Byty v Česku zdražily o 179 %, inflace přitom činila 57 %. I po očištění o inflaci jsou téměř o 80 % dražší

Ceny bytů v České republice rostly mezi rokem 2016 a dostupnou částí roku 2026 výrazně rychleji než celková inflace. Zatímco průměrné nabídkové ceny dvoupokojových bytů vzrostly o 179 %, spotřebitelské ceny se zvýšily přibližně o 57 %. Ani po zohlednění inflace tak zdražování nemovitostí nezmizí – reálné nabídkové ceny bytů jsou přibližně o 78 % vyšší než před deseti lety. Vyplývá to z nové analýzy Realitního fóra ČR zveřejněné projektem Realiťák roku. Analýza současně ukazuje, že ani období velmi drahých hypoték v letech 2022–2023 nedokázalo dlouhodobý růst cen nemovitostí zvrátit.

Nová analýza projektu Realiťák roku , připravená na základě dat Realitního fóra ČR ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz , porovnává desetiletý vývoj nabídkových cen dvoupokojových bytů, spotřebitelské inflace a úrokových sazeb hypoték.

Výsledky ukazují zásadní rozdíl mezi tím, jak rychle zdražovalo běžné zboží a služby a jak rychle rostly ceny nemovitostí. Právě tento nepoměr je jedním z důležitých faktorů při posuzování dlouhodobé dostupnosti vlastního bydlení.

Z 38 tisíc na 107 tisíc korun za metr čtvereční

Průměrná nabídková cena dvoupokojového bytu v České republice činila v roce 2016 přibližně 38 390 Kč za metr čtvereční.

V dostupné části roku 2026 již dosahovala 107 136 Kč za metr čtvereční.

To představuje nominální růst přibližně o 179 %.

Pro lepší představu: modelový byt o rozloze 50 m², který by při uvedené průměrné ceně v roce 2016 stál přibližně 1,92 milionu korun, by při cenové hladině roku 2026 vycházel přibližně na 5,36 milionu korun.

Rozdíl přesahuje 3,4 milionu korun.

Samotná obecná inflace přitom byla podstatně nižší. Index spotřebitelských cen se při společné základně roku 2016 zvýšil přibližně o 57 %.

Po očištění o inflaci tak růst nabídkových cen dvoupokojových bytů dosahuje přibližně 78 %.

„Často se setkáváme s vysvětlením, že nemovitosti zdražily podobně jako všechno ostatní. Naše data ale ukazují, že ceny bytů rostly mnohem rychleji než celková cenová hladina. To je zásadní rozdíl, který je potřeba v debatě o dostupnosti bydlení zohlednit,“ vysvětluje Ondřej Hon , majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku.

Drahé hypotéky trh zpomalily. Ceny se ale nevrátily zpět

Významným faktorem posledního desetiletí byl také vývoj hypotečních úrokových sazeb.

V roce 2016 činila průměrná sazba nových hypoték použitá v historickém modelu přibližně 1,93 %.

V roce 2022 se zvýšila na 5,08 % a v roce 2023 dosáhla přibližně 5,90 %.

Tak výrazné zdražení financování omezilo kupní sílu části domácností. Realitní trh zpomalil, cenový růst se zastavil a v roce 2023 došlo také k poklesu průměrných nabídkových cen proti předchozímu roku.

K návratu na cenovou hladinu předchozí dekády však nedošlo.

Od roku 2024 ceny bytů opět rostly, přestože hypotéky zůstávaly výrazně dražší než v období před rokem 2022.

„Vývoj posledních let ukazuje, že vyšší hypoteční sazby mohou výrazně omezit poptávku a zpomalit realitní trh. Samy o sobě ale nezaručují dlouhodobý pokles cen. Rozhodující je také množství dostupných nemovitostí, příjmy domácností a síla poptávky v konkrétních regionech,“ říká Petr Makovský , zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.

Hypotéky se drží kolem pěti procent. Kupující řeší dvě nákladové bariéry

Podle aktuálních údajů ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná realizovaná úroková sazba nových hypoték v září 2026 hodnoty 5,10 %. V srpnu činila 5,00 %.

