Trh s nájmy se ve třetím čtvrtletí uklidnil. Plošný růst vystřídal rozdílný vývoj podle měst a dispozic

Meziroční vývoj cen nájmů ve 3. čtvrtletí 2026 ukazuje na celkové zvolnění růstu nájemného ve velkých městech. Zatímco ve druhém čtvrtletí rostly nájmy u většiny dispozic výrazněji, ve třetím kvartálu se vývoj více lišil podle města i typu bytu. V Praze nájemné meziročně výrazněji vzrostlo zejména u bytů 1+1, zatímco u většiny ostatních sledovaných dispozic zůstala dynamika jen mírná. Také v Brně ukázala data spíše stabilizaci trhu, meziroční změny u sledovaných dispozic zůstaly nízké. Ostrava si u většiny kategorií udržela meziroční růst. Vyplývá to z dat skupiny UlovDomov, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o více než 5 700 nemovitostí v hodnotě 34 miliard korun.

Na základě cen za metr čtvereční lze modelový byt 2+kk o velikosti 55 m² v Praze aktuálně pronajmout za zhruba 25 850 korun. V Brně vychází stejná dispozice na přibližně 21 500 korun, v Ostravě na necelých 14 700 korun, v Olomouci zhruba 16 700 korun a v Plzni přibližně 15 300 korun. Pronájem bytu dispozice 1+kk o velikosti 30 m² se v průměru pohybuje od přibližně 9 500 korun v Ostravě po 16 400 korun v Praze. U bytů 3+kk o velikosti 80 m² se nájemné pohybuje zhruba od 20 000 korun v Ostravě po necelých 34 000 korun v Praze.

V Praze zůstala cenová dynamika u vybraných dispozic spíše umírněná. U bytů 2+kk se nájemné meziročně zvýšilo o 3 % na 470 Kč za m², u dispozice 2+1 o 4 % na 410 Kč za m². Výraznější meziroční změnu vykázaly menší byty 1+1, kde nájemné vzrostlo o 7 % na 489 Kč za m². Také v Brně naznačila data spíše stabilní vývoj nájemného. U bytů 2+kk dosáhlo nájemné 390 Kč za m², což představuje meziroční změnu o 3 %. U bytů 3+kk zůstala cena po mírné meziroční korekci na 333 Kč za m². V Ostravě pokračoval meziroční růst nájemného u většiny sledovaných dispozic, nejvýrazněji u bytů 2+1, kde nájemné dosáhlo 231 Kč za m², meziročně o 8 % více. U bytů 3+1 se zvýšilo o 6 % na 210 Kč za m² a stejným tempem rostly také byty 1+1, které dosáhly 269 Kč za m². V Plzni se nejvýrazněji zvýšily ceny bytů 3+1, meziročně o 9 %, zatímco v Olomouci rostly především dispozice 2+kk a 3+kk, a to o 5 %, respektive 3 %.

„Ve třetím čtvrtletí vidíme znatelné zvolnění meziročního růstu nájmů. Trh už neroste tak plošně jako v předchozích kvartálech a vývoj se více liší podle konkrétních dispozic i lokalit. V Praze zůstávají nájmy nejvyšší, ale meziroční dynamika je ve většině kategorií jen mírná,“ uvádí Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov, která se od příštího roku mění na Livendo. „Zároveň dál platí, že nájemní bydlení zůstává ve velkých městech výrazně dostupnější než pořízení vlastního bytu na hypotéku. Vlivem vyšších úrokových sazeb a cen bytů se rozdíl mezi nájmem a splátkou úvěru u větších bytů v Praze a Brně dostává až nad dvojnásobek,“ dodává Michal Hrbatý.

Index UlovDomov: Splátky hypoték jsou u větších bytů v Praze a Brně více než dvojnásobné oproti nájmu

Hodnota Indexu UlovDomov, který vyjadřuje poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu, ukazuje, že vlastní bydlení financované hypotékou zůstává i ve 3. čtvrtletí 2026 podstatně nákladnější než nájem. V Praze dosahuje index u modelového bytu 1+kk o velikosti 30 m² hodnoty 1,6, u 2+kk o velikosti 55 m² hodnoty 1,9 a u 3+kk o velikosti 80 m² hodnoty 2,1. To znamená, že měsíční splátka hypotéky vychází u těchto bytů zhruba o 60 až 110 procent výše než tržní nájemné.

V Brně se index u 1+kk pohybuje kolem 1,4, u 2+kk kolem 1,8 a u 3+kk dosahuje rovněž hodnoty 2,1. Podobně jako v Praze tak platí, že rozdíl mezi měsíčním nájmem a splátkou hypotéky je nejvýraznější u větších bytů. „Kombinace vyšší úrokové sazby hypoték a cen nemovitostí zvyšuje nákladovost vlastního bydlení. I když nájmy ve třetím čtvrtletí rostly jen mírně, splátky hypoték zůstávají pro řadu domácností výrazně vyšší než měsíční nájem,“ doplňuje Michal Hrbatý.

Nejblíže k sobě mají náklady na vlastní a nájemní bydlení nadále v Ostravě, kde se index u 1+kk pohybuje kolem 1,2, u 2+kk kolem 1,4 a u 3+kk kolem 1,5. Měsíční splátka hypotéky je tak u těchto bytů přibližně o 20 až 50 procent vyšší než nájem. V Plzni dosahuje index u 1+kk hodnoty 1,3, u 2+kk 1,8 a u 3+kk 2,0, což znamená, že u větších bytů se rozdíl mezi nájemním a vlastnickým bydlením přibližuje Praze a Brnu. V Olomouci se index u 1+kk posunul na 1,4, u 2+kk na 1,7 a u 3+kk zůstává na 1,8. Nájemní bydlení tak ve velkých městech zůstává pro značnou část domácností finančně dostupnější a flexibilnější alternativou ke splácení vlastního bytu na hypotéku.

Tabulka 1 : Ceny nájemního bydlení za m² ve velkých městech za 3. čtvrtletí 2026 (v Kč)

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

Tabulka 2: Příklady nájmů za 3. čtvrtletí 2026 v Kč u dispozic při stanovené výměře

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

Tabulka 3: Meziroční změna ceny za m² mezi 3Q 2026 a 3Q 2025 (v Kč)

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

Tabulka 4: Meziroční změna modelového nájemného u standardizovaných metráží (v Kč)

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

Index UlovDomov (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)