Více než dvě třetiny obchodních ploch v Česku jsou starší 15 let. Trh čeká vlna modernizací

Moderní maloobchodní trh ve střední a východní Evropě má za sebou tři desetiletí rozvoje a významná část obchodních nemovitostí se dostává do věku, kdy vyžaduje nové investice. Podle nejnovější zprávy společnosti Colliers ExCEEding Borders Retail 2026 je v šesti hlavních zemích regionu a v pobaltských státech celkem zhruba 33,3 milionu m² moderních obchodních ploch. Přibližně 20 milionů m², tedy dvě třetiny, je starších 15 let. V Česku je tento podíl ještě vyšší a dosahuje 69 %.

„Vyšší stáří retailového fondu neznamená, že by český trh plošně zastarával. Naopak vstupuje do nové fáze, kdy se pozornost přesouvá od nové výstavby k investicím do stávajících nemovitostí. Majitelé stále častěji přistupují k jejich modernizaci, mění skladbu nájemců a rozšiřují nabídku služeb. Komplexní přestavba nebo demolice a nová výstavba přicházejí na řadu spíše ve výjimečných případech,“ přibližuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Praha ve středu regionálního žebříčku

Stárnutí obchodních ploch je nejvýraznější v hlavních městech. Nejvyšší podíl moderního maloobchodního fondu staršího 15 let má Budapešť s 84 %, následují Riga se 76 % a Varšava se 70 %. Praha se s podílem 63 % drží uprostřed žebříčku spolu s Bratislavou, těsně před Vilniusem (62 %) a Bukureští (59 %). Výrazně mladší fond má jen Sofie, kde plochy starší 15 let tvoří 39 %.

„Český maloobchodní trh patří k nejvyzrálejším v regionu, stáří budovy ale samo o sobě neznamená, že by centrum přestávalo fungovat. Většina českých center si drží zájem nájemců i návštěvníků, a majitelé proto mnohem častěji volí částečnou modernizaci, novou skladbu nájemců a rozšíření služeb než demolici. O tom, která cesta dává smysl, rozhodne vždy konkrétní lokalita, spádová oblast a technický stav nemovitosti," komentuje Josef Stanko.

Nejvíc retailových ploch je v městech do 100 tisíc obyvatel

Největší objem retailových ploch v ČR se nachází v menších městech do 100 000 obyvatel, kde dosahuje téměř 1,95 milionu m². Středně velká města nad 100 000 obyvatel disponují přibližně 1,17 milionu m² a Praha zhruba 1,1 milionu m².

Právě ve středně velkých městech je přitom retailový fond nejstarší, přibližně tři čtvrtiny ploch zde vznikly před více než 15 lety a v poslední dekádě se nabídka rozšířila jen minimálně. Největší rozvoj nové výstavby naopak za posledních deset let zaznamenala menší města a Praha, kde v obou případech přibylo přibližně 0,35 až 0,4 milionu m² retailových ploch.

Kotva, Máj a Spektrum jako tři různé cesty

Jak může vypadat druhý život stárnoucích obchodních nemovitostí, ukazují tři příklady z Prahy a okolí. Obchodní dům Kotva ze 70. let patřil k největším maloobchodním stavbám komunistické éry. Po přechodu na tržní ekonomiku několikrát změnil majitele a jako nákupní centrum fungoval se střídavým úspěchem. Současný vlastník Generali ho nyní komplexně přestavuje na moderní obchodní dům po vzoru evropských podniků typu KaDeWe nebo Selfridges a zachovává přitom jeho architektonickou hodnotu. Znovuotevření je naplánováno na rok 2028.

Jinou cestou se vydal bývalý obchodní dům Máj, rovněž otevřený v 70. letech. Po několika změnách vlastníka ho současný majitel přeměnil na House of Fun, zábavní destinaci postavenou na gastronomii, volném čase a zážitkovém nakupování. Do budovy přibyly restaurace, bary a gastronomické koncepty včetně první české pobočky Five Guys.

Třetí model představuje OC Spektrum v Čestlicích, jeden z mála případů demolice a nové výstavby na českém trhu. Původní nákupní centrum bylo kvůli konstrukčním problémům zbořeno v roce 2019 a na jeho místě vznikl moderní retail park, který lépe odpovídá současným požadavkům obchodníků i zákazníků. Přeměnu starších center, často postavených kolem hypermarketu, na retail parky uvádí zpráva v Česku i v Polsku jako alternativu k úplné přestavbě.

Zákazníci stárnou, jejich kupní síla roste

Proměna nákupních center úzce souvisí s demografií. Populace regionu stárne a v některých zemích i ubývá, kupní síla domácností však díky sbližování mezd a produktivity se západní Evropou dál roste. Po zohlednění cenových rozdílů jsou příjmy obyvatel Prahy a Varšavy už dnes srovnatelné s Bruselem nebo Lyonem. Pražský spotřebitelský trh bude podle zprávy Colliers růst hlavně díky vyšším příjmům, přírůstek obyvatel přitom bude hrát jen menší roli.

Stárnoucí obyvatelstvo zároveň přesouvá útratu ke zdravotní péči, volnému času a službám. Majitelé center proto doplňují klasické obchody o gastronomii, zábavu, fitness, wellness, zdravotnická zařízení, coworking nebo komunitní služby. Ty dávají lidem další důvod k návštěvě a nejsou tolik vystavené konkurenci internetového prodeje.

Další fáze maloobchodu v regionu tak podle zprávy Colliers nebude spočívat v přidávání nových ploch, ale v lepším přizpůsobení měnícím se potřebám zákazníků a nájemců. Tlak na změny posílí demografie, digitalizace i požadavky na udržitelnost, přičemž konkrétní přístup se ovšem bude u každé nemovitosti lišit. Současný cyklus proto nákupním centrům nepředznamenává konec, ale mění představu o tom, jak vypadá úspěšná obchodní destinace, v níž se nakupování propojuje s jídlem, službami, zábavou a komunitním životem.