Atlantik - Kilcullen - realitní trh v lednu 2007

Reality těží z pozitivního sentimentu na akciových trzích

Realitní trhy nadále táhnou. Výjimkou nebyl ani první měsíc roku 2007. V cenách na trzích se projevila velmi dobrá nálada na globálních akciových trzích, solidní zájem o reality přetrvává také u institucionálních investorů.

Rok 2006 přinesl investorům na realitních trzích další nadstandardní výnosy. Pokud jsme ve třetím čtvrtletí minulého roku poukazovali na skutečnost, že poslední cenový vývoj realitního trhu (období červen – říjen) naznačoval zvýšenou nervozitu, právě poptávka ze strany fondů ke konci roku vynesla kurzy těchto společností ještě výše. Technicky vykazují trhy zvýšenou volatilitu také v současné době.

Regionálně se mírně hůře vyvíjely trhy v Evropě. Evropský subindex prozatím v lednu přidal jen 0,9 %. Jeho výkonnost ale ospravedlňuje vývoj v roce 2006. Trhy, které minulý rok tolik nezískaly (i když slovo nezískaly není právě na místě) na druhou stranu přidaly od vánočních svátků více než 8,0 %.

Hlavní sledované indexy (v lokální měně):

Zdroj: Bloomberg, AKAM

Probuzení japonského trhu má kořeny ve znovuobnovení hospodářského růstu ve Spojených státech. Tamní realitní trh od počátku roku 2007 získal na cenách již 6,9 %, těží tak z velmi pozitivního sentimentu na rizikovějších typech aktiv. Především se zastavil pokles na trhu rezidenčních nemovitostí. Trh tak nyní odhaduje, že zpomalení americké ekonomiky v druhé polovině roku 2006 (právě díky velkému poklesu cen rezidenčních realit) se v letošním roce výrazněji neprojeví.

Regionální vývoj v Evropě*:

* Subindexy evropského indexu EPRA

Zdroj: Bloomberg, AKAM

Zavedení statutu REIT má ve Velké Británii velký ohlas. Společnost se statutem REIT je daňově zvýhodněná, její předmět podnikání však podléhá určitým kontrolním mechanismům. Pro příklad: 75 % zisku musí taková společnost získat z pronájmů prostor, což omezuje jiné segmenty podnikání (development), ze zisku je povinna vyplácet 90 % v dividendách. Přeměnu v nový druh společnosti již provedly 4 společnosti (například Land Securities nebo British Land, tedy dvě největší  britské realitní společnosti), dalších 5 již konverzi oznámilo. Pokles na trhu v lednu (od počátku roku -2,4 %) proto nevidíme dramaticky, negativní vývoj je spíše ovlivněn velmi nečekaným navýšením základních úrokových sazeb ze strany Bank of England v prosinci. V dlouhodobém horizontu jsou ale sazby stále na spíše nižších úrovních, investice v Británii je tedy stále atraktivní.

Stagnace na francouzském trhu (+0,5 % od počátku roku) je díky minulému růstu (francouzský trh spolu se španělským performoval v roce 2006 v Evropě nejlépe) také pochopitelná.

Regionální vývoj v Evropě*:

* Subindexy evropského indexu EPRA

K rizikům budoucího vývoje vedle vyšší volatility (kolísavosti) cen realitních společností na trhu a větší vazby na vývoj akciového trhu (korelaci) přidejme také prémie, se kterými se dnes jednotlivé společnosti obchodují. Každá společnost disponuje určitým čistým obchodním jměním (Net Asset Value – NAV), které se díky jejím projektům do budoucna zvyšuje. Prémií potom myslíme poměr ceny, za kterou se akcie společnosti obchodují na trhu právě k NAV. Realitní společnosti se dnes v Evropě obchodují se 40% prémií, tedy 40 % nad svou hodnotu. Při bližším pohledu zjistíme, že kontinentální Evropa je více „předražená“ než společnosti ve Velké Británii, kde se prémie pohybuje na polovině. Nižší prémie (tedy levnější společnosti) je v současnosti patrná také na cenách ve východní Evropě.

Robert Šíbl

Junior Portfolio Manager

Atlantik-Kilcullen Asset Management, a.s.