ČNB podruhé letos zvyšuje úroky. Hypotéky mohou zdražit nad šest procent, přestože tržní sazby dnes prudce klesají

Česká národní banka dnes podle očekávání zvýšila svoji základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu na rovná čtyři procenta. Dostává ji tak na nejvyšší úroveň od začátku roku 2025. Jde o druhé letošní zvýšení sazeb, přičemž to první, červnové, bylo vůbec prvním po čtyřech letech. Centrální banka tedy potvrzuje zásadní obrat v měnové politice. Namísto zlevňování peněz nyní přistupuje k jejich opětovnému zdražování. Pro české domácnosti to představuje nepříznivou zprávu zejména v souvislosti s hypotékami, jejichž úročení se může v nadcházejících měsících dostat nad šest procent.

Dnešní rozhodnutí přitom nepředstavuje překvapení. Podle průzkumu agentury Bloomberg dosahoval medián odhadů 23 ekonomů právě čtyř procent. Zvýšení sazeb o čtvrt procentního bodu tedy finanční trhy očekávaly a do značné míry je již započítaly do cen finančních instrumentů.

Zajímavější než samotné rozhodnutí ČNB je proto aktuální vývoj tržních úrokových sazeb. Tříletá korunová úroková swapová sazba, která představuje jeden z důležitých orientačních ukazatelů pro oceňování hypotečních úvěrů, totiž během uplynulého měsíce poměrně výrazně klesla. Z úrovně kolem 4,92 procenta sestoupila podle údajů agentury Bloomberg až na přibližně 4,64 procenta. To představuje pokles zhruba o 0,28 procentního bodu, tedy o více, než činí dnešní zvýšení základní sazby ČNB.

Tento zdánlivý paradox dokládá, proč se hypoteční sazby neřídí mechanicky aktuální repo sazbou centrální banky. Pro banky poskytující hypotéky je zásadní především cena peněz na několik let dopředu, odrážející očekávání budoucí měnové politiky, inflačních rizik a situace na finančních trzích. Je proto možné, aby ČNB zvyšovala sazby, zatímco tržní úroky důležité pro hypotéky současně klesají.

Pokles swapových sazeb ovšem zatím nelze považovat za záruku zlevňování hypoték. Jejich poskytovatelé totiž musí zohledňovat také rizikové přirážky, náklady financování, konkurenční prostředí a očekávání dalšího vývoje úroků. Navíc tržní sazby zůstávají poměrně vysoko. Hypotéky tak mohou ještě zdražovat v důsledku dřívějšího růstu swapových sazeb, který se do ceníků bank propisuje se zpožděním.

Inflační situace zároveň centrální bance nedává mnoho prostoru k uvolňování měnové politiky. Přestože celková meziroční inflace v říjnu podle předběžného odhadu Českého statistického úřadu zpomalila na 2,4 procenta, přetrvávají výrazné domácí cenové tlaky. Jádrová inflace v září dosáhla 3,1 procenta a její krátkodobá dynamika dále zesilovala.

Rizikem jsou také vysoké ceny energií, dražší pohonné hmoty a možné další zdražování potravin. Spotřebitelská poptávka přitom zůstává relativně odolná, takže firmy mohou zvýšené náklady snáze promítat do konečných cen. ČNB se tak snaží zabránit tomu, aby se nový nabídkový cenový šok přelil do trvalejší domácí inflace.

Repo sazba po dnešním zvýšení nejpravděpodobněji zůstane na čtyřech procentech delší dobu. Finanční trhy však v uplynulých dnech zohledňovaly i možnost jejího dalšího růstu až k pěti procentům. Takový scénář by znamenal citelnější zdražení úvěrového financování, včetně hypoték.

Při hypotéce ve výši pěti milionů korun se splatností 30 let znamená zvýšení úroku z 5,5 na šest procent růst měsíční splátky přibližně o 1 550 korun, tedy o více než 18 tisíc korun ročně. Zdražení hypoték se přitom netýká pouze nových zájemců o bydlení, ale postupně také domácností, kterým končí dříve sjednaná fixace.

Pro další vývoj hypotečních sazeb bude rozhodující především to, zda současný pokles korunových swapů vydrží. Pokud ano, může zmírnit tlak na zdražování hypoték, případně je v některých bankách i zlevnit. Jestliže však energetický šok obnoví inflační očekávání a ČNB bude nucena sazby dále zvyšovat, mohou se hypotéky nad šestiprocentní hranicí nejen ocitnout, ale také se tam delší dobu udržet.

Lukáš Kovanda, Ph.D.

Hlavní ekonom, Trinity Bank