Co za změny čeká realitní trh v roce 2019?

Rok 2018 byl na českém realitním trhu plný důležitých zvratů. O to zajímavější bude sledovat, jak se jednotlivé trendy rozvinou v roce následujícím. Žebříček 11 nejdůležitějších momentů na trhu s bydlením i nebytovými prostory sestavil Hendrik Meyer, výkonný ředitel portálu Bezrealitky.cz. Podle něj se sice zastaví skokový růst cen, nadobro se však budeme muset smířit s tím, že osobní vlastnictví domu nebo bytu už nebude pro každého. Čeká se renesance nájemního bydlení ve vlastnictví měst a druhou životní šanci dostanou nemovitosti, které dnes chátrají.

Ceny novostaveb se pomalu zastaví, u staršího bydlení dál porostou

Postupné ochlazení realitního trhu s novostavbami povede k ukončení nárůstu cen nových bytů. V roce 2019 se to však bude týkat především Prahy. Naopak ceny bydlení z druhé ruky budou nadále stoupat. Starší byty a domy totiž začnou stále častěji vyhledávat nejen zájemci o vlastní bydlení, ale také drobní developeři.

„Dnes se metr čtvereční staršího bytu v průměru pohybuje na zhruba 75 % hodnoty bytu v novostavbě. Předpokládám, že na konci roku 2019 to bude více než 80 % hodnoty novostavby. Zatímco developeři již nebudou mít s cenami nových projektů kam stoupat, v případě starších bytů zde prostor pro růst cen stále vidím,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Nedostatek nájemních bytů i v krajských městech

Změna podmínek pro udělování hypoték se dotkla takřka každého v republice. Pro celou řadu lidí to znamenalo odložit svůj sen o vlastním bydlení a zvolit raději bydlení nájemní. V kombinaci se snižujícím se počtem nájemních bytů v městských a obecních fondech a poptávce po krátkodobém bydlení ze strany turistů i pracovních agentur to vytvořilo absolutní nedostatek nájemních bytů od Prahy po krajská města. 
„Útrapy, které zažili lidé s hledáním nájemního bydlení letos, nebudou nic proti tomu, s jakými problémy se budou potýkat v následujícím roce. Příští rok se totiž o nájemní bydlení bude ucházet většina těch, kteří nedosáhli na hypotéku. Pokud je v Praze v současnosti na jeden byt průměrně třicet zájemců, příští rok to bude jednou tolik,“ uvádí Hendrik Meyer.

Drahé podnájmy

Nedostatek nájemního bydlení povede k jeho dalšímu zdražování. To se bohužel v příštím roce spojí i s nárůstem cen energií. V některých případech si tedy podnájemníci připlatí opravdu významně. Ve velkých městech bude stále palčivější otázka, jak zajistit adekvátní ubytování pro studenty a nízkopříjmové profese s tabulkovým platem.

„Bude zajímavé sledovat, kam se posune celonárodní diskuze na toto téma a nakolik se velká města ukáží jako akceschopná. Řešení, které bude potřeba najít, musí být systémové a trvalé. Zdražení a s ním spojená nedostupnost nájemního bydlení ve městech totiž není přechodným trendem, ale bohužel novým, trvalým jevem,“ domnívá se Hendrik Meyer.

Prodej a pronájem svépomocí

Rok 2018 jasně ukázal sílu přímého realitního trhu, na kterém spolu bez prostředníka komunikuje přímo majitel nemovitosti se zájemcem. Jen server Bezrealitky.cz vykázal takřka dvojnásobný meziroční nárůst v počtu uskutečněných transakcí. A tento růst bude dále pokračovat.

„Rostoucí nedůvěra v práci makléřů a tlak na co nejvýhodnější cenu vede k tomu, že stále více lidí prodává a pronajímá nemovitosti raději svépomocí bez provize. Nabídka realitních kanceláří se bude ztenčovat i v příštím roce, oproti tomu inzertní portály pro majitele mohou očekávat další nárůst inzerovaných nemovitostí v řádech desítek procent,“ věří Hendrik Meyer.

Další rozvoj trhu soukromých krátkodobých pronájmů
Stále větší část bytů a domů nejen ve městech bude pronajímána formou krátkodobých pronájmů. Dominantní platformu Airbnb však možná doplní celá řada nových možností. Krátkodobé pronájmy se stanou zajímavým byznysem například pro realitní kanceláře a realitní služby.

„I přes plánované zavedení regulačních poplatků z pobytu můžeme očekávat nárůst počtu nemovitostí, určených ke krátkodobým pronájmům. Bude se to týkat jak bytů určených pro turisty, tak bytů pro takzvané manažerské pronájmy o délce několika měsíců. To však výrazným způsobem snižuje dostupnost bytů a vede k vylidňování některých městských částí a očekávám tedy, že diskuze nad omezením tohoto typu podnikání budou pokračovat,“ uvádí Hendrik Meyer.