Nejde o hodnotu historického modelu použitého pro desetileté srovnání, ale o samostatný aktuální údaj hypotečního trhu.

Česká národní banka současně drží dvoutýdenní repo sazbu na úrovni 3,75 %.

Pro zájemce o vlastní bydlení tak zůstává důležitá kombinace dvou faktorů: nemovitosti jsou výrazně dražší než před deseti lety a financování jejich nákupu je současně nákladnější než v období mimořádně nízkých sazeb.

Nižší úroková sazba navíc automaticky neznamená dostupnější bydlení. Pokud cena nemovitosti mezitím vzroste, může vyšší potřebný úvěr zcela nebo částečně vymazat úsporu na úrocích.

„Pro domácnost není rozhodující jen to, zda banka nabízí hypotéku za čtyři nebo pět procent. Podstatná je pořizovací cena nemovitosti, výše vlastních prostředků, výsledná měsíční splátka a především to, zda ji rodinný rozpočet dlouhodobě bezpečně unese,“ upozorňuje Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku.

Proč ceny bytů rostly výrazně rychleji než inflace?

Nemovitost není běžné spotřební zboží. Její cenu ovlivňuje dlouhodobá nabídka, dostupnost pozemků, nová výstavba, územní plánování, demografický vývoj, investiční poptávka i podmínky financování.

Právě souběh těchto faktorů pomáhá vysvětlovat, proč se růst cen bytů výrazně odchýlil od obecného cenového vývoje.

Vyšší inflace proto sama o sobě nedokáže objasnit celé zdražení českých nemovitostí.

Je zároveň důležité rozlišovat reálný růst ceny nemovitosti a skutečnou dostupnost bydlení. Zatímco reálný cenový index zohledňuje inflaci, dostupnost závisí také na příjmech domácností, jejich úsporách a podmínkách hypotečního financování.

Analýza tedy neříká, že se dostupnost vlastního bydlení zhoršila přesně o 78 %. Ukazuje, o kolik vzrostly ceny sledovaných bytů po očištění o obecnou inflaci.

Co to znamená pro kupující a prodávající?

Pro domácnosti, které teprve plánují pořízení vlastního bydlení, je zásadní nesledovat izolovaně pouze aktuální úrokové sazby.

Pokles hypotečních sazeb totiž může přinést nižší měsíční splátku, ale pokud současně výrazně vzroste cena nemovitosti, výsledné finanční zatížení se nemusí zlepšit.

Stejně důležité je nepodceňovat vlastní rezervu, náklady na provoz a případné budoucí změny úrokových sazeb.

Pro prodávající představuje desetiletý růst cen důležitý kontext, ale ne automatický návod pro ocenění konkrétní nemovitosti.

Výslednou tržní cenu ovlivňuje lokalita, technický stav, energetická náročnost, dispozice, aktuální konkurence a reálná poptávka.

Projekt Realiťák roku proto doporučuje při rozhodování o prodeji nebo koupi kombinovat dlouhodobé analýzy s aktuálními lokálními daty a odborným posouzením konkrétní nemovitosti.

Metodika a zdroje dat

Analýza Realitního fóra ČR pracuje s ročními průměry nabídkových cen dvoupokojových bytů, indexem spotřebitelských cen Českého statistického úřadu a historickou řadou průměrných hypotečních sazeb použitou ve zdrojovém modelu.

Rok 2026 není úplný. Cenová a inflační řada ve zdrojovém podkladu zahrnuje leden až září 2026, hypoteční řada použitá v historickém modelu leden až červenec 2026.

Reálný cenový index je vypočten poměrem indexu cen bytů a indexu spotřebitelských cen. Nejedná se o index dostupnosti bydlení ani o hodnocení výnosnosti nemovitostní investice.

Aktuální zářijové údaje hypotečního trhu a meziroční inflace uvedené v tiskové zprávě pocházejí samostatně z ČBA Hypomonitoru a ČSÚ.