Chaty a chalupy zdražily za deset let o 220 %. V Krkonoších a Jizerských horách stojí v nabídkách přes osm milionů korun

Rekreační nemovitosti v České republice se za deset let výrazně prodražily. Ukazatel jejich celkové nabídkové ceny vzrostl z 1,24 milionu korun v říjnu 2016 na 3,97 milionu korun v říjnu 2026, tedy o 219,8 %. Nejvyšší krajskou hodnotu vykazuje Liberecký kraj s 6,48 milionu korun. V okresech Semily, Jablonec nad Nisou a Trutnov dokonce celková nabídková cena přesahuje osm milionů korun. Vyplývá to z nové analýzy projektu Realiťák roku, která zároveň upozorňuje na velké rozdíly mezi jednotlivými rekreačními lokalitami a na rizika spojená s nákupem chat či chalup.

Nová analýza projektu Realiťák roku, připravená ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz, přináší desetileté srovnání cen chat a chalup v České republice.

Aktualizovaná říjnová data umožňují hodnotit nejen nabídkovou cenu za metr čtvereční, ale také celkovou cenu rekreačních nemovitostí, jejich užitnou plochu a regionální rozdíly.

Výsledky potvrzují, že rekreační bydlení již nelze automaticky považovat za levnější alternativu k běžným obytným nemovitostem. V turisticky atraktivních oblastech dosahují ceny chat a chalup úrovně, která vyžaduje důkladné finanční plánování i odborné prověření nemovitosti.

Za deset let zdražily chaty a chalupy v nabídce o 2,73 milionu korun

V říjnu 2016 dosahoval celorepublikový ukazatel celkové nabídkové ceny chat a chalup 1 242 812 Kč.

O deset let později, v říjnu 2026, činil již 3 974 762 Kč.

Rozdíl představuje přibližně 2,73 milionu korun, tedy nominální růst o 219,8 %.

Výrazně se zvýšila také cena za metr čtvereční. Z původních 12 355 Kč/m² v říjnu 2016 vzrostla na 45 786 Kč/m² v říjnu 2026.

Jen za poslední rok se celková nabídková cena zvýšila o 7,8 % a cena za metr čtvereční o 8,9 %.

Počet sledovaných nabídek přitom meziročně vzrostl z 5 288 na 5 572, tedy o 5,4 %.

Desetileté srovnání ale neznamená, že konkrétní chata koupená před deseti lety automaticky ztrojnásobila svou hodnotu. Jde o srovnání různých souborů inzerovaných nemovitostí, které se mohou lišit rozlohou, technickým stavem, velikostí pozemku i lokalitou.

„Pro běžnou rodinu už chata nebo chalupa nemusí znamenat levný doplněk vlastního bydlení. V některých oblastech jde o rozhodnutí za několik milionů korun, které vyžaduje stejnou obezřetnost jako koupě domu. Pro veřejnost je zásadní vědět nejen cenu inzerátu, ale i skutečný stav a náklady na celoroční provoz,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Nejdražší je Liberecký kraj. Ceny ovlivňují horská střediska

Nejvyšší krajskou celkovou nabídkovou cenu chat a chalup zaznamenal v říjnu 2026 Liberecký kraj, kde dosahovala 6,48 milionu korun.

Následoval Královéhradecký kraj s hodnotou 5,43 milionu korun.

Třetí nejvyšší hodnotu vykazoval Středočeský kraj se 4,40 milionu korun, těsně následovaný Jihočeským krajem se 4,38 milionu korun.

Regionální výsledky ukazují, jak výrazně dokážou trh ovlivnit atraktivní rekreační oblasti. Právě v horských lokalitách se mohou v nabídce potkávat běžné rekreační chaty, celoročně obyvatelné chalupy i rozsáhlé horské domy.

To se promítá nejen do celkové ceny, ale také do rozdílů mezi cenou za metr čtvereční a konečnou částkou požadovanou prodávajícím.

Například Středočeský kraj vykazoval cenu 59 220 Kč/m², tedy vyšší než Liberecký kraj s hodnotou 46 568 Kč/m². Přesto byla celková nabídková cena ve Středočeském kraji výrazně nižší.

