Koupě nemovitosti: na co si dát pozor u realitní kanceláře a hypotéky

Výhradní zprostředkování prodeje nemovitosti může realitní kancelář se spotřebitelem sjednat nejdéle na šest měsíců. Prodloužit ji lze opakovaně, nejdříve však 30 dnů před koncem sjednané doby. Po celou dobu výhradnosti nelze nemovitost prodat jinde ani bez součinnosti makléře. Sjednání delší doby neznamená neplatnost celé smlouvy: neplatí pouze ustanovení, které odporuje

Kdy může realitní kancelář požadovat provizi

Ve smlouvě si ověřte, za co máte provizi zaplatit. Odměna může být sjednána za uzavření kupní smlouvy nebo už za obstarání příležitosti k jejímu uzavření.

„Realitní kanceláři může vzniknout nárok na provizi i po skončení spolupráce, pokud se obchod uskuteční v návaznosti na její předchozí činnost. Rozhodující je zejména obsah smlouvy a konkrétní okolnosti případu. Samotné ukončení spolupráce tedy automaticky neznamená zánik nároku na odměnu,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Pokud se obchod uzavře až po skončení spolupráce kvůli chybám nebo nečinnosti realitky, provizi jí platit nemusíte.

Kdy se provize platí

Ověřte také splatnost. Provize se standardně platí nejdříve při uzavření realitní smlouvy. Dřívější splatnost lze sjednat jen za zákonných podmínek, včetně poučení klienta, nikdy však před obstaráním příležitosti k uzavření realitní smlouvy. Záloha na provizi požadovaná po spotřebiteli nesmí překročit dvě třetiny sjednané odměny. Rezervační poplatek ale nemusí být zálohou na provizi: může se započítat do kupní ceny nebo mít jiný smluvený účel.

Jak do realitního obchodu vstupuje hypotéka

Při koupi na hypotéku si předem ujasněte, co bude s rezervačním poplatkem, pokud banka úvěr zamítne, schválí méně peněz nebo nemovitost nepřijme jako zástavu. Pohlídejte si také návaznost rezervace, odhadu, schválení hypotéky a podpisu smluv, abyste stihli splnit podmínky čerpání a včas zaplatit. „Některé kroky se mohou překrývat. Rezervační lhůta musí stačit na posouzení úvěru i přípravu smluv. Banka musí mít možnost peníze uvolnit před splatností kupní ceny,“ uvádí Miroslava Straková, online hypoteční specialistka hyponamíru.cz.

Rezervační smlouva a hypotéka

Ještě před rezervací si zjistěte, zda na hypotéku dosáhnete a v jaké výši. Banka bude posuzovat vaše příjmy, dosavadní finanční závazky i výši vlastních prostředků. Ani příznivé posouzení bonity ale nezaručuje, že hypotéku na vybranou nemovitost získáte. Nemovitost totiž může mít vady, kvůli kterým ji banka odmítne přijmout do zástavy. Zamítnutá hypotéka automaticky neznamená vrácení rezervačního poplatku. Ve smlouvě si proto ohlídejte podmínky vrácení i termín a způsob doložení problémů s financováním.

Odhad nemovitosti

Pokud banka ocení byt níž, než je kupní cena, budete potřebovat více vlastních peněz. U bytu za 5 milionů může nižší odhad znamenat, že místo milionu doplatíte 1,4 milionu korun.

„S nižším bankovním odhadem se při koupi nemovitosti setkáváme běžně. Právě v takové situaci se vyplatí obrátit na zkušeného hypotečního specialistu, který zná postupy jednotlivých bank a dokáže posoudit možnosti financování. Ideálně by měl mít zkušenosti s vyřizováním hypoték u více bank,“ doporučuje Jiří Krejčí, CSO fintech startupu hyponamíru.cz.

Schválení hypotéky

Banka musí posoudit vaši schopnost splácet i nemovitost, kterou budete ručit. Předběžné ověření příjmů není schválením úvěru. Ten může banka odmítnout kvůli nedostatečnému zajištění, problémům s nemovitostí nebo změně vaší finanční situace.

Čerpání hypotéky

Banka peníze odešle až po splnění podmínek čerpání hypotéky. Může požadovat například kupní a zástavní smlouvu, dokumenty z katastru nemovitostí, potvrzení o zaplacení vlastních prostředků nebo doklad o pojištění nemovitosti.

Některé banky umožňují čerpat hypotéku už po podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru. To ale ještě neznamená, že je zástavní právo zapsané. Podle ČÚZK může katastr vklad povolit nejdříve po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty. Samotné řízení může trvat déle.

Co zkontrolovat před podpisem smlouvy

Prodávající: Jak dlouho trvá výhradní zprostředkování a za jakých podmínek jej lze prodloužit či ukončit. Kdy vzniká nárok na provizi, kdy se platí a zda ji kancelář může požadovat i po skončení spolupráce. Pokud má na nemovitosti hypotéku, vyčíslení dluhu a podmínky výmazu zástavy.

Kupující: Předběžně prověřené možnosti financování a výši dostupných vlastních prostředků. Podmínky vrácení rezervačního poplatku při zamítnuté hypotéce nebo nižším odhadu. Zda rezervační lhůta stačí na schválení úvěru a přípravu dokumentace a zda lze hypotéku čerpat před splatností kupní ceny. Právní stav nemovitosti a podmínky výmazu případné původní zástavy.