Průmyslové haly investují do designu

Podoba českých průmyslových parků se odklání od šedých hal obklopených parkovišti. Developeři podle analýzy společnosti Colliers investují stále více nejen do technických parametrů budov, ale také do jejich vzhledu, zeleně a zázemí pro zaměstnance. Český trh se v tomto ohledu přibližuje vyspělým západoevropským zemím, například Německu.

Proměna je patrná už na samotném vzhledu budov. Developeři se snaží velké objemy hal opticky rozčlenit nebo naopak propojit s místem, kde stavějí, a fasády tak často zdobí zeleň, umělecká díla nebo motivy odkazující k místní historii. V Chebu se tak na hlavní fasádě distribučního centra pro globální módní řetězec v Panattoni Parku Cheb objevil motiv domů z historického centra města. Fasáda budovy s celkovou rozlohou přes 200 000 m² měří na délku téměř 700 metrů a na výšku 15 metrů.

Podobné přístupy se objevují i jinde. V Humpolci lze najít sgrafita na fasádách průmyslových objektů a zdejší bývalá textilní továrna rodiny Trnkových, později hala č. 8 národního podniku Sukno, prošla přeměnou na kulturně-průmyslový prostor a galerii současného umění 8smička. „Brownfieldy často zachovávají původní industriální prvky, například režné zdivo nebo ocelové nosníky, kombinují je s moderními technologiemi a zároveň šetří zábor nové půdy díky využití existující městské infrastruktury,“ říká Desanka Timkovská ze společnosti Colliers.

Součástí areálů se stále častěji stávají i přírodní prvky. Vedle výsadby stromů a květnatých luk lze v průmyslových parcích na stovky včelích úlů. U některých průmyslových parků, například u dálnice D1 poblíž Ostředku, zase travnaté plochy místo motorových sekaček spásají stáda ovcí.

„Představa průmyslového parku jako několika anonymních hal za městem už v řadě případů neodpovídá realitě. Kvalita prostředí je dnes mnohem důležitější než dřív, firmy řeší architekturu, množství zeleně i místa, kde mohou zaměstnanci trávit přestávky. Z průmyslových zón se tak čím dál víc stávají spíše kampusy," říká Desanka Timkovská.

Dostupnost zaměstnanců rozhoduje

Zásadní je pro průmyslové lokality dálniční napojení, roste ale i význam dostupnosti pro zaměstnance, tedy blízkost železnice, městské dopravy nebo cyklostezek. Dobře je to vidět například v Ostravě, kde těží z množství brownfieldů a nové projekty tak mohou vznikat přímo v městské struktuře místo izolovaných zón daleko od center osídlení.

Na výběr lokality má stále větší vliv i proměna samotné výroby, provozy jsou čím dál automatizovanější a technologicky náročnější, výrobní firmy proto vedle pracovníků ve výrobě hledají také techniky, automatizační specialisty, inženýry, IT odborníky nebo specialisty na řízení výroby. Tento trend Colliers pozoruje přibližně u rostoucího podílu firem, a zdůrazňuje se tak i význam blízkosti technických vysokých škol.

Roste proto i zájem o regiony mimo tradiční čtveřici Prahy, Brna, Plzně a Ostravy, kde už ceny pozemků i mzdy jsou vysoké. Uvolnit situaci má dostavba klíčových dálničních úseků, spojení Prahy s Lincem po dálnici D3, spojení Brna s Vídní po dálnici D52 a rozšiřování pražského okruhu D0 a moravské D35. Díky nim se do hledáčku investorů dostávají nová regionální centra jako České Budějovice, Olomouc, Přerov, Vysoké Mýto či Svitavy, kde je dostupnější pracovní síla a nájemné se drží mezi 5,20 a 5,80 EUR/m²/měsíc, zatímco v okolí Prahy se pohybuje mezi 7,00 a 7,50 EUR/m²/měsíc.

Vyšší kvalita se vyplatí i finančně

Vyšší standard českých průmyslových nemovitostí se promítá i do ekonomiky projektů. Stavební náklady jsou v Česku ve srovnání s hlavním regionálním konkurentem, Polskem, vyšší, a to kvůli přísnějším stavebním normám, pomalejším a složitějším povolovacím procesům i dražším materiálům a práci. Firmy vybírající lokalitu by se ale podle Colliers neměly orientovat jen podle počáteční ceny výstavby nebo výše nájemného. „Česko má oproti Polsku dlouhodobě nižší servisní poplatky spojené s provozem budov, které se drží na úrovni 0,75 až 1,00 EUR/m²/měsíc. V kombinaci s nižší spotřebou energií u moderních certifikovaných budov tak mohou být celkové provozní náklady v Česku v delším horizontu pro nájemce výhodnější, než by odpovídalo vyšší vstupní ceně,“ upozorňuje Desanka Timkovská.

Trh roste, ale skladba poptávky se mění

Za první pololetí 2026 přibylo na českém trhu 446 200 m² nových průmyslových a logistických ploch, naprostá většina, konkrétně 69 %, vznikla v Praze a Středočeském kraji. Rozestavěno je aktuálně přibližně 1,46 až 1,7 milionu m² ve více než 170 parcích po celé republice, přičemž 42 % staví developeři spekulativně, tedy bez podepsaného nájemce. Na trhu jasně dominuje CTP Invest, který se podílí na 45 % veškeré probíhající výstavby. Povolené, ale dosud nezahájené projekty přitom tvoří přes 2,7 milionu m² a dalších zhruba 2,5 milionu m² čeká na vyřízení povolení, potenciální budoucí nabídka tak přesahuje 5,2 milionu m².

Neobsazenost vzrostla na 5,5 %, tedy zhruba 753 400 m² okamžitě dostupných ploch, což je nejvíc od třetího čtvrtletí 2015. Podle Colliers jde ale i tak stále o zdravou úroveň blížící se přirozené tržní rovnováze, která nájemcům dává prostor pro rychlou expanzi.

Ve skladbě poptávky se přitom prosazuje obrat k výrobě. Zatímco v první polovině dekády trhu dominoval e-commerce a čistě distribuční firmy, ve druhém čtvrtletí 2026 tvořily výrobní podniky 41 % hrubé realizované poptávky, logistika a distribuce si připsaly shodně po 21 %. Za posunem stojí podle Colliers i pokračující nearshoring, tedy přesouvání výroby a klíčových dodavatelských uzlů blíž k evropským trhům.