Koupě bytu na pronájem: Jaké výhody přináší vybavená nemovitost

„Kromě pravidelného příjmu z nájemného vydělává majitel nemovitosti i na růstu její tržní ceny. Za uplynulou dekádu se ceny bytových nemovitostí více než zdvojnásobily. Kdo si tedy pořídil investiční byt k pronájmu, mohl dosáhnout zajímavého zhodnocení,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Koupě bytu jako investice

Při koupi bytu jako investice si na začátku odpovězte, jak a komu budete byt pronajímat. Nemovitost můžete nabízet ke krátkodobému ubytování i k dlouhodobému pronájmu. Výběr nemovitosti přizpůsobte zvolenému typu pronájmu. Ke krátkodobému pronájmu jsou ideální menší byty o dispozici 1+kk až 2+kk. Nejžádanější jsou klidnější lokality v blízkosti centra, s možností bezproblémového parkování a dostupné veřejnou dopravou.

„Zájemci o krátkodobé ubytování vždy očekávají pronájem vybaveného bytu. Majitelé nemovitostí by měli investovat do kvalitního nábytku, včetně pohodlných postelí. Standardem je plně vybavená kuchyně s myčkou a dalšími moderními spotřebiči. Ve slunných bytech se vyplatí pořídit klimatizaci. Při pronájmu přes platformy jako Booking nebo Airbnb získá prakticky vybavený, útulný a čistý byt řadu pozitivních recenzí. Ty mohou přivést další zájemce o krátkodobé ubytování a zvýšit celkový výnos investice,“ popisuje Miroslav Majer.

Vybavené menší byty jsou vhodné i k dlouhodobému pronájmu. Pronajímají si je nejčastěji jednotlivci a mladé páry bez dětí. Byty o dispozici 3+kk a větší vyhledávají především rodiny s dětmi. U této skupiny nájemníků hraje klíčovou roli dostupnost základních služeb v místě bydliště.

Vybavení bytu a výše nájemného

K pronájmu jsou nabízeny byty nezařízené, částečně i plně zařízené. Úroveň vybavení předurčuje cílovou skupinu nájemníků. Investice do vybavení bytu na pronájem se vrací majiteli postupně, a to v rámci vyššího nájemného. Nájemné u zařízených bytů bývá zpravidla o 10–30 % vyšší než u bytů nezařízených.

Příklad: Srovnání výše tržního nájemného částečně vybaveného a nevybaveného bytu v centru Brna. Dispozice bytu je 2+kk s obytnou plochou 55 m². Výpočet vychází z online kalkulačky tržního nájemného Ministerstva vnitra ČR (pozn. reálně může být nájemné vyšší, kalkulačka podhodnocuje o cca 15-25 %).

Měsíční tržní nájemné:

• Vybavený byt: 18 920 Kč
• Nevybavený byt: 17 270 Kč

V našem případě činí rozdíl v měsíčním nájemném 1 650 Kč. Pokud je byt vybaven ve vyšším standardu, bude rozdíl v nájemném větší.

Co má obsahovat vybavený byt na pronájem

Byt k pronájmu musí vždy splňovat technické a bezpečnostní standardy. I nezařízený byt musí být obyvatelný. Základní požadavky na vybavení jsou následující:

• Kuchyňská linka: Byt musí obsahovat alespoň pracovní desku a dřez s přívodem vody a odpadem. V moderních bytech bývá standardem i prostor nebo příprava pro instalaci kuchyňských spotřebičů.
• Sociální zařízení: Nezbytné je funkční umyvadlo, toaleta a vana nebo sprchový kout. Tyto prvky musí být v dobrém technickém stavu bez závad.
• Dveře a podlahy: Součástí standardu jsou interiérové i vstupní dveře a dokončené podlahové krytiny.
• Vytápění a rozvody elektřiny: Byt musí být obyvatelný i v zimě, což vyžaduje funkční topná tělesa. Rozvody elektřiny, zásuvky a osvětlení (případně přípojky pro svítidla) musí být v bezvadném stavu.
• Technické přípojky: Standardem jsou připravené vývody pro pračku a myčku a funkční připojení k internetu.

Jaké vybavení očekává nájemník v bytě

Nároky na vybavení bytu k pronájmu se postupem času zvyšují. Za standard se dnes považuje kuchyň včetně běžných spotřebičů, základní nábytek a pračka. Do nadstandardního vybavení patří například sušička prádla, velkoplošný televizor nebo designový nábytek a osvětlení.

