Ceny bytů rostou o 7,8 % za metr, ale celková cena jen o 1,2 %. V Praze a Brně je dokonce nižší. Nová data ukazují proč

Byty v České republice meziročně zdražily o 7,8 % v přepočtu na metr čtvereční, ale jejich celková nabídková cena vzrostla pouze o 1,2 %. V Praze a Brně je rozdíl ještě výraznější – cena za metr roste, zatímco celková nabídková cena klesá. Podle nových dat projektu Realiťák roku za říjen 2026 je jedním z důležitých vysvětlení změna skladby nabízených nemovitostí. V celorepublikovém přehledu se ukazatel užitné plochy změnil ze 73 na 68 m². Nová analýza upozorňuje, že růst ceny za metr čtvereční nemusí automaticky znamenat stejný růst ceny celého bytu ani zhoršení dostupnosti bydlení ve shodném rozsahu.

Nová datová analýza projektu Realiťák roku, připravená ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz, přináší nový pohled na vývoj cen českých bytů.

Aktualizovaný datový export umožňuje v rámci pravidelného sledování trhu porovnávat nejen nabídkové ceny za metr čtvereční, ale také celkové nabídkové ceny, uváděnou užitnou plochu a počet inzerovaných bytů.

Právě kombinace těchto ukazatelů ukazuje, proč mohou běžně zveřejňované informace o zdražování nemovitostí poskytovat pouze část skutečného obrazu.

Za metr čtvereční téměř 99 tisíc korun. Celková cena se ale téměř nezměnila

V říjnu 2026 dosáhl ukazatel nabídkové ceny bytů v České republice 98 682 Kč/m². O rok dříve činil 91 580 Kč/m², což představuje meziroční růst o 7,8 %.

Ukazatel celkové nabídkové ceny se ale ve stejném období zvýšil pouze ze 6,81 milionu na 6,89 milionu korun, tedy o 1,2 %.

Současně se změnila také skladba nabízených nemovitostí. Ukazatel užitné plochy klesl ze 73 na 68 m².

Hlavní výsledky za Českou republiku:

Počet nabídek bytů k prodeji přitom meziročně vzrostl o 24 %. Také tato změna může ovlivňovat strukturu sledovaného trhu.

Výsledky neznamenají, že by se stejné byty fyzicky zmenšily. Srovnávají různé soubory nemovitostí nabízených v jednotlivých měsících, nikoli opakované ocenění totožných bytů.

„Když čtenář vidí růst ceny za metr čtvereční, automaticky si ho často přenese na cenu celého bytu. Nová data ukazují, proč je takový závěr zkratka. Pro rozhodování domácnosti je důležitá i celková částka, velikost nemovitosti a to, co za dané peníze skutečně získá,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Praha a Brno: metr zdražuje, ale celková cena bytu klesá

Ještě výraznější rozdíly ukazují výsledky jednotlivých měst.

V Praze se cena bytů za metr čtvereční meziročně zvýšila o 6,0 % na 164 134 Kč. Ukazatel celkové nabídkové ceny přitom klesl o 2,3 % na 10,92 milionu korun.

Podobný vývoj zaznamenalo Brno, kde cena za metr vzrostla o 7,0 % na 137 123 Kč, zatímco celková nabídková cena poklesla o 0,9 % na 8,36 milionu korun.

Významnou roli hraje změna skladby nabídky. V Praze se sledovaný ukazatel užitné plochy změnil ze 77 na 69 m² a v Brně ze 68 na 63 m².

Podobné rozdíly najdeme také v dalších městech:

• Jihlava: cena za m² vzrostla o 13,4 %, celková cena klesla o 0,6 %.
• Zlín: cena za m² vzrostla o 2,5 %, celková cena klesla o 8,6 %.
• Plzeň: cena za m² vzrostla o 11,5 %, celková cena o 6,6 %.
• Ústí nad Labem: cena za m² vzrostla o 14,4 %, celková cena o 9,3 %.

Rozdíly mezi ukazateli souvisejí s tím, jaké nemovitosti se v daném období nacházely v nabídce. Význam má nejen velikost bytů, ale také jejich lokalita, stav, stáří, podíl novostaveb a další vlastnosti.