Druhá šance pro starší nemovitosti

Starší vesnické i městské nemovitosti ve zhruba hodinovém dojezdu do centra velkého města, které v minulosti ztratily své rezidenční využití. Zhruba tak se dají popsat domy a byty, které nyní spadají do pásma takzvaných „second chance“ realit. Nové typy domů, určené k pronájmu i prodeji, by v příštím roce mohly oživit celou řadu českých vesnic i městeček. Pro jejich současné majitele, kteří je spíše nevyužívají, budou noví zájemci vítanou změnou.

„Vesnické domy budou v příštím roce extrémně přitažlivé pro lidi, kteří nemají peníze na to, aby si koupili vlastní nemovitost, a zároveň se jim nechce platit předražené nájmy v centrech měst. Za nižší cenu získají mnohdy lepší kvalitu bydlení,“ komentuje Hendrik Meyer.

Noví Středočeši

Zatímco v Praze si průměrný Pražan o vlastním domě nebo bytě může i přes nadprůměrné příjmy nechat zdát, ve Středočeském kraji za své „pražské“ peníze dosáhne i na velmi zajímavé bydlení. Právě to je ten důvod, proč by ve Středočeském kraji mohlo už v příštím roce dojít ke skokovému nárůstu obyvatel. Tento trend se nebude týkat jen oblastí v okolí Prahy, ale ve velkém zasáhne i menší města a vesnice.

„S pražským platem je možné zaplatit nemovitost ve středních Čechách průměrně dvakrát rychleji, než by tomu bylo v Praze. Proto předpokládáme, že se tímto směrem vydají desítky tisíc obyvatel, které nenajdou adekvátní bydlení v hlavním městě. Vznikne tak nová generace Středočechů, kteří budou vydělávat v Praze, ale bydliště budou mít daleko za její hranicí. Na rozdíl od obyvatel satelitních městeček to nebude známka luxusu, ale spíše nutnost. Před Prahou a Středočeským krajem tak leží velká výzva, jak tyto změny především s ohledem na dopravní infrastrukturu zvládnout,“ popisuje Hendrik Meyer.

Nedostatek kancelářských prostor

Především ve velkých městech je kvůli ekonomickému růstu výrazný nedostatek nebytových prostor vhodných pro podnikání. Obsazenost kanceláří, provozoven i skladů je nejvyšší za deset let a některé typy prostor nejen v Praze dlouhodobě schází. Starší kancelářské prostory se navíc často přestavují na bydlení.

„Na trhu jsou přitom zatím nevyužívané stovky tisíc metrů čtverečních volných kancelářských a skladovacích ploch od firem, správců, bytových družstev nebo jednotlivců. Předpokládáme, že právě tyto nemovitosti se v příštím roce dostanou na trh prostřednictvím přímé nabídky,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Rostoucí poptávka po menších bytových prostorech
Nárůst cen nemovitostí z uplynulých let vedl ke změně preferencí jak v případě prodejů, tak i pronájmů domů a bytů. Zatímco v minulosti lidé hledali průměrně 70metrový byt, nyní chtějí kvůli úspoře až o 15 % menší plochu.

„Český trh v tomto ohledu bude sledovat světový trend. Především v Praze se požadovaná plocha bude zmenšovat. Podřídí se tomu i většina developerů, kteří se pokusí na trh uvést spíše vícero menších bytů. V podobném duchu můžeme očekávat také rekonstrukce starších budov,“ myslí si Hendrik Meyer.

Slučování domácností (nové dvougenerační domácnosti)

Zatímco v minulosti se společné dvougenerační domácnosti spíše rozdělovaly, nyní opět dochází k jejich slučování. Důvodem je především konsolidace bytových fondů v rámci užší rodiny. Není výjimkou, že se starší generace podílí na pořízení nového bydlení nejen svými úsporami, ale také prodejem svého dosavadního domu nebo bytu.

„Vícegenerační domácnost začne být opět běžným jevem. Osobně to považuji za pozitivní posun, který může oživit zájem o vícegenerační domy a zamezit vylidňování některých oblastí,“ uvádí Hendrik Meyer.

Zákon o realitním zprostředkování

Regulace realitního trhu je rozhodně potřeba. A bude zajímavé sledovat, jakým směrem se bude ubírat diskuze na toto téma v následujícím roce. Ministerstvo pro místní rozvoj slibuje schválení zákona v následujícím roce, odborníci jsou však spíše skeptičtí.

„Bude škoda, pokud bude zákon reagovat pouze na stav minulý a nebude se zaobírat možnostmi, které přináší nové trendy. A těmi myslíme především sdílenou ekonomiku a formy krátkodobých pronájmů, které hrají čím dál tím větší roli,“ zmiňuje Hendrik Meyer.