Jak vybavit byt na dlouhodobý pronájem

Vybavení bytu je finančně náročné a má omezenou životnost. Proto se vyplatí vybírat s ohledem na odolnost, funkčnost a praktičnost. Zlatou střední cestou je částečné vybavení bytu. Řada nájemníků preferuje funkční základní vybavení a prostor si následně upraví podle svého vkusu. Potenciálním zájemcům můžete nabídnout i dovybavení bytu dle dohody.

Hypotéka na investiční byt na pronájem

Byt určený k pronájmu lze financovat hypotékou. Od dubna 2026 uplatňují banky na základě doporučení ČNB přísnější limity pro takzvané investiční hypotéky. „Jedná se o úvěry určené k financování nemovitostí na pronájem nebo k pořízení třetí a další obytné nemovitosti. Žadatel musí zaplatit z vlastních zdrojů minimálně 30 % z odhadní ceny nemovitosti (maximální LTV 70 %), případně mít další nemovitost, kterou nabídne do zástavy. Současně nesmí jeho celkové zadlužení překročit sedminásobek čistého ročního příjmu (DTI 7),“ uvádí Vojtěch Komínek, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.

Vyplatí se koupit vybavený byt na pronájem

Prodávající může nabízet byt i se stávajícím vybavením. Pokud je cena bytu navýšena o vybavení, spočítejte si jeho aktuální zůstatkovou hodnotu. Rozhodně se nevyplatí připlácet za spotřebiče a nábytek starší než 8 let. Pokud byt neodpovídá současným standardům, vyšší nájemné pravděpodobně nezískáte. Porovnejte nabízenou cenu s cenami bytů prodávaných bez vybavení.

Návratnost vybaveného bytu na pronájem

Počáteční investice do bytu k pronájmu je vysoká. Nejdražší je samotné pořízení vhodného bytu. Ke kupní ceně je třeba připočítat veškeré další náklady na vybavení bytu k pronájmu (např. za výmalbu, nábytek, kuchyňské spotřebiče, elektroniku apod.).

S pronájmem bytu souvisí i průběžné výdaje. Pokud financujete byt hypotékou, budou pravidelným výdajem splátky úvěru. Nutné je rovněž pojištění nemovitosti. Jako vlastník nemovitosti financujete také veškeré větší opravy přesahující běžnou údržbu. Platit musíte také příspěvky do fondu oprav na společné části domu. Nákladem je i váš čas. Spočítejte si, kolik času zabere vybavení bytu, jeho správa a nalezení vhodného nájemníka.

Návratnost investice do bytu k pronájmu se počítá jako doba, za kterou se vrátí počáteční vložené peníze z nájmu. Nejdříve spočítejte roční hrubý výnos vybaveného bytu na pronájem. Hrubou návratnost získáte vydělením vstupní (pořizovací) ceny bytu celkovou výši ročního nájemného.

Příklad: Byt za 5 mil. Kč s ročním nájmem 240 000 Kč (20 000 Kč/měsíc) má hrubou návratnost 20,8 let (5 000 000 / 240 000).

Tento jednoduchý výpočet ignoruje náklady a slouží pouze k rychlému porovnání. Více o výhodnosti investice vypovídá čistá návratnost. Od získaného ročního nájmu odečtete veškeré náklady.

Náklady související s pronájmem bytu:

• údržbu bytu (10-15 %)
• daň z pronájmu vybaveného bytu
• platby do fondu oprav
• pojištění nemovitosti
• splátky hypotéky
• neobsazenost (5-10 %)

Čistou návratnost investice spočítáte dosazením do vzorce: pořizovací cena / (roční nájem – náklady).

Příklad: Byt za 5 mil. Kč s ročním nájmem 240 000 Kč (20 000 Kč/měsíc) a ročními výdaji ve výši 80 000 Kč má návratnost přes 31 let (5 000 000 / 160 000).

Jak pronajímat vybavený byt

Nejdůležitější je vybrat bezproblémového nájemníka, který platí nájemné včas, chová se k vašemu majetku ohleduplně, samostatně řeší drobné opravy a plánuje v bytě zůstat dlouhodobě. Před podpisem nájemní smlouvy na vybavený byt si zájemce důkladně prověřte. Nesplacené dluhy, exekuce nebo nestabilní zaměstnání mohou naznačovat budoucí problémy.

„Aby byl vztah od začátku jasně definován a obě strany chráněny, nesmíte podcenit formální stránku pronájmu. Nájemní smlouva by měla detailně ošetřit práva a povinnosti obou stran. Důležitým dokumentem je také předávací protokol vybaveného bytu, který zajistí přehled stavu interiéru a vybavení při zahájení nájmu,“ uzavírá Miroslav Majer.

*https://csu.gov.cz/rychle-informace/indexy-spotrebitelskych-cen-inflace-prosinec-2025