Stavební pozemky v Česku zdražily za deset let o 218 %. V Pardubickém kraji dokonce o 302 %, Praha je více než čtyřikrát dražší než střední Čechy

Pozemky pro bydlení v České republice se za posledních deset let více než ztrojnásobily v ceně. Jejich průměrná nabídková cena vzrostla mezi zářím 2016 a zářím 2026 z 827 na 2 630 korun za metr čtvereční, tedy přibližně o 218 %. Ještě výraznější růst zaznamenaly Pardubický kraj (+301,5 %), Jihočeský kraj (+290,4 %) a Vysočina (+284,9 %). Nejvyšší absolutní ceny však nadále vykazuje Praha, kde metr čtvereční pozemku pro bydlení stojí v průměrné nabídce 21 251 korun. Vyplývá to z nové analýzy projektu Realiťák roku, která porovnává desetiletý vývoj cen a dobu nabízení v jednotlivých krajích.

Nová datová analýza projektu Realiťák roku , připravená ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz , ukazuje mimořádné zdražení pozemků určených pro bydlení v České republice.

Výsledky upozorňují na dva zásadní trendy. Pozemky výrazně zdražily i v regionech, které byly před deseti lety považovány za cenově dostupnější. Současně se prohlubují rozdíly mezi nejdražšími lokalitami a zbytkem republiky.

Modelový pozemek o 800 metrech čtverečních zdražil o 1,44 milionu korun

V září 2016 činila celorepubliková průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení 827 Kč/m². O deset let později dosáhla 2 630 Kč/m².

Pokud tyto hodnoty přepočteme na modelovou parcelu o výměře 800 m², získáme názorné srovnání:

• Září 2016: přibližně 662 tisíc korun.
• Září 2026: přibližně 2,10 milionu korun.
• Rozdíl: více než 1,44 milionu korun.

Jde o ilustrativní výpočet při použití celorepublikových průměrných nabídkových cen, nikoli o ocenění konkrétního pozemku.

Pro domácnosti plánující výstavbu rodinného domu představuje takový růst významnou změnu. Samotná pořizovací cena pozemku totiž tvoří pouze jednu část celkového rozpočtu, ke které následně přistupují náklady na projekt, technickou infrastrukturu a samotnou stavbu.

Nejvíce zdražoval Pardubický kraj. Výrazný růst zaznamenaly i jižní Čechy a Vysočina

Z regionálního srovnání vychází nejvyšší desetiletý procentní růst v Pardubickém kraji.

Tamní průměrná nabídková cena vzrostla z 528 Kč/m² v roce 2016 na 2 120 Kč/m² v září 2026, což představuje zvýšení o 301,5 %.

Na druhém místě se umístil Jihočeský kraj s růstem o 290,4 %, následovaný Vysočinou s 284,9 %.

Další výrazné zvýšení vykazují Liberecký kraj (+280,6 %), Středočeský kraj (+272,8 %) a Zlínský kraj (+259,8 %).

Vysoký procentní růst však neznamená, že by se ceny těchto regionů vyrovnaly nejdražším oblastem republiky.

Pardubický kraj například i přes více než čtyřnásobnou cenovou hladinu oproti roku 2016 zůstává s průměrnou nabídkovou cenou 2 120 Kč/m² výrazně levnější než Praha nebo Středočeský kraj.

„Dlouhodobý růst cen pozemků je spojen i s omezeností nabídky vhodných lokalit. Pozemek ale není standardizovaný produkt, takže je nutné být při porovnávání průměrných cen mimořádně opatrný,“ upozorňuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku.

Praha: přes 21 tisíc korun za metr. Středočeský kraj je více než čtyřikrát levnější

Samostatnou kapitolou českého trhu zůstává Praha.

Průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení zde v září 2026 dosahovala 21 251 Kč/m².

Ve Středočeském kraji činila 4 679 Kč/m² a v Jihomoravském kraji 3 388 Kč/m².

Praha je tak podle sledovaných průměrných nabídkových cen přibližně 4,5krát dražší než druhý Středočeský kraj.

Při čistě modelovém přepočtu na pozemek o výměře 800 m² představuje pražská cenová hladina přibližně 17 milionů korun, zatímco středočeská 3,74 milionu korun.

Takto vypočtené částky však nelze zaměňovat za obvyklé ceny konkrétních parcel. Trhy se výrazně liší strukturou nabídky, velikostí a zastavitelností pozemků.

„Pozemky jsou strategická část realitního trhu, protože novou nabídku bydlení nelze vytvořit bez připraveného území. Zároveň je ale nesprávné vysvětlovat jejich cenu jedním faktorem. Lokální podmínky jsou zde mimořádně silné,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.