„Z pohledu trhu je zásadní odlišovat cenovou hladinu a strukturu inzerátů. Růst o osm procent za metr čtvereční neříká, že každá domácnost potřebuje o osm procent více peněz na celý byt. Na druhou stranu ani stagnující průměrná celková cena neznamená, že se dostupnost bydlení automaticky zlepšuje,“ upozorňuje Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy, odborný porotce projektu Realiťák roku.

Hypotéky ukazují skutečnou finanční náročnost bydlení

Pro zájemce o vlastní bydlení je důležitá především konečná pořizovací cena, množství vlastních prostředků a výsledná měsíční splátka.

Analýza proto obsahuje také modelový přepočet hypotečního financování při úrokové sazbě 5,10 % ročně, která odpovídala průměrné realizované sazbě nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru za září 2026.

Model počítá s vlastními prostředky ve výši 20 % ceny nemovitosti, úvěrem na zbývajících 80 % a splatností 30 let.

Při celorepublikovém ukazateli nabídkové ceny bytu 6,89 milionu korun vychází potřebné vlastní prostředky přibližně na 1,38 milionu korun a měsíční splátka na 29 940 Kč.

V Praze by při odpovídající nabídkové ceně vycházela modelová měsíční splátka na 47 420 Kč, v Brně na 36 300 Kč, v Ostravě na 21 360 Kč a v Ústí nad Labem na 13 250 Kč.

Jde o orientační model s neměnnou sazbou po celých 30 let. Nezahrnuje další výdaje spojené s vlastnictvím ani individuální podmínky bank.

Právě tyto výpočty ukazují, proč samotný údaj o ceně za metr čtvereční nemůže vystihnout skutečnou dostupnost vlastního bydlení.

Nájemné vykazuje jinou dynamiku

Nová data přinášejí také zajímavé srovnání vývoje nájemního trhu.

Celková měsíční nabídková cena bytu k pronájmu v České republice dosahovala v říjnu 2026 hodnoty 21 671 Kč, zatímco před rokem činila 18 711 Kč.

Meziročně tak vzrostla o 15,8 %.

Nabídkové nájemné za metr čtvereční se zvýšilo z 308 na 340 Kč měsíčně, tedy o 10,4 %.

Ani v případě nájmů tedy nemusí být vývoj celkové měsíční částky stejný jako vývoj ceny za metr čtvereční.

Je však důležité zdůraznit, že nabídka nájemních bytů představuje jiný soubor nemovitostí než nabídka bytů k prodeji. Z uvedených průměrů proto nelze přímo vypočítávat výhodnost vlastního oproti nájemnímu bydlení.

Při koupi nebo prodeji bytu rozhoduje konkrétní nemovitost

Podle projektu Realiťák roku je hlavním přínosem nové analýzy upozornění na nutnost správně interpretovat realitní data.

Průměrné ceny za metr čtvereční jsou důležité pro sledování tržních trendů, nemohou však samostatně určit hodnotu konkrétní nemovitosti.

Kupující by měl vedle ceny za metr sledovat celkovou kupní cenu, skutečnou a správně doloženou plochu, stav nemovitosti, její energetickou náročnost, financování a další náklady.

Pro prodávající je zásadní odborné ocenění podle skutečně srovnatelných bytů ve stejné lokalitě.

„Kupující se potřebuje orientovat v konečné kupní ceně, vlastních úsporách a výši splátky. Prodávající zase musí pochopit, že průměr města nemusí být cenou jeho konkrétního bytu. Právě tady kvalitní realitní servis a poctivé porovnání skutečně podobných nemovitostí přináší veřejnosti největší užitek,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.

Zdroj dat a metodika

Analýza vychází z aktualizovaného datového exportu projektu Realiťák roku, CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz za říjen 2026, s historickým srovnáním října 2025 a 2016.

Sleduje nabídkové, nikoli skutečně realizované ceny. Ukazatele ceny za metr čtvereční, celkové ceny a užitné plochy jsou samostatně agregovány. Jejich vzájemným násobením proto nelze mechanicky získat vykazovanou celkovou cenu bytu.

Změny mohou odrážet nejen cenový vývoj, ale také rozdílnou skladbu aktuálních nabídek. Analýza nepředstavuje cenový index opakovaných prodejů totožných nemovitostí.

Hypoteční model používá sazbu ČBA Hypomonitoru za září 2026 a vlastní anuitní výpočet.