjistili, stejně jako ostatní obyvatelé domu, …
Otázka: Dobrý den. Po nákupu nemovitosti (družstevního bytu)- cca. po 6 měsících jsme zjistili, stejně jako ostatní obyvatelé domu, že je narušená statika. Je možné požadovat po prodávajícím nějakou satisfakci v případě, že tuto skutečnost nevěděl, nicméně v době prodeje nemovitosti již tato skutečnost existovala?
Děkuji
Honza
Odpověď: Pro neznalost všech rozhodných skutkových okolností, lze odpovědět jen v obecné rovině platné právní úpravy. Z ust. § 597 odst. 1) obč.zák. plyne, že pokud dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu činící věc (věcí ve smyslu práva je i nemovitost) neupotřebitelnou, má také právo od kupní smlouvy odstoupit. Citované ustanovení řeší tzv. objektivní odpovědnost prodávajícího, z níž prodávající odpovídá za vady, a to dokonce i v případě, kdy ani o těchto vadách nebo vadě nemohl vědět a proto na to kupujícího neupozornil. Odpovědnost prodávajícího se vztahuje na vady, které existovaly v době kupní smlouvy – i když vyšly najevo dodatečně, nevztahuje se však na vady, které vznikly až po uzavření kupní smlouvy (pokud samozřejmě nebyla smluvena záruka). V případě, že• pro vadu je koupená věc neupotřebitelnou (vada je neodstranitelná, koupenou věc nelze řádně nebo dohodnutým způsobem užívat ), může kupující podle své volby požadovat buď přiměřenou slevu nebo využít svého práva a od smlouvy odstoupit;• nepravdivým se ukázalo ujištění prodávajícího o vlastnostech prodávané věci nebo neexistenci vad, může kupující opět podle své volby požadovat buď přiměřenou slevu nebo od smlouvy odstoupit;• vada nezpůsobuje koupenou věc neupotřebitelnou (vada je odstranitelná nebo je sice neodstranitelná, ale koupenou věc lze nadále užívat dohodnutým způsobem nebo řádně), má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny odpovídající rozsahu a povaze vady. Právo na slevu má kupující ve všech shora uvedených případech a její výše bude záviset na charakteru vady vzhledem ke kupní ceně, na snížení funkčnosti koupené věci, její další upotřebitelnosti, ceně případných oprav, apod.. Lhůta pro vytknutí vad (vady musí být označeny konkrétně a nestačí povšechné označení, že věc je vadná) kupujícím proti prodávajícímu je uvedena v ust. § 599 obč. zákoníku, kdy vady musí být vytknuty bez zbytečného odkladu, přičemž práva z odpovědnosti za vady je možno domáhat se soudně u kupní smlouvy na nemovitost nejpozději do šesti měsíců, kdy došlo k vytknutí vady. Podle rozsudku NS ČR ze dne 1.12.2000 sp.zn. 30 Cdo 2175/2000 počátek šestiměsíční lhůty (a jedná se o lhůtu propadnou!) k vytknutí vady kupujícím se upíná ke dni převzetí věci – v podrobnostech pak blíže odůvodnění. Proto se zřetelem na možnou prekluzi práva, ale i s ohledem na složitost této problematiky, lze v případě tohoto dotazu jen doporučit co nejrychleji kontaktovat zkušeného právníka – nejlépe advokáta, ke kvalifikované konzultaci.
Odpověď: Pro neznalost všech rozhodných skutkových okolností, lze odpovědět jen v obecné rovině platné právní úpravy. Z ust. § 597 odst. 1) obč.zák. plyne, že pokud dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu činící věc (věcí ve smyslu práva je i nemovitost) neupotřebitelnou, má také právo od kupní smlouvy odstoupit. Citované ustanovení řeší tzv. objektivní odpovědnost prodávajícího, z níž prodávající odpovídá za vady, a to dokonce i v případě, kdy ani o těchto vadách nebo vadě nemohl vědět a proto na to kupujícího neupozornil. Odpovědnost prodávajícího se vztahuje na vady, které existovaly v době kupní smlouvy – i když vyšly najevo dodatečně, nevztahuje se však na vady, které vznikly až po uzavření kupní smlouvy (pokud samozřejmě nebyla smluvena záruka). V případě, že• pro vadu je koupená věc neupotřebitelnou (vada je neodstranitelná, koupenou věc nelze řádně nebo dohodnutým způsobem užívat ), může kupující podle své volby požadovat buď přiměřenou slevu nebo využít svého práva a od smlouvy odstoupit;• nepravdivým se ukázalo ujištění prodávajícího o vlastnostech prodávané věci nebo neexistenci vad, může kupující opět podle své volby požadovat buď přiměřenou slevu nebo od smlouvy odstoupit;• vada nezpůsobuje koupenou věc neupotřebitelnou (vada je odstranitelná nebo je sice neodstranitelná, ale koupenou věc lze nadále užívat dohodnutým způsobem nebo řádně), má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny odpovídající rozsahu a povaze vady. Právo na slevu má kupující ve všech shora uvedených případech a její výše bude záviset na charakteru vady vzhledem ke kupní ceně, na snížení funkčnosti koupené věci, její další upotřebitelnosti, ceně případných oprav, apod.. Lhůta pro vytknutí vad (vady musí být označeny konkrétně a nestačí povšechné označení, že věc je vadná) kupujícím proti prodávajícímu je uvedena v ust. § 599 obč. zákoníku, kdy vady musí být vytknuty bez zbytečného odkladu, přičemž práva z odpovědnosti za vady je možno domáhat se soudně u kupní smlouvy na nemovitost nejpozději do šesti měsíců, kdy došlo k vytknutí vady. Podle rozsudku NS ČR ze dne 1.12.2000 sp.zn. 30 Cdo 2175/2000 počátek šestiměsíční lhůty (a jedná se o lhůtu propadnou!) k vytknutí vady kupujícím se upíná ke dni převzetí věci – v podrobnostech pak blíže odůvodnění. Proto se zřetelem na možnou prekluzi práva, ale i s ohledem na složitost této problematiky, lze v případě tohoto dotazu jen doporučit co nejrychleji kontaktovat zkušeného právníka – nejlépe advokáta, ke kvalifikované konzultaci.
Uveřejneno: 18. květen 2005
Realitní poradna seznam otázek a odpovědí
Realitní poradna seznam otázek a odpovědí