 

Výrazně se zkrátila také doba nabízení pozemků

Vedle samotného růstu cen ukazuje analýza významnou změnu v délce nabízení.

V září 2016 činila průměrná doba nabízení pozemků pro bydlení v České republice přibližně 339 dní.

V září 2026 dosahovala 135 dní.

To představuje zkrácení o 204 dní, tedy přibližně o 60 %.

Také meziroční srovnání ukazuje výraznou změnu. V září 2025 činila sledovaná doba nabízení 302 dní, o rok později 135 dní.

Nejkratší dobu nabízení vykazuje Praha s 94 dny a Královéhradecký kraj se 106 dny. Naopak Karlovarský kraj dosahuje 177 dní.

Tyto údaje se týkají sledovaného ukazatele doby nabízení. Nepředstavují průměrnou dobu potřebnou k dokončení prodeje, převodu vlastnictví ani administrativního vypořádání transakce.

Rychlejší obměna nabídky může naznačovat změnu tržní aktivity, při hodnocení konkrétního regionu je však nutné zohlednit také počet inzerátů a jejich skladbu.

Pozor na označení „stavební pozemek“. Ne každý pozemek nabízený pro bydlení umožňuje okamžitou výstavbu

Podle projektu Realiťák roku je jedním z největších rizik při nákupu pozemku nesprávné pochopení jeho skutečné stavební využitelnosti.

Dvě parcely se stejnou výměrou a ve stejné obci mohou mít zásadně rozdílnou hodnotu.

Rozhodovat může územní plán, regulativy, právně zajištěný přístup, kapacita inženýrských sítí, ochranná pásma, záplavové území nebo další omezení.

„U pozemků je průměrná cena za metr ještě méně přenositelná na konkrétní nemovitost než u bytů. Rozhoduje územní plán, přístup z veřejné komunikace, sítě, tvar, svažitost, ochranná pásma a mnoho dalších parametrů,“ vysvětluje Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku.

Kupující by si proto měl ještě před závazným rozhodnutím prověřit zejména možnost zamýšlené výstavby, dostupnost a náklady na přípojky, přístupovou cestu, věcná břemena a další právní či technická omezení.

Označení „pozemek pro bydlení“ v realitním inzerátu samo o sobě nezaručuje, že na konkrétní parcele lze okamžitě realizovat zamýšlenou stavbu.

Nový stavební zákon může ovlivnit budoucí nabídku. Okamžité zlevnění pozemků ale očekávat nelze

Do dlouhodobého vývoje trhu může promluvit také změna stavební legislativy.

Poslanecká sněmovna 9. září 2026 znovu schválila novelu stavebního zákona po přehlasování zamítavého stanoviska Senátu. Prezident republiky ji podepsal 17. září 2026.

Reforma má podle Ministerstva pro místní rozvoj zjednodušit povolovací procesy a vychází z principu „1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“.

Případný vliv na realitní trh se ale může projevit až v delším období.

Novela sama o sobě nezajistí nové inženýrské sítě, automaticky nezmění územní plány ani nepřipraví nové parcely k výstavbě.

Proto nelze z jejího schválení vyvozovat bezprostřední pokles nebo růst cen pozemků. Význam bude mít skutečná rychlost přípravy projektů, územního plánování a rozvoje infrastruktury.

Co z analýzy vyplývá pro veřejnost?

Desetileté srovnání potvrzuje, že pozemky pro bydlení prošly výrazným cenovým růstem. V některých regionech se průměrné nabídkové ceny zvýšily více než čtyřnásobně.

Pro kupující to znamená potřebu pečlivě posuzovat nejen pořizovací cenu, ale i skutečnou možnost stavby a veškeré související náklady.

Pro prodávající jsou regionální data užitečným vodítkem, nemohou však nahradit odborné ocenění konkrétní parcely.

U pozemků může mít právní a technická připravenost na výslednou cenu větší vliv než několikaprocentní rozdíl proti krajskému průměru.

Zdroj dat a metodika

Analýza vychází ze zářijového datového souboru projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy.

Srovnává průměrné nabídkové ceny pozemků pro bydlení mezi zářím 2016 a zářím 2026. Historická srovnání jsou počítána v rámci stejného zářijového datového souboru. U počtu inzerátů je používán očištěný počet unikátních nabídek.

Údaje nepředstavují skutečně realizované prodejní ceny ani individuální ocenění pozemků. Průměrné hodnoty mohou významně ovlivňovat lokalita, výměra, skladba nabídky a stavební možnosti jednotlivých parcel.

Modelové výpočty pro pozemek o výměře 800 m² jsou ilustrativní a vycházejí z prostého násobení průměrné nabídkové ceny a výměry.