Samotná cena za metr čtvereční proto nemusí správně vystihovat finanční náročnost pořízení rekreačního objektu.

Semily, Jablonec nad Nisou a Trutnov: rekreační nemovitosti za více než osm milionů

Ještě výraznější rozdíly odhaluje okresní srovnání.

Mezi okresy s alespoň 60 sledovanými nabídkami vykazovaly v říjnu 2026 nejvyšší celkové nabídkové ceny tyto lokality:

Výrazná koncentrace nejvyšších hodnot do horských a rekreačně atraktivních okresů dokládá specifickou povahu tohoto segmentu trhu.

Vedle samotné stavby často rozhoduje poloha, dostupnost turistických lokalit, velikost pozemku, možnost celoročního využití či potenciál pronajímání.

Zajímavý vývoj vykazuje také okres Příbram, kde se celková nabídková cena meziročně zvýšila o 50,9 %. Takto výraznou změnu je ovšem nutné interpretovat opatrně, protože výsledky mohou ovlivňovat také rozdíly ve skladbě nabídky mezi jednotlivými roky.

„U chat a chalup může být jedna krajská průměrná cena zavádějící víc než u standardního bytu. Rekreační chata na malém pozemku, celoročně obyvatelná chalupa a horský dům s velkým pozemkem se v nabídkové statistice mohou potkat vedle sebe. Proto vždy porovnáváme celkovou cenu, cenu za metr a počet nabídek současně,“ vysvětluje Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy, odborný porotce projektu Realiťák roku.

Levnější než byt? Kupující musí počítat i s možnostmi financování a rekonstrukcí

Celorepublikový ukazatel nabídkové ceny chat a chalup 3,97 milionu korun je výrazně nižší než odpovídající ukazatel bytů, který v říjnu 2026 dosahoval 6,89 milionu korun.

To však neznamená, že rekreační nemovitost představuje automaticky levnější náhradu vlastního bydlení.

Chata nebo chalupa může mít jiný právní režim, omezenou možnost celoročního užívání, problematickou příjezdovou cestu nebo významné náklady na rekonstrukci a technickou infrastrukturu.

Rozdílné mohou být také podmínky financování. Banky posuzují jednotlivé rekreační objekty podle jejich charakteru, technického stavu, přijatelnosti zástavy a účelu užívání.

Analýza proto obsahuje i ilustrativní hypoteční model.

Při ceně 3,97 milionu korun, vlastních prostředcích ve výši 20 %, úrokové sazbě 5,10 % a splatnosti 30 let vychází orientační měsíční anuitní splátka na přibližně 17 260 Kč.

Zájemce by v tomto modelu potřeboval téměř 795 tisíc korun vlastních prostředků.

Jde pouze o matematický přepočet. U konkrétní rekreační nemovitosti nemusí banka takové financování schválit a skutečná úroková sazba i podmínky se mohou lišit.

Vedle splátek musí kupující počítat také s provozem, vytápěním, údržbou, opravami a případnou rekonstrukcí.

U chat a chalup je odborné prověření ještě důležitější

Projekt Realiťák roku upozorňuje, že u rekreačních nemovitostí bývá technická a právní situace často složitější než při nákupu běžného bytu.

Zásadní je ověřit vlastnictví stavby i pozemku, právně zajištěný příjezd, zásobování vodou, odpadní hospodářství, technický stav konstrukcí a možnost zamýšleného využití.

Kupující by měl prověřit také stavební dokumentaci a případná omezení vyplývající z územního plánování.

Levnější chata totiž může po započtení nezbytných oprav a úprav představovat výrazně nákladnější investici, než se původně zdálo.

„Důležité není jen to, kolik dnes stojí chata v inzerátu. Kupující musí vědět, zda ji může bezpečně užívat podle svých představ, jaké opravy bude potřebovat a zda má právně vyřešený příjezd i technické zázemí. Odborné prověření a poctivá cenotvorba chrání spotřebitele před překvapeními, která mohou stát další statisíce korun,“ upozorňuje Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.